Iványi György: Nyilván van valamilyen hatása, és a bankokat egyértelműen felizgatja, ha kisebb kockázattal tudnak hitelezni. Nőtt a bankok készsége, hogy lakásvásárlásokat finanszírozzanak. Pontosabban segít áthidalni azt az átmeneti időszakot, amikor a hitelkamatok és az infláció még mindig prohibitíven magasak egy hosszú lejáratú hitelezés tekintetében. De azt hiszem, hogy a szabad földforgalom, a lakásépítéseket korlátozó jogszabályok átvizsgálása, csökkentése, a jelzálog jogi intézményének a stabilizálása ennél nagyobb hatást is el tudna érni. Mindez csupán néhány tízezer fiatal családnak segít a lakáshoz jutásban, a teljes lakáshelyzetnek az európai szinthez való közelítése szempontjából azonban jelentéktelen. A lakosság birtokában értékét tekintve jelenleg tizenötezer milliárdnyi ingatlanállomány van. Ennek csak a szinten tartásához évi ezerötszáz milliárd forint finanszírozás kellene és további, talán ezermilliárdnyi befektetés. Ezek volnának a feltételei annak, hogy tizenöt-húsz év alatt a magyarországi lakáshelyzet megközelítse a mai nyugat-európai szintet. Ez egy olyan elképesztő befektetési igény, amit költségvetési eszközökkel nem lehet megoldani. Az állami költségvetés egérke az elképesztő méretű tőkepiac elefántjához képest. Abban a pillanatban, amikor az ingatlanbefektetés olyan tömegűvé válik, amilyenre szükség van, ezeket a kedvezményeket csökkenteni kell, mert az állami költségvetés nem bírja.
MN: Arról is szó volt, hogy az önkormányzatok újra kialakíthatnának valamiféle bérlakásrendszert.
IGY: Ezt a konstrukciót kifejezetten veszélyesnek, kártékonynak tartom. Az önkormányzatok ugyan- úgy vállalkozók ebben a tekintetben, mint bárki más, és azzal, hogy módjukban áll pár milliárd forintot igénybe venni az adófizetők pénzéből és aláajánlani a normál bérleti díjaknak, visszatartják a befektetőket, mert azok nem fognak gyalog versenyezni ott, ahol mások biciklivel mennek. Az a pár milliárd forint, amit a költségvetés az önkormányzati bérlakások építésére költött, a tízszeresét tartja vissza attól, hogy ugyanerre a területre be tudjon lépni.
MN: Miért éri meg egy banknak itt lakást építeni?
IGY: A bankok ebből élnek. A világon gyakorlatilag korlátlan mozgatható tőke áll rendelkezésre ahhoz, hogy meghitelezze a lakosságnak a majdani jövedelmeit, és bérlakásokat építsen, azokat bérbe adja, vagy hiteleket nyújtson a lakásvásárláshoz. Ez a tőke bízik abban, hogy az emberek még életükben meg fogják keresni azt a pénzt, ami a saját lakásköltségüknek a fedezete, és ha kellően stabilnak látják a jogi és politikai környezetet valahol, akkor ott ez a tőke megjelenik, és finanszírozza a lakásépítéseket.
MN: Milyen esélyét látja annak, hogy nálunk egy átlagos házaspár ki tudjon fizetni egy ilyen lakást az élete folyamán?
IGY: Alaposan elemeztük a 22-35 évesek jövedelemviszonyait, akiknek a Magház-lakásokat építjük. E réteg felének a jövedelme jó ütemben közelíti az európai szintet. A most látható trendek azonban azt is jelzik, hogy a lakosság egy másik, körülbelül negyven százalékának erre semmi esélye sincs. A bankok, a befektetők, a tőkepiacok azokról tudnak gondoskodni, akik előbb vagy utóbb megkeresik a saját megélhetésük költségeit. A fennmaradó negyven százalék problémája nem banki vagy tőkepiaci, hanem szociális probléma. Ennek a negyven százaléknak a felső öt százaléka esetleg idővel átkerül a középosztályba, bár az elmúlt pár év tendenciái nem ebbe az irányba mutattak. Az biztos, hogy mindig lesz egy réteg, amelynek az emberi lakáskörülményeit valamilyen szociális támogatási eszközzel kell megoldani a másik nyolcvan százalék segítségével, hiszen nem engedhető meg, hogy a lakosságnak akár az öt százaléka a híd alatt aludjon. Nem egészséges azonban, ha ezt a támogatást vállalkozók, politikai szervezetek kapják. Ez egyszerre a visszaélések melegágya és piaczavarás. Ha a lakosság egy része a jobb módú többség támogatását igényli, kapja ezt meg saját maga (lakbértámogatásként, adókedvezményként, segélyként), és piaci feltételek szerint költse el.
MN: A Magház projekt tehát a fiatalokat célozza meg.
IGY: Számos jelentős épületet építettünk más felállásban és konstrukcióban, de ugyanezekkel az emberekkel. Építészek, építőmérnökök, bank- és pénzügyi szakemberek, kereskedők összefogásával. A Magház Kft.-nek viszont, amit nemrég alapítottunk, a Rottenbiller-Hutyra utcai, majd a Mária-Horánszky utcai magházak az első épületei. Azt hiszem, hogy a harmincas évek óta nálunk igény sem volt arra, hogy egy társas lakóház egyben építészeti érték, építészeti minőség legyen. Az utolsó a Szent István park vagy a Margit körút egyik-másik épülete volt. A Magház abból a szempontból kontinuitás és újdonság egyszerre, hogy kifejezetten egy meghatározott társadalmi réteg számára építünk házat. Úgy gondoljuk: a házak utóélete szempontjából nagyon fontos, hogy abban egymáshoz hasonló emberek éljenek, és hogy azonos igényszinten, azonos anyagi erőkkel, azonos értékeket követve akarják karbantartani a saját házukat. Újdonság ez abból a szempontból is, hogy egy fiatal réteg számára építünk, és annak az igényeit, életformáját, értékeit felmérve alakítottuk ki a terveinket és az épületeket.
MN: Egyenlakások lesznek bennük?
IGY: Nagyságrendben egyformák. A huszonnégy-huszonöt négyzetméteres, egész kicsi, kompakt stúdiólakástól az ötven négyzetméteres, komplexebb, akár kétszintes, teraszos lakásokig, ahol egy fiatal pár is kényelmesen élhet. A szó hagyományos értelmében vett garzonlakások ezek, egyszemélyes stúdiók. Az épület adottságait és az épületek fölső szintjeinek magasabb értékét jobban kihasználandó, igazi műteremlakásokat építünk.
MN: Mik a beszállás feltételei?
IGY: Harmincöt százalékos előleget kérünk, és utána egy fokozatos fizetést a mindenkori készültségi fok alatt. Két bankkal vagyunk olyan intim kapcsolatban, hogy a hitelezés feltételeit egyeztetni tudtuk, és felkészültek ezeknek a házaknak a vásárlási finanszírozására. Körülbelül a lakás értékének a negyven százalékáig készek hitelezni.
MN: A lakások természeténél fogva a bérletek nem örökre szólnak. A továbblépést, ha családot alapítanak a fiatalok, hogyan lehet majd megoldani?
IGY: Ezekben a jól karbantartott házakban nő a lakások értéke, jó lesz az eladási áruk, amikor aktuálissá válik a csere. Arra számítunk, hogy nagy lesz a fluktuáció, és négy-öt évig fognak itt lakni a fiatalok, hiszen utána majd gyerekeik lesznek. Bízunk benne, hogy ha nagyobbra van szükségük, akkor a következőt is tőlünk fogják vásárolni. Ez lesz a következő generációs Magház-lakás.
MN: Lesznek majd nyugdíjasházak is?
IGY: Igen, de azt én már nem fogom megérni.
MN: Gondolom, a hitel-visszafizetést nem tudja mindenki megoldani öt év alatt.
IGY: Ezt megoldja a bankrendszer a normál jelzálog-hitelezési rendszerrel. Tárgyal az új vevővel, és meghitelezi a vásárlást. A célcsoport negyven százaléka, figyelembe véve, hogy valószínűleg nem ez lesz életének az utolsó lakása, szívesebben bérel majd, mint vásárol. Két megközelítés van: egy vidéki orvoscsalád az egyetemre jövő gyerekének például már csak befektetési céllal is vesz egy lakást, de azok a fiatal emberek, akiknek a jövedelme már elég tisztességes, de megtakarítani nem tudnak, szívesebben bérelnek. Ezért alakítottuk ki a Magház-bérlakás rendszerét. A vevőink negyven százaléka bérbeadásra veszi majd a lakást. Ezeknek a lakásait menedzseljük, kezeljük, átvállaljuk a kiadási kockázatokat, így passzív, biztonságos befektetéssé válik a lakásvásárlás, és ezt a lakáscsomagot használjuk fel arra, hogy bérbe adjunk azoknak az ügyfeleinknek, akik szívesebben bérelnek. Ezek piaci árú bérletek lesznek, ahol körülbelül a lakás értékének a havi egy százaléka a bérleti díj. Egyébként a világ bérlakásállományának kilencven százaléka kisbefektetők tulajdonában van, és nagyon sok kezelési rendszer alakult ki, amiben a befektetők anélkül, hogy igazán törődnének a lakásukkal, élvezik a jövedelmét. Ezek közül az egyik megoldás az, amit mi itt most kitaláltunk.
MN: Kik a tervezők?
IGY: A globális építészetet tisztelő modernista magyar építészet középgenerációjának az elitje. Egyelőre két építésznek tudtam megbízást adni, de keresem a további telkeket. Dévényi Tamás és Dobai János már dolgozik, és ígéret van Janáky Istvántól, Janesch Pétertől és Mónus Árontól is. Alig várom, hogy megfelelő telket tudjak nekik ajánlani. Legrégebbi társam Dévényi Tamás, akivel húsz éve együtt dolgozom, és akivel együtt csináltuk a Podmaniczky- és Ybl-díjas Szabadság téri banképületet.
MN: A magházak mint egészen új épületek hogyan harmonizálnak az adott hely jellegével?
IGY: Az a célunk, hogy az ezredforduló építészeti eszközeivel teremtsünk újra harmóniát abban az előző századfordulós környezetben, amit aztán szétszabdaltak a foghíjak. Nem klasszicizálva, nem eklektikusan, hanem abszolút modern módon. A Rottenbiller utcai ház tervei nagyon szigorúan figyelembe veszik a könyező épületek arányait, homlokzati struktúráját, szintjeit, párkánymagasságait. Félreértés ne essék, ez pénzbe is kerül, de tiszteljük a környezetet. A környezeti összhang megteremtésére a Francia Intézet épülete nagyon jó példa.
MN: Miért éri meg önnek, hogy a rendelkezésére álló pénzből ne gyorsan építkezzen, és ne valami hivalkodó épületet húzzon fel, mint ezt annyian tennék ebben az országban?
IGY: Nem szeretnénk forogni a sírunkban, tíz év múlva pedig nem jön majd rosszul, ha szívesen vásárolnak tőlünk lakást. Ennek ára van, és ennek érdekében meg kell elégednünk egy kisebb haszonkulccsal.
MN: Átadható ez a szemlélet?
IGY: Két-három generációnyi kereskedőtudat kell ahhoz, hogy valaki képes legyen előre és nem egyik percről a másikra gondolkodni. A befektetőimet és a csapatomat is úgy válogattam össze, hogy olyan emberekből álljanak, akik megörököltek valamit ebből az attitűdből. Az építészetben a rövid távú gondolkodás tragikus eredményeket szül, és ezt nehéz nem észrevenni ebben a városban. A Magház kifejezést sem véletlenül választottuk. Reméljük, mindenféle jó energiák feszülnek benne, amik teremteni fognak majd valamit.
MN: Hogyan reagált a piac a Magház projektre?
IGY: Nemrég bukkant fel egy nyugat-európai befektető ilyen típusú házakra. Nagyon vonzó lehetőség, hogy felkeltettük az érdeklődését. Az európai tőkepiac egyébként már felfigyelt arra, hogy itt egy bérlakás-építési boom van készülőben. Nyilván megkönnyítené a munkánkat, ha egy jelentősebb tőke jelenik meg, ami kész a lakásokat megvásárolni.
MN: A napi politika ebbe nem szólhat bele?
IGY: Nemrég azt hallottam vissza egy akadémikus gondolkodótól, hogy a Magház egy Fidesz-projekt. Furcsa gondolat: tapasztalataim szerint a pártok nem hozzák, legfeljebb viszik a pénzt. Talán politikának tekinthető az is, hogy önkormányzati szinten is érdeklődtek. A veszprémi polgármester, azért, mert megnövekedett a városban a tanulók és az oktatók száma. A harmadik magház ezért Veszprémben épül.
MN: Van konkurencia?
IGY: Elég pontosan ismertük fel annak a korosztálynak az igényeit, amelynek építünk, hiszen nem lehet egy építészeti koncepcióval minden korosztály igényeit kielégíteni. Másfél év alatt fel tudunk építeni kétszázhúsz lakást, de akkor sem tudjuk kielégíteni annak a negyvenezer lakáskereső fiatalnak az igényeit, aki fizetőképes is, nem beszélve arról a másik negyven- ezerről, aki nem az. Ez egy jó minta, és engem csak boldoggá tenne, ha a konkurencia jobb házakat építene.
MN: Mióta dolgozik ezen a projekten?
IGY: Kereskedelmi célú építkezést eddig még nem csináltam. Beruházóként építettem irodaépületeket, bankfiókokat, és építettem elég sok olyan házat, lakást, amit magamnak építettem, aztán eladtam, mert amire készen lett, meguntam. Addig volt izgalmas, amíg épült.
MN: A hirtelen lakásár-emelkedés hogyan érinti a Magház projektet?
IGY: A telkek áremelkedése nyilván tovább folytatódik, és az energiaárak növekedése is meglátszik majd az építőipari árakban. Gyakorlati tapasztalat az, hogy minden tényezőt összevéve, Budapest belterületén egy új épületnél 225 000 forint + áfa árból tudunk előállítani egy lakásnégyzetmétert. Ehhez kell szabni az eladási árainkat, és ez nem fog csökkenni. Ebben olyan kicsi fedezet van, hogy a bankjaim reklamálnak is a túl nagy kockázat miatt. Azt hiszem, hogy a budapesti lakásárak el fogják érni bármelyik európai nagyváros szintjét. Semmi olyan tényező nincs, amitől Magyarországon olcsóbban lehetne építkezni.
Szilágyi S. Szilvia
