A svábhegyi szanatórium eladása

Lebecsülés a hegyen

  • Zsidai Péter
  • 2012.10.06 11:09

Belpol

Ahogy Sukoróban, a Svábhegyen is egymilliárd forinttal értékelt le állami ingatlanokat ugyanaz a kiskunhalasi becsüs. Az utóbbi esetben a 2004-ben hárommilliárdért dobra vert belklinikát a Semmelweis Egyetem 1,68 milliárdért adta el 2010-ben. Az intézmény főigazgatója szerint jó üzletet kötöttek, míg az egészségügyi államtitkárnak nem nyerte el tetszését a tranzakció, a Richter Gedeon vezére pedig ellene szavazott.

Két nappal a 2010-es országgyűlési választások után, április 27-én 1,68 milliárd forintért adta el a Semmelweis Egyetem (SE) a XII. kerületben található egykori III. számú belgyógyászati klinika 3,67 hektáros, parkosított ingatlankomplexumát. Az eladó a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. volt, az ő megbízásából járt el a voltaképpeni vagyonkezelő, a felhívást kiíró SE - a vételár is az egyetem kasszájába került (a volt szanatóriumról lásd Enyészet című keretes írásunkat). Az SE döntéshozóit, vezetési stratégiáját ismerő forrásunk szerint a sietség oka az volt, hogy bár az intézmény vezérkara a Fideszhez kötődött, felmérték: az Orbán-kormány alatt aligha rendelkezhetnek tovább az ingatlanvagyon fölött. Az üzlet megköttetett, a vevő az Interimport II. Kft. lett (a cégről lásd keretes anyagunkat).

Árak és cégek

A 2010-ben kapott 1,68 milliárd forint vételár jóval kevesebb a néhány évvel korábban becsült értéknél. Az SE tájékoztatása szerint 2003-tól összesen hét alkalommal hirdették meg az ingatlant. Az első érvényes ajánlat 2007-ben érkezett a Várszegi-birodalomhoz tartozó Keringatlan Kft.-től, 1,2 milliárd forintra. Az egyetem nem kért ebből, mert alatta maradt az akkor becsült 1,8 milliárdos értéknek. Viszont a második, az Interimport II. Kft. vételi ajánlata nyerő lett 2010. februárban, az összeg ugyanis "25 százalékkal meghaladta az akkori hivatalos ingatlanforgalmi értékbecslés szerinti mintegy 1,35 milliárd forint értéket" - indokolta az adásvételt lapunknak Ivády Vilmos, az SE gazdasági-műszaki főigazgatója. Kérdésünkre a főigazgató elmondta: "A rendelkezésre álló információk szerint a korábbi értékbecslés valóban magasabb összegű volt, de az egyetem nem hirdetett meg sem akkor, sem később a pályázati felhívásban minimálárat, tekintettel arra, hogy az értékesítésnek nem árverés, hanem pályázat keretében kellett megtörténnie. Az értékbecslés csak a pályázatkiíró döntésének megalapozottságát szolgálta, a pályázók számára nem volt ismert." A Narancs birtokában lévő 2004-ben közzétett felhívás annyiban ellentmond a főigazgató állításának, hogy az Eötvös út 10-14. szám alatti ingatlant "legalacsonyabb eladási áron", 3,3 milliárd + 829 millió forint áron hirdették meg. A felhívás tartalmát, a minimális vételárat komolyan gondolhatta az egyetem, hiszen ajánlati biztosítékként 330 millió forintot, a pályázati dokumentációért pedig 100 ezer forintot kértek.

Ez 2004 első negyedévében történt. Néhány hónap alatt aztán meredeken zuhant az ingatlan értéke: május 10-én az OTP Ingatlan Rt. szakértője, Faragó Mihály 2 milliárd forintra taksálta; a becsült érték az év végén még feltornázta magát 2,7 milliárdra, de onnan nem volt megállás: 2006. március 24-én már csak 1,7 milliárd forintra, 2008 áprilisában 1,5 milliárdra, 2009. augusztus végén pedig mindössze 1,34 milliárdra tartották.

A svábhegyi ingatlan értékbecslője 2004. decembertől a kiskunhalasi Perfekting Mérnök Iroda Kft. volt. Az 1996-ban az algyői kiszolgáló ipartelep "Z" barakkjában Petroling Mérnök Iroda Kft. néven alapított társaság nevét a sukorói telekcsere értékbecslése miatt emlegették sokszor: a fideszes-elempés vád szerint az államnak 1,3 milliárd forint vagyoni hátrányt okozó telekcserében ezé a cégé volt az egyik fontos epizódszerep, miután az érintett telkeket a Perfekting torzítva értékelte annak érdekében, hogy az izraeli befektető jól járjon. A Perfekting "bűnlajstromán" található az is, hogy 2006-ban, ugyancsak a Gyurcsány-kormány idején a Kincstári Vagyoni Igazgatóság a kormányzati negyeddel kapcsolatos, 10-250 millió forint értékű ingatlanok értékelését végeztette a kiskunhalasi céggel.

A Perfekting Fidesz-közeliségéről már jóval kevesebb szó esett, ahogyan a Fidesszel harmonikus kapcsolatot ápoló orvosegyetem azon megbízását sem emlegették sűrűn, amelyet a halasi cégnek adott a XII. kerületi ingatlan felmérésére. A Perfekting egyik tulajdonosa 2005-2009 között Fülöp János Norbert volt, akinek a fia, Fülöp Róbert a Fidesz-KDNP jelöltjeként 2010-ben kompenzációs mandátumhoz jutott a kiskunhalasi képviselő-testületben. Rosszabbul szerepelt és nem lett képviselő Fülöp Róbert veje, a szintén fideszes jelölt Ván Róbert, az "MSZP-s politikai bűnöző" ikonjává lett Zuschlag János korábbi könyvelője.

A Perfekting sukorói és svábhegyi becslésében megfigyelhetünk némi párhuzamosságot, mindenekelőtt egy látványos, egymilliárd forintos áresést. Sukoróban először 2,14 milliárd forintra, három hét múlva 1,08 milliárdra értékelte a telekcserébe vont ingatlanokat a Nemzeti Vagyonkezelő megbízásából dolgozó Perfekting Mérnök Iroda. A Svábhegyen több idő telt el: a 2004. december 27-én megállapított 2,7 milliárd forintos értéket 2006. március 24-re mérsékelték 1,7 milliárd forintra. Az egyetem által rendelkezésünkre bocsátott értékbecslési listából kivehető, hogy 2001-től 2004-ig, amikor a kerületben dolgozó Rieger és Társa Kft., illetve Fürjes Árpád végezte az értékbecslést, az ingatlan nem esett 3 milliárd forint alá.

Volt jobb is?

Magyar Narancs azon kérdésére, volt-e tudomása akár hivatalos vagy informális úton arról, hogy valaki érdeklődik az ingatlan után hárommilliárd forintért, a főigazgató nemmel válaszolt: tudomása szerint még a pályázati dokumentációt sem vásárolta meg senki. Ugyanakkor lapunk birtokában van egy 2003-ból származó hivatalos megkeresés, amelyben az egészségügyi befektetésekkel foglalkozó, német érdekeltségű Global Research GmbH érdeklődik az SE-ingatlanok iránt (az egyetem az Eötvös úti szanatóriumot több más épületével együtt hirdette meg). Úgy tudjuk, a német társaság képviselői több alkalommal személyesen tárgyaltak az SE illetékeseivel, az ingatlanokon kívül befektetési lehetőségekről is tájékozódtak. Ahogy az SE belső irányítási viszonyait ismerő forrásunk visszaemlékezett, a német cég hajlandónak mutatkozott a hárommilliárdos vételár kifizetésére, csakhogy a felhívást végül valamiért eredménytelennek nyilvánították.

A 2010-ben létrejött adásvételről az SE gazdasági tanácsa kétharmados többséggel szavazott - tudtuk meg Ivády Vilmostól. Ezt követően a végső szót az egyetem szenátusa mondta ki. A gazdasági tanácsnak tagja volt Szócska Miklós jelenlegi egészségügyért felelős államtitkár, aki akkoriban az SE menedzserképző központját vezette (a hallgatói önkormányzat delegálta a testületbe, ahol tiszteletdíj nélkül dolgozott). Az államtitkár a Narancsnak elmondta: tartózkodott a szavazásnál, mert nem gondolta ésszerűnek, hogy a gazdasági válság miatti nyomott ingatlanárak idején értékesítsék a szanatóriumot. Úgy ítélte meg, hogy a szanatórium kiválóan hasznosítható lesz a közeljövőben gyógyturisztikai fejlesztésre. Tartózkodó szavazatát azzal is indokolta, hogy ugyanakkor tiszteletben tartotta a döntés-előkészítők szándékát, akik az 50 milliárdos főösszegű intézmény költségvetésében keletkezett 1,8 milliárd forintos lyukat akarták minél gyorsabban betömni. A tanácsban nemmel szavazott Bogsch Erik, a Richter Gedeon Nyrt. vezérigazgatója. Lapunknak ezt azzal magyarázta, hogy nem tartotta szakmailag megalapozottnak az értékbecslést, mivel szerinte nem tükrözte megfelelően a piaci árakat.

"Az első értékesítési próbálkozások időszakában az egyetemen úgynevezett társadalmi szenátus működött, melynek tagjai, köztük Erdei Tamás (őt nem sikerült elérnünk - Zs. P.), a Magyar Bankszövetség elnöke és más tagok is irreálisnak találták a későbbi értékbecslésben megfogalmazott 3 milliárd feletti vételárat - sorolta az értékesítés érveit Ivády Vilmos. - Az egyetem több neves céget is megkeresett, és ennek hatására előzetes érdeklődést mutattak többek között a Demján-cégcsoport képviselői, valamint a Danubius Szállodalánc is. Tekintettel azonban az ingatlan övezeti besorolására és magas árfekvésére, nem tettek még alacsonyabb értékre sem ajánlatot. Az ingatlan építési övezeti besorolása egészségügyi létesítmények elhelyezésére szolgál. Beépítés esetén csak az alaprendeltetés és az azt kiegészítő vagy kiszolgáló funkciók lehetségesek. A zöldfelületi értékek megőrzése érdekében 15 százalékos a beépítés mértéke, a szabályozási terv pedig több fát és növénytársulást is megtartandónak jelöl. Így a terület besorolása az ide vonatkozó korlátozások miatt nagyon kedvezőtlen az ingatlanértékesítés szempontjából, ami kihatással van forgalmi értékére" - magyarázta Ivády Vilmos.

Mennyi az annyi?

Az ingatlan övezeti besorolása valóban csak kiemelt egészségügyi létesítmények, kórházak, szanatóriumok létesítését teszi lehetővé, például lakóparkét nem. A Hegyvidéken ugyanakkor nem a 15, hanem a 10 százalékos beépíthetőség a jellemző (éppen emiatt olcsóbbak a telkek, mint például a Rózsadombon): 2005-ig a szanatóriumra is ez vonatkozott, akkor emelte meg ezt az önkormányzat 15-re. Bármely mutatót nézzük, a kerületben az utóbbi évben nem volt példa 48 ezer forint/négyzetméter árra, márpedig a szanatórium 33 ezer négyzetméteres telkéért kapott 1,6 milliárdos vételár ennyinek felel meg. A Napi Gazdaság telekárakra vonatkozó ingatlanpiaci gyűjtéséből az derült ki, hogy 2010-ben 80-120 ezer forint között mozgott a négyzetméterár: a tulajdonosok ezen a környéken nem csökkentették az eladási árakat, mivel nem voltak kényszerhelyzetben a 2010-es mélypont idején sem.

"Az egyetem 2004-től 2009-ig lobbizott az átminősítésért, de hiába - mondja Ivády Vilmos. - Mitnyan György polgármester a keretövezet átsorolását aggályosnak tartotta, a kerület főépítésze a problémát ott látta, hogy a kérelmezett funkciók nagyobb gépjárműforgalmat generálnának a városrészben" - tette hozzá. Információink szerint az egyetem azt szerette volna elérni, hogy szállodát, sportlétesítményt vagy lakóépületet lehessen ott építeni. Nem megerősített információink szerint felvetődött az is, hogy az egyik, gyógyításban érdekelt nagy cég visszavásárlási opciót biztosítva 1,68 milliárdos vételáron megveszi az ingatlant, hogy így segítse ki a pénzügyi gondokkal küzdő intézményt, ám ettől a megoldástól az egyetem vezetése elzárkózott. (Jenei László, az Interimport II. Kft. ügyvezetője kérdésünkre sem a vételárról, sem az ingatlan mai becsült értékéről nem kívánt nyilatkozni.)

Az adásvételi szerződést az egyetem részéről Tulassay Tivadar rektor írta alá, miután a XII. kerületi önkormányzat lemondott elővásárlási jogáról, és sem az oktatási tárca, sem a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. nem támasztott kifogást az ügylettel szemben. Utóbbi egyébként az adásvételi szerződést előzetesen nem kapta meg az intézménytől, csak annak megkötése után. A főigazgató szerint az adásvétel menete a törvények betartásával történt: ha a vagyonkezelőnek kifogása lett volna, utólag semmisnek minősíthette volna a szerződést - de rendben levőnek találta.

Hogy mi lesz a volt szanatórium sorsa, arról se az eladótól, se a vevőtől nem tudtunk meg semmit. Jenei László a következőket árulta el. "A vásárlás időszakát jellemző, a jelenleginél lényegesen pozitívabb üzleti környezetben, a jövőre vonatkozó optimistább várakozásainkból kiindulva a saját fejlesztési elképzeléseinket kívántuk megvalósítani, azonban a gazdasági válság mélyülésével, elhúzódásával kockázatossá vált a megvalósítás, és a vállalkozás hosszú távú működését szem előtt tartva jobbnak láttuk, ha a fejlesztéssel kivárunk." Azaz a vásárló is azon az állásponton van, mint az értékesítés ésszerűségében annak idején kételkedők.

A XII. kerületi önkormányzat polgármesteri hivatala azt közölte a Naranccsal, hogy továbbra is egészségügyi létesítményt szeretnének látni az ingatlanon. Hogy jó boltot csinált-e az egyetem, vagy sem, ítélje meg ki-ki maga. Az mindenesetre tény, hogy nem ismeretlen társasággal kötött szerződést az SE, hiszen beszállítói közé még az adásvétel előtt bekerült a vevővel azonos érdekeltségű Interimport B kötszergyártó és Forgalmazó Kft.

Enyészet

A volt szanatórium területe a Svábhegy egyik éke, kétháznyira van a Karády-villa, amely a miniszterelnöki rezidencia volt Antall József, Horn Gyula, Boross Péter idején, de ott lakott házelnökként Szili Katalin is. Az 1883-tól működött vízgyógyintézetet Horthy Miklós kezdeményezésére bővítették, a komplexumot 1927-ben adták át. Az ősfás, Hajós Alfréd tervezte úszómedencével ellátott gyógyító és rekreáló intézmény területén összesen 15 épület található, bruttó szintterületük összesen 9287 négyzetméter. Fő épülete a budapesti "Horthy-szanatóriumként" emlegetett, a Svábhegyről kimagasló négyszintes, sárga, kockatoronnyal kiegészülő palota 64 luxusapartmanjával. (Lechner Ödön tanítványai tervezték, és 2006-ban helyi védettség alá helyezte a XII. kerületi önkormányzat.) 1979 és 1998 között a SOTE III. számú belgyógyászati klinikájaként funkcionált, kihasználtsága a kezdetektől magas volt. 1998. áprilisi kiürítése óta folyamatosan romlik az állapota, mállik a homlokzat, az épületeket széthordták, a parkot benőtte a gaz, most egy kutyás őr vigyázza.

Áfaszomjra képalkotás

Az Interimport II. Kft.-től nem idegen a gyógyászati tevékenység. A 100 százalékos tulajdonában lévő Pozitron Diagnosztikai Egészségügyi Szolgáltató Kft. a 2011-es évet 1,4 milliárd nettó árbevétel mellett 324 millió forint adózás utáni eredménnyel zárta. A cég az elsősorban daganatos megbetegedéseket szűrő képalkotó diagnosztikai eljárásokra, PET-CT vizsgálatokra specializálódott. Az Interimport II.-t a 100 leggazdagabb magyar közé is bekerült Bolgár György vállalkozó és családtagjai birtokolják, de volt benne részesedése 2008-2009-ben a különböző ipari és fogászati kerámiákat gyártó Kerox Kft.-nek is, amely szintén Bolgár-tulajdon. A Kerox vezető tisztségviselői között 2003 vége óta Lascsik Attila nevével is találkozunk, aki a Tocsik-per lezárulta után került oda (negyedrendű vádlottként két év felfüggesztett börtönbüntetést kapott mint az ÁPV Rt. volt vezérigazgatója - lásd: A világ korruptMagyar Narancs - MaNcs, 2003. április 17.). Az Interimport II. Kft. nagytestvére, az Interimport Kft. 2009-ben végelszámolással szűnt meg, miután a Legfelsőbb Bíróság új eljárásra kötelezte a Fővárosi Bíróságot (FB) az adóhatósággal folytatott perében. Az FB kimondta, hogy az Interimport jogosulatlanul igényelt vissza 30 millió forint áfát.

Neked ajánljuk