A nemrégiben társadalmi vitára bocsátott Nemzeti Lakásprogram kidolgozásakor olyan sok jogszabályi korlátba futottak bele a terv készítői, hogy új törvények alkotására szánták el magukat. A készülő társasházi törvény koncepciója valószínűsíthetően április elején kerül a kabinet elé, a parlamenti döntésre pedig még a költségvetési vita előtt szeretnének sort keríteni, hogy a program 2004. januári indulására hatályba léphessen. Az átfogó szabályozás és támogatási rendszer kialakításának szükségessége nem előzmények nélkül való.Avolt állami tulajdonú bérlakások magánosítása a rendszerváltás után két lépcsőben történt meg. Először önkormányzati tulajdonba, majd onnan a volt bérlőkhöz kerültek az ingatlanok. Az előbbi lépésnek az akkori kormány szerint az volt a célja, hogy: "...az önkormányzatok kapjanak meg minden olyan vagyontárgyat, amely működésükhöz, valamint intézményeik és közszolgáltatást végző vállalataik feladatainak ellátásához szükséges.(...) A törvény elfogadásával az önkormányzatok tulajdonába menne át 770 ezer bérlakás, közel 100 ezer nem lakás céljára szolgáló helyiség - ezek értéke meghaladja az 1000 milliárd forintot." (Boross Péter belügyminiszter parlamenti expozéja, 1991. V. 07.)
A beterjesztés igen heves vitát váltott ki, mivel az akkori ellenzék szerint a törvény elfogadásával sokat adnának ugyan az önkormányzatoknak, de nem eleget.
A bérlakások privatizációja
a köztudattal ellentétben nem a rendszerváltás után indult el. Már 1969-től megvolt a jogi háttér a 6 lakásosnál kisebb ingatlanok társasházzá alakításához, majd megvásárlásához, később a 12 lakásos épületek egy része is magántulajdonba került, az 1980-as évek elején pedig már viszonylag széles körben lehetett exbérlakáshoz, öröklakáshoz jutni. A folyamat megítélése az apparátuson belül is ellentmondásos volt - egyes megyei párttitkárok egyenesen megtiltották az ilyen tranzakciókat. Mindenesetre a rejtett privatizáció eredményeképp az értékesebb, jobb állapotú vagy jobb helyen lévő ingatlanok egyre inkább kikerültek az állami ellenőrzés alól.
Dániel Zsuzsa egy tanulmánya szerint (Közgazdasági Szemle, 1996. március) a 90-es évek elején több tanácsadó - közöttük a Világbank is - a köztulajdonú bérlakásszektor teljes vagy részleges privatizálását javasolta a kormánynak, pontosabban a tulajdonjogok kedvezményes átadását a lakóknak. A bérlakásokban élők lakásvásárlási igényének teljesítése természetesen népszerű lépés volt, így sok politikus támogatta a privatizálás gondolatát. A háztartások a magántulajdon által nyújtott biztonságot várták elsősorban a vásárlástól, de az önkormányzatok is támogatták a tulajdonukban levő bérlakások magánosítását, mert ha emelik a lakbért, lakossági elégedetlenség támad, míg az eladásból pénz lesz. És persze népszerűség.
Végül az 1993. évi LXXVIII. törvényben szabályozták az önkormányzati, valamint az állami lakások elidegenítésének metódusát, ami azt jelentette, hogy a bérlőnek vásárlási joga lett, de ezzel egy időben társasházzá kellett alakítani az épületet.
A törvény szerint az önkormányzati és az állami lakás vételárát a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján kellett megállapítani. Ez nem lehetett kevesebb, mint az előző éves lakbér háromszorosa, és több, mint a helyiség beköltözhető forgalmi értékének hatvan százaléka. De általában az ár meg sem közelítette a jogszabályban meghatározott maximumot, a lakás értékének 15-30 százalékát kellett kifizetni. Ráadásul ha valaki egy összegben akarta (és tudta) megvenni a lakást, még ennek is egy részét elengedték. A fizetési feltételek is kedvezőek voltak: "Ha a felek másképpen nem állapodtak meg, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb tíz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki. (...) Ha a lakást a vételi vagy az elővásárlási jog jogosultja vásárolja meg, részére legalább huszonöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani."
Mégis - ahogy azt Dániel Zsuzsa tanulmányában megállapítja - mindez
durván igazságtalan volt,
mert míg a korábbi bérlők átlag 8-10 évi jövedelmüknek megfelelő nemzeti ajándékot kaptak, addig az önerőből vásárlók egy "használt" lakásért közel ennyit fizettek, azaz adtak. Az exbérlők ráadásul mindezt a nemzet többi tagjától kapták, vagyis azoktól, akik saját lakásban éltek, és így korábban sem részesültek bérlakás-támogatásban.
Ugyanakkor sokak számára nyomasztó volt ez a folyamat, mert a támogatás megszűnésével nehezen tudták fenntartani a lakásukat. Hegedűs József, a Városkutató Kft. vezetőjének adatai szerint a 90-es években a piaci árak megjelenésével a társadalom 30 százaléka igen roszszul járt: 20 százalék fogyasztása drasztikus csökkentésével védekezett, 10 százalék viszont belebukott és végleg a depriváltak közé került.
A lakosság legszegényebb része viszont nem tudott a vásárlási lehetőséggel élni, így ők a mai napig is bérlakásokban élnek. Ezért jelenleg a budapesti tömbházak szinte kivétel nélkül vegyes tulajdonban vannak. Ez elvileg megnehezíti a bérlakás-gazdálkodást, de bizonyos szempontból egyszerűbb az önkormányzatok számára, hiszen így a fenntartással kapcsolatos dolgokat az adott ház közös képviselője intézi, a hivatal dolga mindössze az, hogy befizesse a közös költséget, és eljárjon a közgyűlésekre.
A bérlakás-privatizáció célja nemcsak az volt, hogy az így megszüntethető bérlakás-támogatás némiképp tehermentesítse a költségvetést, hanem hogy az új tulajdonosok érdekeltek legyenek a lakások karbantartásában és felújításában, ugyanis mindezt az állam nem tudta vállalni - 1952-től a rendszerváltásig nem újítottak fel a bérlakásokat. A KSH felmérései szerint jelenleg a teljes, négymilliós magyar lakásállomány
80-85 százaléka felújításra szorul
A jelenlegi társasházi törvény értelmében a tulajdonostárs köteles fenntartani és szükség szerint felújítani a lakását, a közös tulajdon fenntartásának és felújításának költsége a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, hacsak az alapító okirat vagy a szervezeti és működési szabályzat másképp nem rendelkezik. A közgyűlés határoz a közös tulajdonban álló épületrészek hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról.
Hegedűs József szerint bár a jogszabály alapvetően jó, korszerűsíteni kell, mert jelenleg a szegényebb kisebbség blokkolni tudja a ház racionális működtetését, adott esetben az épület rendbetételét.
A társasházi törvény újraírását a jelenlegi szabályozás egyéb hiányosságai is szükségessé teszik. A Népszabadságnak tett nyilatkozatában dr. Csiha Judit, a Lakáspolitikai Kollégium elnöke megemlíti például, hogy most még nem muszáj szervezeti és működési szabályzatot kidolgozniuk a társasházaknak, ami az óriás panelházak társulásait szinte működésképtelenné teszi. Ha lesz új törvény, ez kötelezővé válik, és a szabályzatnak tartalmaznia kell majd sok mással egyetemben a közös képviselők megválasztásának menetét, sőt a jogszabály megoldást kínálhat majd a hátralékosokkal szembeni fellépésre is.
Budapesten az utóbbi néhány évben a lakáspolitikán belül több kísérlet történt támogatási program kidolgozására. A Fővárosi Közgyűlés 1997-ben határozott a Városrehabilitációs Keret létrehozásáról. A pályázó házak egyrészt vissza nem térítendő támogatást kaphatnak a tervezett felújításra, ha ugyanolyan arányban a kerületi önkormányzat is nyújt ilyen támogatást. Másrészt öt év alatt visszatérítendő kamatmentes kölcsönt vehetnek föl, akár a teljes felújításra.
Budapest belső kerületei részt vesznek a városrehabilitációban, de eltérő ütemben és hatékonysággal folyik a munka a város különböző pontjain.
Ferencvárosban a rehabilitációt már 1993-ban megkezdték. Az első időszakban csak homlokzatfelújításra és tetőszigetelésre adtak pénzt - annak ellenére, hogy ők is tudták, hogy egy épület szempontjából nem ez a legfontosabb. Gegessy Ferenc, a IX. kerület polgármestere elmondta: abból indultak ki, hogy ha egy ház külső homlokzatát restaurálják, a szomszéd ház is gyakran a felújítás mellett dönt.
Ezek persze "kis munkák", de generálják a további felújításokat, a közös képviselők megismerkednek a rendszerrel, nagyobb gyakorlattal tudnak belevágni a már nem látványos, de szükséges és fontos munkákba.
Csakhogy a társasházak jó része panel, így egy teljes rekonstrukciós program az országban több mint hétszázezer, gyári technológiával épült lakást érintene - ezek felújítása mintegy 1500-2000 milliárd forintba kerül. A Nemzeti Lakásprogramban 2006-ra hatvanezer lakás felújítása a cél, olyan költségmegosztással, hogy egyharmadot az állam, egyharmadot az önkormányzat, egyharmadot pedig a lakók állnának. Olyan elképzelés is van, hogy akik képtelenek erre, azoktól az állam visszavásárolná az ingatlant. Ez viszont újabb igazságtalansághoz vezetne, mivel természetesen jóval magasabb árat fizetnének, mint amennyiért a tulajdonos annak idején megvásárolta lakását.
Reich Orsolya
Lakáskérdés
1953-ban a budapesti lakások kétharmada állami tulajdonba, tanácsi kezelésbe került, a régi polgári lakásokat társbérletekké alakították, 2-3 család is együtt élt. A felújítások elmaradtak, a bérlakásállomány túlnyomó részének állapota leromlott. A lakbér viszont irreálisan alacsony volt, olyannyira, hogy még a lakások fenntartási költségeit sem fedezte. 1989-ben a háztartások által fizetett lakbérre 2,75-szor annyi költségvetési támogatás, a piaci szinthez mérve pedig még további négyszer annyi költségvetésen kívüli, burkolt támogatás jutott. A szükséges, de elmaradt felújítások összegét ugyanebben az időpontban 200 milliárd forintra becsülték a szakértők.
Az 1971. évi 32. törvényerejű rendelet szabályozta az ingatlanszerzést. E szerint egy családnak egy öröklakása és egy nyaralója lehetett. Persze (már akkor is) mindig volt kiskapu. Gyakorta váltak el házaspárok, hogy vehessenek még egy lakást, vásárláskor ugyanis igazolni kellett, hogy az illető tulajdonában nincs ingatlan. Azután pedig ismét össze lehetett házasodni, hiszen házasságkötéskor nem kértek papírt arról, hogy kinek mije van. Volt más megoldás is: a jogszabály ugyanis egészen pontosan azt mondta ki, hogy egy személy (vagy egy család) 100 százalékos tulajdonában egyetlenegy öröklakás lehet. Ha azonban az ember ráíratta ingatlanának akár egy százezrelékét is a felnőtt gyerekre, akkor lényegében annyi lakása lehetett, amennyit csak ki tudott fizetni.
Budapesten tulajdont csak az szerezhetett, aki legalább 5 éve Budapesten lakott, vagy szükséges fővárosi tanácselnöki engedéllyel rendelkezett. Ezt kikerülendő a budapesti tulajdonszerzés jellemző módja az volt, hogy az eladó a megvásárolandó lakás 1/10-ét ajándékba adta a vásárlónak, majd a tulajdonközösség megszüntetése révén a fennmaradó rész is az illetőé lehetett mindenféle engedély nélkül.
Bérelt lakáshoz kétféleképpen lehetett hozzájutni legálisan, vagy magánszemélytől, vagy igényjogosultság révén, kiutalással - ehhez persze 5-10-15 év kellett. Az igénylőlistára megérte felkerülni, mert a hiánygazdálkodás, a viszonylag nagy kereslet miatt jó üzlet volt továbbadni - illegálisan - a megszerzett bérleti jogot.
A törvényes ügymenet az lett volna, ha a bérlakás bérlője másik bérletre cserél. Csakhogy a tanácsok mindezt nem tudták koordinálni, ezért a bérlakások bizonyos hallgatólagosan eltűrt technikák segítségével lényegében piaci adásvétel tárgyát képezték. A legtöbb lakásügylet nem tanácsi bérlakások között zajlott, hanem bérlakást cseréltek valamilyen másik lakásra. Pénzért viszont ezeket nem lehetett adni-venni, tehát valamilyen másik jogosultságot kellett felajánlani érte, pl. tulajdonjog, haszonélvezet vagy bérlet.
Az ügyletekhez szükség volt a kerületi tanácsok jóváhagyására. Az ügyintézés liberális volt, mert bár megtagadhatták a jóváhagyást, ha az "egyértelműen a tanácsi lakás átjátszására irányult" - más kérdés, hogy igazából majdnem mindegyik erre irányult -, az ilyesmi csak kivételes esetben fordult elő.
