Drágák-e a pesti albérletek? – Egy ingatlanpiaci szakember véleménye

  • Csorba Dániel
  • 2015. február 24.

Lokál

A Facebookon is szerveződő csoportokban egyre többet látom a túlárazott albérletpiacról szóló vitákat. Megértem mindkét oldalt.

Aki napi 8 órát dolgozik havi 100-120 ezer forintért, annak fájdalmas kiadás a keresetének kétharmadát rákölteni olyan albérletre Budapesten, ami legfeljebb átlagosnak mondható, vagyis nem luxusról vagy ultra nagy kényelemről beszélünk. Ellenben a főbérlő nyilván úgy tekint az ingatlanára, mint pénzt termelő befektetésre, ami a piacon mérettetik meg, s ennek fényében igyekszik a bevételét maximalizálni.

Akkor most túl vannak árazva fővárosi albérletek vagy mégsem? Hiszen a túlárazott albérlettel egy dolog történhet: soha az életben nem fogják kivenni.

De akkor mi történt? Mitől ugrottak meg így a pesti ingatlanárak?

Nos, a KSH 2014-es migrációs adatai jól mutatják, hogy az 1980-as évek elejétől kezdve az urbanizáció alulmúlta a szuburbanizációt, így a város lassan kezdett kiürülni. Ugyanekkor és ugyanabban az ütemben kezdtek megtelni a Budapest környéki települések exvároslakókkal, ám 2008 után, azt követően, hogy beütött a válság, a tendencia csökkenni kezdett, 2011-ben pedig a fővárosba költözők száma meghaladta a kiköltöző családokét.

Márpedig ez egyre több vevőt és bérlőt jelent, vagyis a megtérülésben gondolkodó tulajdonos méltán érezheti azt, hogy egyre magasabb albérleti díjat kérhet és kaphat az ingatlanáért.

És ez még csak a kezdet, mert szinte biztosak lehetünk abban, hogy a jövőben továbbnövekednek az albérletárak.

false

 

Akik albérletet keresnek, talán észrevették, hogy a felújított, jó állapotú lakások és az egy fokkal kevésbe tetszetős lakások között nagyon nagy árkülönbség fedezhető fel. Az egyik vezető ok, hogy a felújított ingatlanok egyre gyakrabban olyan honlapokon tűnnek fel, mint az Airbnb.com, ahol turistáknak lehet kiadni az ingatlant 1-2 hétre, de főként hosszú hétvégékre. Az így realizált bevétel 40-60 százalékkal is meghaladhatja a hagyományos piacon elkérhető árat.

Ezért aztán egyre kevesebb „jó” lakást találhat a hazai albérletvadász. Csak az V. kerületben 780 találatot mutat a külföldi szájt, míg a jelenleg még legnagyobb hirdetési portfólióval rendelkező OLX 870 találatot ad ki ugyanabban a kerületben. De ne felejtsük el, hogy az OLX találati listája szűretlen, azaz ott a nagymama bútoraival telepakolt lakások is szerepelnek, míg a külföldi szájt portfóliója nagyrészt felújított, jó állapotú ingatlanokkal teli. Így aztán a több oldalról indukált keresleti piacon a főbérlők egyre magasabb árakat kérhetnek el a jó állapotú ingatlanaikért, hiszen alig maradt ebben a típusban hosszú távra bérelhető lakás.

Viszont a csökkenő hitelkihelyezések is – a válság utáni első évben, az igen rossz adatokkal rendelkező 2009-hez képest is, 2013-ban majd 40%-kal kevesebb használt lakás vásárlására felhasználható hitel talált gazdára – azt jelzik, hogy az a réteg, amely régebben a megoldani kívánt élethelyzeteket lakásvásárlással orvosolta, arra kényszerül, hogy bérlésben „gondolkozzon”, ami természetesen a keresleti piacot növeli, és szintén az albérletárakat nyomja fel.

A régiós ingatlanárakat jócskán alulmúló magyar ingatlanpiac régóta várja az ezredforduló tájékán tapasztalt boomhoz hasonló árnövekedést, valószínű, hogy a vásárlásban nincs akkora keresleti tartalék. Viszont a kiadás egyre jobb üzlet lesz a fővárosban. Aki pedig albérletet keres, azt legfeljebb azzal vigasztalhatjuk, hogy a piac általános szabályai szerint az agglomerációban valószínűleg csökkenni fognak az albérletárak, hiszen egyre kevesebb bérlő között fog eloszlani az adott mennyiségű albérlet.

A szerző a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének (MIÉSZ) a szóvivője.

Figyelmébe ajánljuk

A kutya mellett

A filmművészetben a Baran című, egyszerre realista és költői remekmű (Madzsid Madzsidi) jóvoltából csodálkozhatott rá a világ először az iráni afgán menekültek sorsára.

Iszony

Kegyetlen, utálatos film Veronika Franz és Severin Fiala legújabb munkája (ők a felelősek a 2014-es, hasonlóan bársonyos Jó éjt, anyu! című horrorért).

Elvis gyémánt félkrajcárja

  • - turcsányi -

Van a Hülye Járások Minisztériumának egy vígjátéki alosztálya, ott írták elő, hogy ha valaki el akarja kerülni a helyzetkomikumok – művészileg nyilván szerfelett alantas – eszköztárának használatát, hősét úgy kell járatnia (lehetőleg a medence partján), hogy a mozgása végig magán hordozza a szerepét.

Saját magány

A Comédie-Française évszázadok óta egyre bővülő, immár többezresre duzzadt repertoárjából most a klasszicista szerző modern köntösbe bújt, Guy Cassiers rendezésében újragondolt változatát hozták el Budapestre – pár hónappal a premier után.

Az én bilincsei

A Losoncról származó Koós Gábor (1986) a Képzőművészeti Egyetem grafikaszakán végzett, és még tanulmányai idején monumentális, több mint két méter magas munkáival lett ismert.

Kihaltunk volna

Ez az átfogó nőtörténeti mű nem Hatsepszut, az egyiptomi fáraónő, vagy Endehuanna, a sumér költőnő, és még csak nem is a vadászó férfi, gyűjtögető nő meséjével kezdődik, hanem egy mára kihalt, hüvelykujjnyi, rovarevő, tojásrakó, pocokszerű lénytől indulunk el, amely még a dinoszauruszok lába mellett osonva vadászott.

Alexandra, maradj velünk!

"Alexandra velünk marad. S velünk marad ez a gondolkodásmód, ez a tempó is. A mindenkin átgázoló gátlástalanság. Csak arra nincs garancia, hogy tényleg ilyen vicces lesz-e minden hasonló akciójuk, mint ez volt. Röhögés nélkül viszont nehéz lesz kihúzni akár csak egy évet is."