A konstrukció lényege, hogy a kizárólag lakáscélra (vagyis vásárlásra, építésre, cserére, bővítésre, korszerűsítésre, felújításra vagy fennálló lakáskölcsön kiváltására) felhasználható betételhelyezéseket 30 százalékos jutalommal fejeli meg az állam, de a támogatás éves összege nem haladhatja meg a 72 ezer forintot. Társasházak és lakásszövetkezetek is köthettek szerződést a közös tulajdonú részek felújítása céljából, ezekre értelemszerűen magasabb támogatási plafont állapított meg a törvény. A minden megtakarítási év végén átutalt támogatást a lakás-takarékpénztár (ltp) az ügyfél betétszámláján írja jóvá, aki azt a szerződéses idő lejárta után, a kamatokkal is megfejelt teljes betétösszeg lakáscélú felhasználásakor realizálhatja. Ha a betét felvételekor a megtakarítási idő nem érte el a négy évet vagy az ügyfél nem igazolja számlával a lakáscélú felhasználást, akkor a pénztár az összes jóváírt állami támogatást és annak elkönyvelt kamatait levonja a betétszámláról. A végső célra felhasználható, ún. szerződéses összeg a következő tételekből állt elő: a havi befizetések, a rájuk járó betéti kamat, az évente jóváírt állami támogatás, az ez után kapható kamat, valamint a felvehető kölcsön. A szerződéses összeg (és benne a kapott támogatás) megsokszorozható volt, ha több családtag is szerződött.
E rendszer felszámolását azzal indokolta a törvényjavaslatot beterjesztő fideszes képviselő, hogy az „nem szolgálja eredményesen az otthonteremtési célokat, miközben a szolgáltatók az állami támogatás egy részén is extraprofitot realizálnak”. Szerinte a jelentős (idén már 70 milliárd forintot is meghaladó) állami támogatásnak köszönhetően a négy szolgáltató közel 60 milliárd forint „extraprofitot” realizált 2010 óta, miközben az állami támogatás nélkül negatív hozamú lenne ez a konstrukció. A múlt kedden elfogadott törvény indoklása azt is felrója, hogy az ilyen, kis összegű megtakarításokból alig épültek új lakások, hiszen „akár medence vagy szauna építésére is fel lehet használni” az összeget. A törvényalkotó ígéretet tett arra is, hogy az eddig a lakástakarékokra fordított forrásokat a jövőben egyebek mellett a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) bővítésére fordítják.
Megcélzott kedvezményezettek
A lakáspénztár-konstrukció – a paramétereiből kiolvasható szándéka szerint – a viszonylag kis összegű megtakarításokra képes polgárokat támogatta. A maximális támogatás igénybevételére lehetőséget nyújtó havi 20 ezer forintos előtakarékosságot a minimálisan előírt négy év alatt 1,2 millióra, tíz év alatt pedig 3,1 millióra növelte az évente maximálisan lehívható 72 ezer forint állami apanázs. Ennek a kamatokkal megfejelt összegét saját erőként betudva, a megvásárolt ingatlan értékétől és az ügyfél jövedelmétől függő hitellel egészítheti ki a pénztár. Új lakás vásárlása esetén az állampapírhozam 60, használt lakás esetén annak 40 százalékára rúgó kamattámogatás is igénybe vehető a hitelhez.
Ám ilyen feltételek mellett sem volt könnyű lakáshoz jutni: azok élhettek vele, akiknek egyéb megtakarításuk vagy nagyobb összegű hitel felvételére elegendő jövedelmük volt. A viszonylag jól kereső pályakezdő fiataloknak adott mankót a lakásszerzéshez: felcsillantotta annak a lehetőségét, hogy rendszeres takarékoskodással induló (leginkább használt) lakáshoz jussanak. Akinek már volt ilyenje, az esetleg továbbléphetett egy nagyobba, vagy lakásfelújításra, korszerűsítésre futotta belőle; ez utóbbi például a társasházak számára kínált vonzó megtakarítási formát. A 4–10 éves megtakarítási idő sem jelentett feltétlenül akadályt a gyorsabb lakásszerzéshez, mivel a pénztárak áthidaló kölcsönt is kínáltak, így a szerződés lejárata előtt (akár már a megkötésekor is) előre felhasználható volt a később megtakarított és a támogatással kiegészített összeg.
Azt ugyanakkor nem tudjuk biztosan, hogy az igénybe vett állami támogatás milyen arányban oszlott meg a lakásvásárlás és más lakáscélú felhasználás között, mert a szolgáltatók beszámolói legfeljebb a hitelek megoszlásáról adnak képet. A piac legnagyobb szereplője, a közel 800 ezer számlát kezelő, német hátterű Fundamenta–Lakáskassza Zrt. hitelei 2017-ben már 66 százalékban lakásvásárlási, 7 százalékban lakásépítési célt szolgáltak, a felújítás 21, a hitelkiváltás pedig 6 százalékkal részesedett a felhasználási célok között. A szerződések 4,2 millió forintos átlagos összege azonban azt valószínűsíti, hogy a bennük foglalt állami támogatás nagyobbik része nem lakásvásárlást vagy új lakás építését segítette. Ám a meglévő lakásállomány korszerűsítésének a társadalmi haszna sem lebecsülendő, különösen akkor, ha a hozzá járó állami támogatás évekig tartó megtakarításra is ösztökél.
Hozamvadászok, potyautasok
Kétségtelen: az évi 72 ezer forintos támogatás a tehetősebb „hozamvadászok” számára is vonzó megtakarítási lehetőséget kínált. Mivel a szerződéses összeg, és benne a csaliként szolgáló közpénz-kiegészítés sokféle célra felhasználható, szinte bárki hozzáférhetett az előtakarékossági számlákon elérhető kimagasló hozamokhoz, akár rászorult az állami segítségre, akár nem. Nincs az a lakás, amiben 4–10 évente nem szorul valami felújításra; de egy új lakásberendezés beszerzése is elég a támogatás igénybevételéhez.
Ennek megfelelően a piacvezető Fundamenta állami támogatással 4–10, a piac második legnagyobb szereplője, az OTP Lakástakarékpénztár 4–12 százalékos hozamígérettel csábított a honlapján (s persze figyelmeztettek arra is, hogy támogatás nélkül a negatív tartományba megy át az elérhető betéti kamat). Az állami támogatásnak köszönhetően a betétbiztosítással is védett ltp-számlákra ígért hozamok tehát messze felülmúlják a hasonló futamidejű állampapírokét. A kellő társadalmi indokkal támogatandó lakáscélokon túlmenő költések esetében így joggal hozható fel, hogy elpazarolják az állami forrásokat.
A közpénzek „elfolyása” persze bármiféle állami támogatásnál előfordul: nincs olyan rendszer, amely kizárólag a megcélzott kört érné el. Így volt ez a 2000-es évek elején, az akkori Fidesz-kormány által mind nagyvonalúbbra szabott kamattámogatási rendszernél, amely 30 millió forintos hitelig akár használt lakások vásárlására is járt. A konstrukció a tehetős polgároknak jó lehetőséget kínált egyfajta arbitrázsra: arra, hogy támogatott hitelből vásároljanak lakást, a meglévő pénzüket pedig a hitelük kamatánál magasabb hozamot ígérő megtakarítási formákba fektessék. A lakástakarékok jóval szerényebb támogatásából méltatlan célokra elfolyó közpénz eltörpül ahhoz képest, amire az akkori rendszer lehetőséget nyújtott.
Olyan állami támogatási konstrukció is nehezen képzelhető el, amely úgy juttatna pénzt az arra érdemesített alanyoknak, hogy közben ne húzhatnának hasznot belőle a közvetítő intézmények. Az említett kamattámogatási rendszernek például a kölcsönöket nyújtó bankok is haszonélvezői voltak: a nagyvonalú állami közreműködés jóvoltából futott fel az addig pangó lakáshitelezési üzletág. A lakás-takarékpénztárak pedig egyáltalán nem működnének állami részvétel nélkül, hiszen pont azért született meg a róluk szóló törvény, hogy „megteremtse a lakás-előtakarékosság zárt és elkülönült rendszerben, biztonságos keretek között, állami támogatással történő lebonyolításának feltételeit”.
Nem vitatható, hogy az elsőként a magyar piacra lépett Fundamenta évek óta a legjövedelmezőbb hazai pénzintézetek közé tartozik (tavaly 18 százalékos tőkearányos profitot ért el), de az is tény, hogy nyereséges tevékenységének dinamikus bővülését nem kizárólag a lakástakarék-konstrukciónak köszönheti, hanem a lakásvásárlásra és -építésre bármely bank által kínálható, kamattámogatást élvező hitelek felfuttatásának is. Ennek is betudható, hogy az előtakarékossági számla egyforintnyi támogatásával hétforintnyi lakáscélú felhasználást indukált a Fundamenta tevékenysége tavaly.
A szintén két évtizede működő OTP Ltp. 6 százalékos tőkearányos eredményt ért el tavaly, a hat éves múltra visszatekintő Erste Ltp. és a négy éve működő Aegon Ltp. viszont még mindig veszteséges volt. Ilyen körülmények között nehéz a konstrukcióból fakadó „extraprofitról” beszélni, hiszen akkor az a piac mindegyik szereplőjénél jelentkezne. Az is elgondolkodtató, hogy ha olyan bombaüzlet volna lakás-takarékpénztárat működtetni, akkor az elmúlt húsz évben miért nem léptek be többen erre a piacra.
Előtérben a gyerekvállalás
Aligha tagadhatná bárki, hogy szép számmal vannak potyautasai a lakástakarék-konstrukciónak, és a támogatások társadalmilag nem indokolható felhasználói mellett még akár az önmagukat ebből fenntartó pénztárak is közéjük sorolhatóak. Ez azonban nem elégséges indok arra, hogy a társadalom nagy részét elérő, öngondoskodásra nevelő lakás-előtakarékossági konstrukció támogatását teljes egészében megszüntessék. Ahogyan a lakáshitelek egykor jókora pazarlással járó kamattámogatását is észszerű mederbe lehetett terelni, úgy most is lehetőség lett volna rá, hogy a feltételek átszabásával ezt a rendszert is célzottabbá tegyék.
A kérdés persze az, hogy mit tekintenek társadalmi célnak. Ha a lakhatási célt népesedési céllal helyettesítik, akkor azt valóban jobban szolgálja a gyerekvállaláshoz kötött csok – bár még ennek igénybevételét is megkönnyítené az előtakarékosság buzdítása azzal, hogy segíti a hitelhez szükséges saját erő előteremtését. Bár a kormány a lakástakarék-konstrukción megspórolt pénzből a lakásfelújításra is kiterjesztené a csok-ot, nehéz elképzelni, hogy gyermektelenek is bekerülhetnek a támogatott körbe, azt meg pláne, hogy a társasházakra is kiterjedjen a modell. Hogy a kormány takarékoskodik a közpénzekkel, és igyekszik meggátolni azok elfolyását érdemtelen célokra, örvendetes. Ám az korántsem biztos, hogy ennek a lakás-előtakarékosság támogatásának totális felszámolása volt a legjobb módja.
