A Fradi-üzlet porba hullása - Kevin úrnak elege lett

  • Tamás Gábor
  • 2008. január 24.

Belpol

Fradi-ügyben pillanatnyilag egy a biztos: Rieb György klubelnök változatlanul bizakodó. Nemigen érthető, hogy miért, hiszen a tőkeerős angol pályázó beadványát a nemzeti vagyonkezelő a múlt héten elutasította. A történet a hazai sportfinanszírozás, az állami ingatlangazdálkodás és a hivatali töketlenkedés állatorvosi lova. Mindenki egymásra mutogat, miközben javában szövődnek az újabb és újabb gazdasági és politikai összeesküvés-elméletek.
Fradi-ügyben pillanatnyilag egy a biztos: Rieb György klubelnök változatlanul bizakodó. Nemigen érthető, hogy miért, hiszen a tőkeerős angol pályázó beadványát a nemzeti vagyonkezelő a múlt héten elutasította. A történet a hazai sportfinanszírozás, az állami ingatlangazdálkodás és a hivatali töketlenkedés állatorvosi lova. Mindenki egymásra mutogat, miközben javában szövődnek az újabb és újabb gazdasági és politikai összeesküvés-elméletek.

A lapzártakor még meg nem hirdetett, de várhatóan rövid időn belül megjelenő új meghívásos tenderre az előzmények után - legalábbis az elvárt tízmilliárd forintos nagyságrendben - aligha lesz jelentkező. Az ingatlanüzleten azonban az állam jóval többet bukhat annál, amennyi miatt a hivatalnokok szőröztek a legutóbb.

Jelen pillanatban egy 46 ezer forintos köztisztasági díjtartozás is elég lehet ahhoz, hogy a Ferencvárosi Torna Club nevű magyar sportvállalkozás pillanatok alatt elindulhasson a felszámolás irányába. Ezt nem mi mondjuk, hanem a klubelnök, Rieb György, aki egyszerűen nem érti a kialakult helyzetet. A tények röviden: a tavaly még létező Kincstári Vagyonigazgatóság (KVI) ősszel (2005 óta ötödik alkalommal) hirdette meg az egyesület használatában, de az állam tulajdonában lévő, a budapesti Üllői út és a Könyves Kálmán körút sarkán lévő 2+6 hektáros ingatlant, 4,3 milliárd forintért. (Vagyis a stadiont és a hozzá tartozó edzőpályát, parkolót.) Az ajánlatra két érdeklődő akadt. A belga Neuchatel Financial Ltd. a hivatalos közlés szerint a pályázati dokumentációt ebben az eljárásban nem vásárolta meg, a szükséges formanyomtatványokat nem nyújtotta be, és az ajánlati biztosítékot sem fizette be. A másik befektető ennél lényegesen komolyabb szereplő a nemzetközi sportbizniszben: a brit Sheffield United tulajdonosa, a több európai beruházásban érdekelt Kevin McCabe, illetve az általa tulajdonolt Esplanade Real Estate Ingatlanforgalmazó Kft. Ez a cég megvette a kiírást, be is adta a pályázatot, a vezetők csaknem egy hetet Magyarországon töltöttek. Aztán akkorát koppantak, mint légy az ablaküvegen.

A KVI jogutódja, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. ugyanis január 15-én a következő közleményt adta ki: "Az Esplanade Real Estate Ingatlanforgalmazó Kft. által benyújtott pályázati anyagban szereplő, az ingatlanokra vonatkozó vételárajánlat a pályázati kiírásban meghatározott limitárnál mintegy 1 milliárd forinttal alacsonyabb. A pályázó mindemellett nem vállalta, hogy megfizeti az FTC részvényeinek 800 millió forintos vételárát: olyan feltételeket támasztott, melyeket a pályázati kiírás nem tett lehetővé." Ezek után Kevin úr és stábja

sértődötten távozott

(ami aligha következmények nélküli történet, de erről később), ám az ajtóból még visszaszólt: a Fradi meg az egész ingatlanügy a részéről el van felejtve. Bye!

Rieb állítólag először el sem hitte, hogy a hír igaz. Novemberben-decemberben heteken át alkudoztak a vagyonkezelő (illetve a jogelőd) illetékeseivel, állítása szerint mindenben megegyeztek; a döntés így valóban olyan lehetett számára, mint a derült égből a tolós pofon. Hogy a helyzetet megértsük, kissé el kell mélyednünk mind a Fradi jelenlegi helyzetében, mind a fővárosi ingatlanbizniszben, s végül a kettő összefüggéseiben.

Az FTC e pillanatban finanszírozhatatlan. Kilenc szakosztályának, dolgozóinak, külső és belső szállítóinak, közüzemeknek, adóhatóságnak, társadalombiztosításnak összesen immár több mint 1,8 milliárd forinttal tartozik. Úgy-ahogy működik a női kézilabda és a férfi vízipóló, a többi egyéb vegetálgat, de a történet - hiszen a futballstadion és környéke eladásáról van szó - természetesen főként és elsősorban a fociról szól. Az pedig pillanatnyilag egy lyukas garast nem ér. Külső szemlélő számára egyszerűen érthetetlen például, hogy az angol befektetőcsoport számára csak az úgynevezett "elemző egyeztetéseken" derült ki tavaly ősz végén, hogy a csapathoz kapcsolódó, a sportbizniszben meghatározó jelentőségű címerhasználati és franchise- (a Fradi-ajándékokhoz, -emléktárgyakhoz, -sportruházathoz stb. köthető) jogok a korábban az egyesületre 2,4 milliárd forintot költő, de gyorsan kiutált Várszegi Gábor Fotex-vezér birtokában vannak. Még jó ideig: amikor az üzletember öt éve kiszállt a boltból, kilencvenkilenc éves opciót kapott erre. A futballcsapatnak van még esélye a feljutásra, de e pozíció mögött meglehetősen kevés a valódi teljesítmény. A játékosállomány egyrészt idősebb, kétségtelenül rutinos, de képességeiben már erősen megkopott, másrészt az utánpótlásból "ingyen" felhozott, de még a hazai mezőnyben is - finoman szólva - kihívásokkal küszködő futballistákból áll. (Érdemes kiemelni Lipcsei Pétert, aki korábbi, kissé balhés múltját szinte teljesen feledtetve mind játékával, mind hozzáállásával gyakorlatilag a hátán viszi az időnként reménytelen teljesítményt nyújtó csapatot.)

Ebben a megközelítésben már érthető McCabe befektető óvatos hozzáállása a Fradi-részvények megvásárlásához. A nyilvánosságra nem hozott, de a bennfentesek által elejtett egy-két megjegyzésből sejthető pályázati koncepció ugyanis arra alapoz, hogy a csapatra az engedélyezett, elfogadott, s netán már prosperáló ingatlanberuházás eredményeiből lehetne komolyabb összeget költeni. A Fradi-részvények valódi értéke ugyanis alulról közelíti a nullát.

Az ingatlan egészen más ügy. A nemzeti vagyonkezelő az ingatlan elhelyezkedése, közlekedési kapcsolatai, "közismertsége", rendszeres médiamegjelenése okán a jelenlegi fővárosi áraknál lényegesen magasabban határozta meg az értékét. Igaz, e megfontolásban tényleg van valami. Megáll ott a metró, a villamos, 50 méterre távolsági buszpályaudvar is található, a Ferihegyi repülőtér pedig negyedóra alatt elérhető. Ám aki tesz egy rövid sétát a népligeti metró aluljárójától mondjuk a hátsó edzőpálya kerítéséig, az hajléktalanokon, koszon, poron, betört kirakatú kocsmán, a székházat védő korlátokon kívül aligha lát mást. A pálya világítási oszlopai rozsdafoltoktól és szürke portól szennyezettek, a "VIP"-nak nevezett parkoló sáros és pocsolyás. Maga a gyepszőnyeg öt éve vár "azonnali" felújításra. Az egyesület százéves fennállásának alkalmából megépített, kitárt szárnyú sast formázó székházépület belül a hatvanas-hetvenes évek hangulatát idézi, az öltözők állapotáról pedig csak annyit, hogy az 1995-96-os Bajnokok Ligája-meneteléskor nagy hirtelen elvégzett felújítás eredményét nemcsak az Ajax és a Real Madrid sztárjai, de még a belga Anderlecht középszerű játékosai is fitymálva szemlélték. A jelenlegi világítás kapacitása a modern televíziózás követelményeit nem elégíti ki (igaz, e szempontból csak a Debrecen és az Újpest pályája felelhet meg a nemzetközi elvárásoknak), nem működik belső televíziós lánc, s a pályán a fizető nézőket nem védi fedett lelátó sem. Az angol befektető hazai képviselőitől kapott információnk szerint

a britek furcsállták

az első bejárás során azt is, hogy a láthatóan nagy költséggel megújított székház a pálya hosszanti tengelyében helyezkedik el, tehát a fűtött-hűtött üvegfalú "VIP-akváriumban" tényleg sasszeműnek kell lennie annak a vendégnek, aki követni akarja a túloldalon futó támadást. Az pedig külön bája a Fradi-pályának, hogy az amúgy sem mindig nyugodt körülmények között zajló meccseken az edzőknek, orvosoknak, gyúróknak és cserejátékosoknak végig kell ballagniuk a fél pályán, hogy eljussanak a kispadokig - a Debrecen volt edzője, Szentes Lázár sokat mesélhetne arról, milyen is az, amikor egy ilyen séta során egy magáról megfeledkezett idióta vesén rúgja az embert. Újságíróként ugyan nem illene siránkozni, de Európában meglehetősen szokatlan, hogy bár fedett, mégis nyitott tribün szolgálja a tudósítókat; az UEFA ajánlásának megfelelő, legalább huszonnégy kameraállásos közvetítési lehetőségről pedig beszélni sem érdemes. Amikor az angol befektetőjelöltek mindezt részletesen felmérték, aligha véletlenül jutottak arra a döntésre, hogy számukra ez az ingatlan így, ebben az állapotban nem ér meg 4,3 milliárdot. Pláne, hogy egy becslés szerint csak az átalakításhoz szükséges bontási munka félmilliárdot vinne el. A másik hat hektár sorsa ennél viszonylag egyszerűbb, hiszen az beruházási szempontból gyakorlatilag szűz terület, a McCabe által hangsúlyozott szórakoztató, szabadidő- és üzletközpont viszonylag gyorsan kialakítható lenne rajta.

Most pedig vizsgáljuk e két szempontot egyszerre. Az angol pályázat arra alapozott, hogy az ingatlan és a legnépszerűbb hazai sportegyesület - mint magában hordozott érték, "brand" - együttesen megérheti a pályázati kiírásban megjelölt összeget, a több mint tízmilliárd forintot. Hogy ezt mégsem ajánlották meg, annak hátterében részben a fenti megfontolások, részben a tárgyalások során a magyar fél mind nyilvánvalóbb kényszerhelyzete állhatott. McCabe egyik megbízottja állítólag a decemberi tárgyalások során az imént vázolt tényekkel tételesen szembesítette a kincstári szakértőket, jelezve, hogy mögöttük nem homályos származású befektetési papírok, bizonytalan részvénytranzakciók, hanem ténylegesen meglévő "forró" fontmilliók vannak - amikre ha a vagyongazdálkodási szervezet nem tart igényt, hát lelke rajta. A történetnek különös és fontos tényezője, hogy az angolok, illetve a mögöttük álló sportbefektetési szakemberek valóban komolyan gondolták, hogy a legnépszerűbb hazai klubot Közép-Európa egyik legjelentősebb labdarúgóutánpótlás-képzési központjává fejlesztenék. Az utolsó információk szerint a vagyonkezelő elutasító döntését követően szinte azonnal felvették a kapcsolatot térségünkben a Fradiéhoz hasonló népszerűségű klubokkal, más befektetési lehetőségeket keresve.

S itt térjünk vissza Kevin úr megsértődésére. Egy ilyen, Európa-szerte közismert és elismert sport- és ingatlanfinanszírozási pénzember véleményét aligha lehet a szőnyeg alá söpörni. Amikor e sorokat írjuk - kedden, kora reggel -, a vagyonkezelő és az egyesület illetékesei az újrapályáztatás konkrét lehetőségeiről vitáznak. Ennek részleteiről keveset lehet tudni. Ami biztosnak tűnik, az az, hogy a Fradi-részvények megvásárlása és az adósság kifizetése benne marad a pakliban, az ingatlant meg az viszi, aki öszszességében a legtöbbet ajánlja érte. Ha mindent összekombinálunk, a meghívásosnak tervezett pályázat talán ha a felét érheti majd az eredetileg kasszírozni remélt öszszegnek - és kérdés, hogy a jelentkezők között lesz-e egyáltalán külföldi. Sokan vélik úgy, hogy Kevin McCabe magyarországi befürdetése - Rieb elnök személyes kapcsolatai, a vagyonkezelő jogszabályi hivatkozásai ide vagy oda - legalábbis óvatosságra int minden komoly pályázót. Innentől viszont talán

mégsem lehet teljesen alaptalannak

tekinteni azokat a feltételezéseket, amelyek két, hazai viszonylatban nagyon is ütőképes ingatlancég lehetséges feltűnéséről szólnak: az egyik megvenné a telket, a másik meg építene rá valamit. A dolgok jelenlegi állása szerint az eredeti feltételekhez képest e hipotetikus cégek úgy ötmilliárdot spórolhatnak a bolton, és talán a Fradi is megmarad. Hogy kik is lennének ők, azt tessék bátran találgatni.

Ha azonban semmi sem történik néhány hónapon belül, akkor az FTC nevű sportvállalkozásnak menthetetlenül vége. Hitelezőinek többsége ugyanis azért halogatta a behajtás, netán a felszámolás megkezdését, mert a valódi pénzzel, valódi tervekkel érkező McCabe birtokon belülre jutására és ily módon természetesen a saját járandóságára is számított. Lehet, hogy lesz még egy hatodik Fradi-tender - viszont korántsem biztos, hogy mire véget ér, lesz-e még egyesület.

Neked ajánljuk