Drágák-e a pesti albérletek? – Egy ingatlanpiaci szakember véleménye

  • Csorba Dániel
  • 2015. február 24.

Lokál

A Facebookon is szerveződő csoportokban egyre többet látom a túlárazott albérletpiacról szóló vitákat. Megértem mindkét oldalt.

Aki napi 8 órát dolgozik havi 100-120 ezer forintért, annak fájdalmas kiadás a keresetének kétharmadát rákölteni olyan albérletre Budapesten, ami legfeljebb átlagosnak mondható, vagyis nem luxusról vagy ultra nagy kényelemről beszélünk. Ellenben a főbérlő nyilván úgy tekint az ingatlanára, mint pénzt termelő befektetésre, ami a piacon mérettetik meg, s ennek fényében igyekszik a bevételét maximalizálni.

Akkor most túl vannak árazva fővárosi albérletek vagy mégsem? Hiszen a túlárazott albérlettel egy dolog történhet: soha az életben nem fogják kivenni.

De akkor mi történt? Mitől ugrottak meg így a pesti ingatlanárak?

Nos, a KSH 2014-es migrációs adatai jól mutatják, hogy az 1980-as évek elejétől kezdve az urbanizáció alulmúlta a szuburbanizációt, így a város lassan kezdett kiürülni. Ugyanekkor és ugyanabban az ütemben kezdtek megtelni a Budapest környéki települések exvároslakókkal, ám 2008 után, azt követően, hogy beütött a válság, a tendencia csökkenni kezdett, 2011-ben pedig a fővárosba költözők száma meghaladta a kiköltöző családokét.

Márpedig ez egyre több vevőt és bérlőt jelent, vagyis a megtérülésben gondolkodó tulajdonos méltán érezheti azt, hogy egyre magasabb albérleti díjat kérhet és kaphat az ingatlanáért.

És ez még csak a kezdet, mert szinte biztosak lehetünk abban, hogy a jövőben továbbnövekednek az albérletárak.

false

 

Akik albérletet keresnek, talán észrevették, hogy a felújított, jó állapotú lakások és az egy fokkal kevésbe tetszetős lakások között nagyon nagy árkülönbség fedezhető fel. Az egyik vezető ok, hogy a felújított ingatlanok egyre gyakrabban olyan honlapokon tűnnek fel, mint az Airbnb.com, ahol turistáknak lehet kiadni az ingatlant 1-2 hétre, de főként hosszú hétvégékre. Az így realizált bevétel 40-60 százalékkal is meghaladhatja a hagyományos piacon elkérhető árat.

Ezért aztán egyre kevesebb „jó” lakást találhat a hazai albérletvadász. Csak az V. kerületben 780 találatot mutat a külföldi szájt, míg a jelenleg még legnagyobb hirdetési portfólióval rendelkező OLX 870 találatot ad ki ugyanabban a kerületben. De ne felejtsük el, hogy az OLX találati listája szűretlen, azaz ott a nagymama bútoraival telepakolt lakások is szerepelnek, míg a külföldi szájt portfóliója nagyrészt felújított, jó állapotú ingatlanokkal teli. Így aztán a több oldalról indukált keresleti piacon a főbérlők egyre magasabb árakat kérhetnek el a jó állapotú ingatlanaikért, hiszen alig maradt ebben a típusban hosszú távra bérelhető lakás.

Viszont a csökkenő hitelkihelyezések is – a válság utáni első évben, az igen rossz adatokkal rendelkező 2009-hez képest is, 2013-ban majd 40%-kal kevesebb használt lakás vásárlására felhasználható hitel talált gazdára – azt jelzik, hogy az a réteg, amely régebben a megoldani kívánt élethelyzeteket lakásvásárlással orvosolta, arra kényszerül, hogy bérlésben „gondolkozzon”, ami természetesen a keresleti piacot növeli, és szintén az albérletárakat nyomja fel.

A régiós ingatlanárakat jócskán alulmúló magyar ingatlanpiac régóta várja az ezredforduló tájékán tapasztalt boomhoz hasonló árnövekedést, valószínű, hogy a vásárlásban nincs akkora keresleti tartalék. Viszont a kiadás egyre jobb üzlet lesz a fővárosban. Aki pedig albérletet keres, azt legfeljebb azzal vigasztalhatjuk, hogy a piac általános szabályai szerint az agglomerációban valószínűleg csökkenni fognak az albérletárak, hiszen egyre kevesebb bérlő között fog eloszlani az adott mennyiségű albérlet.

A szerző a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének (MIÉSZ) a szóvivője.

Figyelmébe ajánljuk

Mi fán terem az ökoirodalom?

A hetvenes években felforgató versekben olvastunk olyat, amit ma a Facebook-kommentelők megfogalmaznak a klímakatasztrófáról. De mi kell ahhoz, hogy az irodalom hitelesen szóljon az ember és a természet kapcsolatáról? Csabai Máté írását vettük elő az Ásatás-sorozatban.