Nem árt, ha már az elején megbékélünk a ténnyel: a hitel mindig sokkal drágább, mint amire a kamatok alapján számíthatunk, hiszen a járulékos költségek egyáltalán nem mellékszereplői egy ilyen ügyletnek. A plakáton szépen mutat a 2,5-4 százalékos kamat, de az egyéb kiadások több százezer forintra rúghatnak.
Mindjárt összekalkulálom magam
A bankok kedvenc tétele a kezelési költség, amit néha százalékban (évente 1-3 százalék), néha havi fix összegben (5-10 ezer forint) fejeznek ki, és tartalmazhatja a törlesztőrészlet is. Egyéb kiadás a hitelbírálati díj is, ami lehet 1 százalék vagy fix összeg (10 és 80 ezer forint között); szembetalálhatjuk magunkat a folyósítási díjjal (ez általában egyszeri, 0,8 százalékos kiadás), esetenként számolnunk muszáj az értékbecslési díjjal (30 ezer forint körül), valamint a közjegyzői honoráriummal, ami elérheti a százezer forintot is. A többletkiadások gyöngyszeme az alkalmanként felbukkanó számlavezetési díj, amit egyes helyeken azért fizettetnek velünk, hogy a bank a saját maga által vezetett számlán fogadni tudja a tőlünk érkező törlesztő- részleteket. Mindezek után nem árt rákérdezni a biztosításra - a bankok már nemcsak a jelzáloggal terhelt ingatlanra, de a hitelfelvevőre is biztosítást kérhetnek.
A hiteltermék valódi árát jó esetben nem nekünk kell megfeszített agymunkával összekalkulálni, mert létezik a teljes hiteldíj mutató, az úgynevezett THM. Ez a bankok által a hiteltermékbe gyömöszölt különböző (egyszeri és folyamatos) költségeket egyetlen számértékben jeleníti meg, ennek révén lehet különbséget tenni az egyes ajánlatok között. A THM értékét törvény szerint a "kamat" szóval egy lapon kell megtalálnunk, bár a bankok leginkább apró betűvel szedik, a roszszabb fajta ügyintéző pedig szeret róla megfeledkezni, ahogy a járulékos költségek listájáról is.
Ki mit kap?
Megeshet, hogy a bank az általunk remélt összeg alatti hitelre tart érdemesnek minket. Ne essünk kétségbe, máshol kaphatunk négyszer annyit is. A hitelbírálati szempontok bankonként változnak, de a legtöbb pénzintézet a kérelmező jövedelmi viszonyaiba ássa bele magát. A lassú ügymenet mellett - a hitelre néha négy hónapot is várni kell - ez azért nem a legjobb megoldás, mert hiába olyan festői a kliens bankszámlakivonata, hogy összeszalad az egész kockázatelemző részleg, ha három hét múlva elbocsátják az illetőt, és fél évig nem tud elhelyezkedni. Ahogy egy pénzügyi tanácsadó megjegyezte: "Egy IBM-es dolgozó négy hónapja még jó ügyfélnek számított. Inkább a fedezetre kellene koncentrálni." Banki szakemberek szerint viszont már a mostani, a réginél rugalmasabb hitelkihelyezés is azzal a veszéllyel járhat, hogy sokan túlvállalják magukat, és félő, hogy mindennapos eseménnyé válik az árverezés. (A bankok tartanak a nyilvánosságtól, hatékonyan védekeznek is ellene. Egy-egy hiteltermék közepes költségvetésű reklámkampánya egymilliárd forintot kóstál. Ha a bank utcára tesz egy adós családot, az erről szóló híradás semlegesíti a reklám hatását. A bankok ezért előszeretettel adják el kintlevőségeiket valamely követeléskezelőnek, ha ezek lakoltatnak ki valakit, abból aligha lesz hír.)
Ne sértődjünk meg, ha egy viszonylag szerény összegű hitellel készülünk egy szebb napokat látott környék amortizált lakótömbjébe, és kezest kérnek tőlünk, míg ismerősünk a Vár lankáin egy vagon kölcsön segítségével telepszik meg, és nála eltekintenek az ilyesmitől. Ez azért van, mert a bank nem az igényelt pénzösszeg nagyságának, hanem a fedezet eladhatóságának függvényében kér kezest. A hitelbírálat során a kort és a családi állapotot tekintve legnehezebben a 25 év alatti, egyedülálló férfiak jutnak kölcsönhöz, legegyszerűbben az egygyermekes, jól kereső család. A bank sosem árulja el, miért mutat fityiszt egy ügyfélnek, de a bírálati díjat legtöbbször akkor is elkéri, ha nem ad pénzt. "Egy lakópark vagy társasház építésénél az egyszázaléknyi bírálati díj több millió forintot jelent" - magyarázza egy építési vállalkozó. Kellemetlen meglepetést okozhat az is, ha a hitelbírálat végén kevesebb hitelt kapunk az igényeltnél. Ennek az a magyarázata, hogy a bankok a fedezetnek kínált ingatlan beszámításánál a kötelező üzleti pesszimizmustól vezérelve nem az ingatlan forgalmi értéket, hanem jóval alacsonyabb összeget, az úgynevezett menekülési értéket veszik alapul. Azt a pénzösszeget, amiért nagy biztonsággal, gyorsan eladható az ingatlan, ha az adós "megcsúszik" és csődöt jelent.
Fizetne, ha hagynák
Ne intézzük el vállrándítással azt sem, hogy kiszemelt bankunknál lehet-e előtörleszteni, avagy nem. Az előtörlesztés tartozásunk részleges vagy teljes, idő előtti visszafizetése: ez kiváltképp akkor válik húsba vágóvá, ha más (nagyobb) lakásba szeretnénk költözni, de ehhez először meg kell szabadulni a jelenlegitől, ami csak akkor lehetséges, ha az erre felvett hitelt - a futamidő lejárta előtt - visszafizetjük. Ha nincs mód az előtörlesztésre, úgy a futamidő végéig, akár 15-20 évig is dekkolhatunk az egykor álmainkat jelentő 35 négyzetméteres garzonban, cseperedő, majd egyre intenzívebben szőrösödő gyermekeinkkel egyetemben, még akkor is, ha lenne pénzünk, vagy hitelünk a továbbálláshoz. "A bankok nem rajonganak az előtörlesztésért, ők hosszú távú bevételre számítanak, így, amennyire lehet, egy nagyobb, egyösszegű, ún. előtörlesztési díjjal >>honorálják az előtörleszteni kívánó ügyfeleket. A jelzálogtörvény szerint ugyanisa jelzáloghitelek előtörlesztése - vagyis a kölcsönszerződésben rögzített lejárat előtti teljes vagy részleges visszafizetés - megtiltható" - magyarázta lapunknak Szalai Szilárd, a Biggeorge´s Ingatlan-tanácsadó Rt. Hitel Centerének vezetője. A szakember szerint a legtöbb pénzintézet valamilyen egérutat azért nyitva hagy, de általában 2-4 százalékos kamatbüntetéssel sújtja a "szökevényt". Ahol az előtörlesztésért külön díjat nem számolnak, ott a rendkívüli ügyintézésért kell fizetni. Egyik helyen az előtörlesztés gyakoriságát korlátozzák, máshol kikötik, hány év után lehetséges először, vagy megszabják az összeghatárt. A legrosszabb esetben csak a tőketartozás csökkenthető évente egyszer, egyharmadával. "A piac gyorsan változik, az emberek általában ötévente költöznének, ezért nem szerencsés akadályozni az előtörlesztést" - mondja Kollár Péter, az Otthon Consulting tanácsadó cég vezetője, és hozzáteszi: az ügyfelet nem kényszerrel kell hosszú távon a bank mellett tartani.
A hitellel terhelt lakástól úgy is meg lehet szabadulni, hogy fedezetcserét kérünk: a bank terhelje át a kölcsönt egy másik ingatlanra. A bankok persze ennek sem örülnek. Ha régi lakásunkra már lenne vevőnk, de az előtörlesztéshez nincs készpénzünk, a jelentkező nem vállalhatja át a névre szóló hitelt, viszont leteheti foglalónak az előtörlesztéshez szükséges összeget. Ilyenkor viszont garzonunk vevője nem finanszírozhatja hitelből a tranzakciót, a bankok ugyanis a "nem tiszta" (például jelzáloggal terhelt) lakásra nem kölcsönöznek. Áthidaló megoldásként elképzelhető, hogy egy közvetítőként fellépő cég előtörleszt, kifizeti és megvásárolja az ingatlant, majd eladja - ilyen jellegű szolgáltató viszont jelenleg még nincs a placcon, az első állítólag jövőre vág bele.
Palifogók
Ingyenes hiteltanácsadással számos ingatlanközvetítő, consulting, hitelközvetítő és egyéb cég kényezteti ügyfeleit: ám ez pusztán annyit jelent, hogy elmondják a hitelek fajtáit, a kedvezményes hitelhez jutás feltételeit, és felsorolják a vonatkozó banki konstrukciókat. Ha viszont avatott szakember segítségével szeretnénk testreszabott hitelt választani, az pénzbe kerül: néhány ezer forinttól akár a hitelösszeg 4 százalékáig is. A cégek komolyabb összegekért a papírmunkát is vállalják, vagyis végigviszik az ügyet. Nem közömbös azonban, hogy a mögöttük álló bankok ügynökeiként tevékenykednek-e, vagy a bankoktól függetlenül. Az utóbbi esetben esélyesebb, hogy a választékból pártatlanul választhatják ki a legjobbat, a bankokkal ügynöki kapcsolatban álló közvetítők viszont azzal érvelnek, hogy a személyes jó kapcsolatok miatt előnyösebb pozíciókat tudnak ügyfeleiknek kiharcolni. "Ezen a piacon az utóbbi időben rengeteg kókler is kering, akik azt ígérik, hogy egy héten belül vagy mindenféle biztosíték nélkül hitelt tesznek asztalunkra" - figyelmeztet az Otthon Consulting vezetője. A pénzt, szemben a bevált "sikerdíjas" gyakorlattal, előre kérik, aztán semmivé lesznek, az egyetlen rádiótelefonszámuk nem kapcsolható. A "szaktanácsadást" előszeretettel beszélik meg egy felkapott irodaházban található bank előterében, amivel azt sugallják, mintha a bank mögöttük állna.
Linder Bálint
