A két szándék alig találkozott: még a népszerű turistacélpontokon is csak a szűk, kevéssé szervezett, mindkét fél számára bizonytalan, nehezen feltérképezhető „Zimmer Frei” piac jelentette a kivételt. A turistának meg kellett fizetnie a szálloda minden borsos árú – és nagyrészt felesleges – szolgáltatását a naponta vasalt törülközőtől a minibárig; akinek meg csak pár hónapig volt üres a lakása, nos, annak felkopott az álla.
A lakása úgy maradt, ő meg, ha ágyazással akart pénzt keresni, mehetett szállodába szobalánynak. A kereslet és a kínálat közt furcsa lyuk tátongott.
De jött az internet, és minden megváltozott.
Ott, ahol eddig szinte nem volt piac, online piacterek jöttek létre, és radikálisan lecsökkentették az egymásra találás és a tájékozódás addig túl magas költségeit. Ezzel több százszorosára nőtt a lakóingatlanok rövid távú kereskedelmi kiadásának piaca. Ez a változás, a szinte teljesen új szegmens létrejötte mikroökonómia-tankönyvbe illően teremtett értéket. Egyszerre keletkezett fogyasztói többlet – hiszen ha a 150 eurós szálloda helyett 50 eurós Airbnb-ben tudunk megszállni, száz eurót spóroltunk, amit akár el is utazgathatunk – és termelői többlet: Airbnb-ként kiadva több hasznot tud hozni a lakástulajdonosnak az ingatlana. És természetesen az új, online piactér működtetője is megtalálja a maga profitját. A társadalmi haszon létrejöttét jól mutatják a mennyiségi változások: megugrott a turizmus, több lett a kiadott lakás.
Ám, mint szinte minden olyan piaci átalakulás, amelynek hátterében valamely innováció áll, ennek a hatása sem merül ki a vevőknek és eladóknak termelt új társadalmi értékben. Átrendezi azt, hogy ki lesz a nyertes, illetve ki a vesztes – azaz lesznek elosztási hatásai –, és olyanokat is érint, akik sose fognak Airbnb-lakásban lakni, és kiadó ingatlanjuk sincs – e tovagyűrűző hatásokat nevezi ugyancsak a közgazdasági nyelv externáliáknak.
Az Airbnb és társai megjelenésével kispénzűek százezrei indulnak el oda, ahova eddig csak a szállodát megfizetni képes turisták utaztak. A bővülő, egyúttal híguló turizmusnak lesznek pozitív hatásai – az éttermek, kocsmák, taxik, múzeumok bevételei nemcsak a tulajdonosaiknak és dolgozóiknak tesznek jót, de az utánuk fizetett adó révén az egész országnak. A lakóingatlanok felértékelődése más csoportoknak is hasznot hoz. Megélénkülhet az új építésű ingatlanok kereslete. Jól járnak a lakóingatlan-tulajdonosok, hiszen felmehet az ingatlanuk ára, ahogy a hosszú távú bérlőktől elvárt lakbér is.
Ám a megnövekedő olcsó turizmusnak lehetnek negatív hatásai is: a lármát, adott esetben a bűnözést társasházak, sőt egész városrészek lakóközössége szenvedheti meg. A magasabb lakbér pedig növelheti a lakásvesztéssel megpecsételődő, nehezen visszafordítható társadalmi lecsúszás veszélyét, és szűkítheti a vidékről a városba költözés előrelépést jelentő esélyeit. És miközben örülünk annak, hogy több (bel)városi ingatlan van többek által intenzív használatban, a városnak minden plusz használó terhet is jelent: megnövekedett keresletet a közösségi szolgáltatások iránt vagy épp szennyezést.
E negatív hatásokat – hagyományosan – helyi/üdülőhelyi adóval és települési övezeti együttélési szabályokkal lehet gátak között tartani, városszabályozási, szociálpolitikai beavatkozásokkal, például lakhatási támogatással enyhíteni – a növekvő adóbevétel ad is rá az önkormányzatnak vagy az államnak plusz keretet.
És hogy el ne felejtsem: rosszul járnak az Airbnb-mentes kiinduló állapothoz képest a szállodatulajdonosok, a szállodai dolgozók és azok is, akik a turisták által felkapott helyen bérelnének hosszú távra lakást.
Ha most betiltanánk az Airbnb-t, fordítottak lennének a hatások.
Érdemes még megemlíteni, hogy az online piactér természetes monopólium: az az online vállalkozás, amely először és a legvonzóbban gyűjti egy helyre a keresletet és a kínálatot, komoly előnyben lesz a később érkezőkkel szemben. Hiszen a lakáskiadók ott hirdetnek, ahol sok bérlő fordul meg – még ha kicsit magas is a levont jutalék –, a bérlők meg oda csoportosulnak, ahol sok kiadó lakást találnak. (Ezért emlegetem itt az egyszerűség kedvéért mindvégig az „Airbnb”-t, holott tudom, hogy a szektor ennél színesebb, és a booking.com-tól a szállás.hu-ig töb cég is jelen van a piacon.) Az új piac teremtette társadalmi haszon jelentős része a piacteret működtető vállalat kasszájában fog csilingelni.
És végül gyorsan takarítsunk el az útból két hamis érvet is.
Először is: a (lakás)tulajdon szabadságából még a liberális demokráciákban sem következik – sem jogilag, sem erkölcsileg –, hogy a tulajdon felhasználásával zajló piaci tranzakciókat ne lehetne a társadalmi hatások figyelembevételével akár a tiltásig menően szabályozni vagy megadóztatni. Ha a földemen szőlőt termesztek vagy az autómmal személyeket szállítok pénzért, ugyanígy a hegyközségi és fuvarozási regulák és díjak dzsungelében fogom találni magam.
Másodszor pedig: vakarjuk le a „sharing economy” marketingragyogását is e történetről. A posztmaterialista Nirvánában az emberek csodálatosan egymásra találnak a világhálón: egyetlen kattintással megosztanak egymással utazást, szállást, ételt-italt, s végül önző autó-, lakás- és konyhatulajdonosból köz-e-autókkal furikázó, önzetlen és boldog lényekké változnak át. Van, aki hisz ebben a vízióban – de ha szálláskiadásról beszélünk, a „sharing economy” kategóriájába legfeljebb a fizetés helyett jó szándékkal operáló couchsurfing mozgalom tartozik. Annak, amiről beszélek, a haszon és a megtakarítás vágya a mozgatórugója. Adam Smith se kívánhatna piacibb piacot.
A hazai szabályozás: a közjó
Mindezek után tegyük fel valódi kérdésünket: hogyan kéne a magyar államnak szabályoznia az Airbnb-t? És hol tegye ezt: a központban vagy helyben?
Az első körben induljunk ki abból, hogy az állam semmi másra nem vágyik, mint hogy maximalizálja a közjót.
Ebben az esetben az elosztási hatásokkal, azzal tudniillik, hogy kinek a zsebéből vesz ki és kiébe tesz forintokat az Airbnb, nem kell foglalkoznunk. Elég, ha megvonjuk a jólétet növelő és a tovagyűrűző (extern) hatások egyenlegét, és végiggondoljuk azt, hogy mekkora adók és milyen szabályok között lesz ez a különbség a legmagasabb. Egyengessük az ingatlantulajdonosok gyarapodásának és a turisták spórolásának útját (hiszen az mindenkinek jó), de közben a szomszédokat se kergessék az őrületbe ittas brit tinédzserek, és a magasabb lakbér miatt a lakhatását elvesztő szegényből se legyen hajléktalan.
Ennek kulcsa nyilván a szabályozás és a szolgáltatás megadóztatása lenne, illetve az, hogy ezeket az adókat a negatív externáliák enyhítésére fordítsuk. A helyzetet bonyolítja, hogy a különböző városokban a hatások mértéke is különböző lehet: közgazdaságtani, közösségi gazdaságtani számításokkal kell forintösszegeket rendelni melléjük. Hány milliárd forint haszon jelentkezik a lakástulajdonosoknál, hány a turistáknál, hány a közvetítőknél és mennyire rúgnak a negatív tovagyűrűző hatások? És a pozitívak?
Hanti Gergely adatai szerint a budapesti lakások 1, a belső (I–IX.) kerületiek 4 százaléka van rövid távon kiadva. Ez vajon mennyire befolyásolja a lakbéreket? Az ingatlanárakat? Ezt a kérdést a szakfolyóiratokban elvárt igényességgel Magyarországon még nem válaszolta meg senki. Addig is marad a hasra ütés. Az én tippem: az elsődleges pozitív hatások nagyobbak, mint a másodlagos negatívak; és az V., a VI. és a VII. kerület kivételével az Airbnb-nek elenyésző a közvetlen hatása a lakásárakra és a lakbérekre.
A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy a legtöbb helyen engedélykötelesen és szabályok közé szorítva is virágzik az Airbnb-piac. Van, ahol csak az amúgy lakott lakások adhatók ki. Van, ahol évenkénti maximum időkorláttal, néhol – a szállodává válást akadályozandó – meleg étel nyújtása nélkül engedik működni a szektort. Ami közös: a szabályozás zöme városi, illetve települési szinten zajlik – hiszen a fenti kérdésekre a válaszok minden városban mások lesznek.
A hazai szabályozás: a politika
Persze nagyon naivnak kell lenni ahhoz, hogy azt higgyük, a beavatkozó államot kizárólag a közgazdasági modellek közjóegyenleteinek maximalizálása hajtja. A politika három dimenziója játszhat itt szerepet.
Először: a közjó fogalma maga is ideológiafüggő. Vajon számítson-e a budapesti önkormányzati döntéseknél a német turista jóléte? A szállodás vesztesége? Az Airbnb-platform profitja? És vajon tényleg pont ugyanakkora súllyal vegye-e figyelembe a milliomos lakástulajdonos jólétét a kerület, mint a kiárazott bérlőét?
Másodszor. Frédéric Bastiat zseniális pamfletjében a gyertyaöntők érveit gyűjti össze a napsütés betiltása mellett. A szállodaiparban érdekeltek ugyanúgy meg fogják próbálni visszaszoríttatni, sőt, betiltatni a rövid távú lakáskiadást, ahogy a taxisok az Ubert elintézték. Ők is a közjóval fognak hadonászni – de valójában a csoportérdekük szolgálatába állítanák a politikát. Ne féltsük az Airbnb-t és társait se, nyilván ők is beszállnak a lobbiharcba.
Végül a piac szabályozásába beszüremkedhet a politika vertikális dimenziója is. A kormányzat különböző szintjein a fenti küzdelmek különféleképp dőlhetnek el, s ez konfliktushoz vezethet. Az Egyesült Államokban például az állami törvényhozásban a közjónak (és az azzal, ha igazam van, egy irányba mutató Airbnb-nek), a városiban már a szállodásoknak és a mérges szomszédoknak jobbak a pozíciói: az állami szabályok szinte mindig megengedőbbek, mint a helyiek. Másfelől magát az Airbnb-t könnyebb állami szinten megregulázni, mint egy kisvárosnak vagy egy kerületnek felvenni vele a harcot.
Magyarországon ez a konfliktus fordítva, a sajátos rezsim-ellenzék dimenzióban jelentkezik. Az Airbnb természetes versenytársai, a szállodatulajdonos oligarchák a kormányzathoz vannak bekötve, míg a lakástulajdonosok, a szomszédok és a kisebb-nagyobb mértékben kiárazott bérlők a budapesti belső kerületek döntéseit próbálhatják befolyásolni – mely kerületeket történetesen ideológiailag heterogén ellenzéki koalíciók vezetik.
Így már nem is olyan meglepő, hogy a kormány, miközben továbbra is magánál tartja a lakáskiadás szabályozásának minden jogát, 2020 nyarán e szabályozás egyetlen dimenzióját, a kiadható napok számát nagy garral az önkormányzatok jogkörébe utalta. Ez aligha annak a jele, hogy Orbán, aki amúgy tíz éve mindent centralizál, és a pandémia közepette is talált időt az önkormányzatok költségvetésének megkurtítására, hirtelen meglátta a fényt, és amikor kiürült minden szálláshely, szálloda is, Airbnb is, rádöbbent a szubszidiaritás fontosságára. A politikai cél elég nyilvánvaló: éket verni az itt-ott amúgy is csikorgó ellenzéki együttműködésekbe, egymás ellen fordítani a bérlőpárti, tőkeellenes, a negatív externáliákra fogékony baloldali politikusokat a lakástulajdonos- és piacpárti, erősebben hatékonyságelvű jobboldaliakkal. Hiszen az előbbiek zsigerből az Airbnb betiltását pártolnák, esetleg azt, hogy csak évi néhány hétre lehessen engedélyezni, míg az utóbbiak nem fogadnák el a kiadás hosszának korlátozását.
Személyes és bevallottan piacpárti intuícióm az, hogy az Airbnb-piac elsődleges pozitív társadalmi hatásai lényegesen meghaladják annak kárait – már tudniillik akkor, ha bölcs szabályozással a lakást ily módon kiadóknál, valamint a bérlőknél és a közvetítőknél keletkező haszon egy részét elvonjuk és a tovagyűrűző hatások kezelésére fordítjuk. Azt hiszem, hogy a teljes tiltás ebben az esetben sem a legjobb megoldás – ahogy például a városi magánautózás, az alkohol, a könnyű drogok piacán sem az, jóllehet ezek esetében a lakáskiadásnál jóval súlyosabb negatív externáliákkal kell számolnunk.
S hogy valóban igazam van-e? Talán igen, talán nem. De a jó hírem az, hogy az intuíciónak és a személyes hiedelmeknek itt nem kell szerepet játszaniuk – ezek ugyanis nagyrészt empirikus kérdések. Mielőtt tehát egymásnak esnek párbeszédesek és jobbikosok, MSZP-sek és momentumosok a leginkább érintett kerületekben (I., VI., VII., VIII., IX.), azt tanácsolnám: fogadjanak fel egy ingatlangazdászt, hogy számolja ki, mennyi az annyi. A járvány elmúltáig el is készülhetne az elemzés. És akkor kiderülne, hogy valós vitáik vannak-e, vagy csak nem tudják megállni egymás fejének püfölését a Fidesz által cinikusan a kezükbe nyomott palacsintasütővel.
