Budapest VI. kerületében (is) hovatovább megszokottak a vitatott ingatlanügyek. Az aktuális önkormányzati többség elad, ellenzéke pedig korrupcióról
és a vagyon elkótyavetyélésérõl beszél és feljelent. A pártok négyévente helyet és szerepet cserélnek. Nézzük a legújabbat.
Az elsõ, nagyobb publicitást kapott ügylet, a Balettintézet épületének 1997-es eladása (lásd: Terézvárosi piruett, Magyar Narancs, 1998. január 22.) után szerepelt már az említett folytatásos mûsorban a Lövölde téri, Andrássy úti, Teréz körúti, " utcai, Szinyei-Merse és Paulai Ede utcai önkormányzati ingatlan is. A jobboldal (1998-2002-ben) elsõsorban lakásokat és üzlethelyiségeket értékesített, a baloldali többség inkább egész épületektõl igyekezett szabadulni. Legutóbb az MSZP-SZDSZ-koalíció vezette terézvárosi önkormányzat június 17-én, a nyári szünet elõtti utolsó képviselõ-testületi ülésen két Andrássy úti épület eladásáról (a 3. és a 47. szám alatti) és egy harmadik (21.) cseréjérõl döntött. Mindhárom épület mûemléki védelem alatt áll, és az értékesítési konstrukció hasonló: a vevõ az ingatlanok értékének egy részét pénzben fizeti ki (az Andrássy út 21. esetében ez pénz + egy kisebb csereingatlan), továbbá vállalja a mûemléki jellegnek megfelelõ felújítást, és õt terheli a bérlõk kiköltöztetésének a költsége is.
Vegye-vigye
A képviselõ-testületet már az is megosztja, hogy egyáltalán el kell-e adni az egyébként a világörökség részét képezõ épületeket. A kerület vagyongazdálkodásért felelõs alpolgármestere, az MSZP frakció-jának a vezetõje, Fürst György lapunknak elmondta: az Andrássy út világörökségi címe valóban megtisztelõ, de egyetlen fillér sem jár vele, és a rehabilitációra uniós források sincsenek. A szóban forgó ingatlanok felújítására, restaurálására ráadásul a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalnak (KÖH) nagyon komoly elõírásai vannak: ezek költségvonzata több száz millió forint. Gyenge Zsolt, a Fidesz-frakció tagja azonban úgy véli, hogy vagyona felélésével az önkormányzat hosszú távon csapdába kerülhet, hiszen elfogynak a bevételei. Ehelyett a felújításokat a kerületnek kellene vállalnia vállalkozók bevonásával vagy hitelek felvételével; utóbbiakra éppen maguk az épületek jelenthetnének fedezetet. A bérleti díjakat is rendezni kellene, mert azok jelenleg a piaci ár tizede körül járnak. Fürst György emlékeztetett arra, hogy ezek az ingatlanok több mint tíz éve vannak önkormányzati tulajdonban, ám azóta érdemben nem tudtak hozzájuk nyúlni, és ez szerinte elég bizonyíték arra, hogy soha nem is fognak tudni: "Nem látom, hogy javulna az önkormányzatok gazdálkodása - a kondíciók inkább romlanak. Valamit tenni kell ezekkel a házakkal, és saját forrásból ez sohasem fog megtörténni. Eddig az volt a divat ennél az önkormányzatnál, hogy minden évben készítettek egy felújítási címjegyzéknek nevezett 6-800 milliós tételt a költségvetésbe, majd a zárszámadásnál a teljesítési számoknál nulla szerepelt. Mi azt vállaltuk, hogy ebben a ciklusban rendezzük ezeknek a mûemlék- épületeknek a sorsát."
Míg az Andrássy út 47. alatti ház már alá is van állványozva és a 21. alatti sem a legjobb formáját mutatja, addig az Andrássy út 3-as egyáltalán nem tûnik lerobbantnak. Akkor vajon mi az oka a sürgõs eladásnak? Fürst György szerint ez az épület az említett koncepció egyik eleme: "Lehet, hogy várhattunk volna vele öt évet, de mi értelme lett volna?" A mûemlék épületek ugyanis csak viszik a pénzt, mivel a jelenlegi lakbérek általában a közös költséget sem fedezik; jó esetben a helyiségbérletekkel ki lehet hozni nullszaldósra az üzemeltetést. Ez egészen addig mûködik, amíg nem történik valami, "mondjuk kitörik egy ablak, és azt a mûemlék jelleg miatt az eredeti állapotnak megfelelõen kell visszaállítani. Egy normál méretû ólomüveg ablak pedig 700 ezer forintba kerül." A lakásbérleti díjakat az alpolgármester is emelné, és csak a rászorulókat támogatná - ám a nagy egyetértés ellenére a terézvárosi képviselõ-testület ezt a lépést eddig mégsem tette meg. Összességében Fürst György úgy véli, az önkormányzat az államhoz hasonlóan nem jó gazda; inkább a helyi igazgatás felé kellene elmozdulni: ügyfélközpontú, jobb kiszolgálást biztosítani, és kiszállni a tulajdonosi-vállalkozási pozíciókból.
Ki a jobb?
Közös a három ingatlan értékesítésében, hogy nem elõzte meg õket versenyeztetés. A 25/2004-es önkormányzati rendelet 200 millió forint feletti vagyontömegnél ugyan elõírja ezt, de van egy kibúvó: ha olyan kérdésekben is meg kell állapodni, amelyek feltételeit a kiírásban nem lehet meghatározni, illetve egyoldalú meghatározásuk meghiúsítaná az elidegenítést. Fürst György szerint például egy épület kiürítése a pályázatban nem írható pontosan körül: nem lehet elõre megszabni, hogy miként egyeznek majd meg a bérlõkkel, ki marad, kinek térítik meg a bérleti jogát vagy kap cserelakást. Emellett állítása szerint az is a pályáz-tatás ellen szólt, hogy kizárólag rossz tapasztalataik vannak e téren: a magyar ingatlanpiacon sokan strómanokat használnak, akik minden pályázaton elindulnak, majd miután alulmaradnak, megtámadják az eljárást. Ezután megkeresik a gyõztest, és jó pénzért hajlandók elállni a jogi procedúrától, de van, hogy évekig állnak az ügyek. (E kijelentés valóságtartalmát csak valamennyi pályázat összes dokumentumának átböngészésével lehetne ellenõrizni, az iratok összegyûjtése azonban az alpolgármester tájékoztatása szerint - mivel azok nem ügyenként vannak csoportosítva - meglehetõsen sok munkát és idõt igénylõ feladat lenne.) Gyenge Zsolt úgy véli, ez nem érv, ilyen alapon közbeszerzésre sem volna szükség, hiszen az is megtámadható. Inkább egyértelmûen kellene a pályázatokat kiírni és világos bírálati szempontokat meghatározni. Az alpolgármester viszont furcsállja, hogy azok reklamálnak ma, akik az elõzõ négy évben egyetlen eladott ingatlant sem pályáztattak meg.
Nincsen tehát sem licit, sem pályázat, az ingatlanokat nem hirdetik meg, de vevõk azért mindig kerülnek. Fürst György a döntési folyamatba is beavatta a Narancsot: elõször is bárki kikérheti a tulajdoni lapokat, melyekbõl megállapítható, hogy mely ingatlanoknak tulajdonosa az önkormányzat. A koalíció pedig a kezdetektõl világossá tette, hogy ezeket az épületeket el kívánja adni, ezért maguktól is megjelennek az érdeklõdõk, mondhatni folyamatosan zaklatják az önkormányzatot. Elkelt az Andrássy út 3., 19., 20., 21., 23., 47. szám alatti ház, hátravan a 8., melyre már vannak jelentkezõk. Az önkormányzat tárgyalásos viszonyban van azzal az 5-10 céggel, amelyek milliárdos ingatlanokkal foglalkoznak. A kabinetvezetés (a polgármester és a két alpolgármester) kiválasztja a szerinte legelõnyösebb ajánlatot, majd a képviselõ-testület elé viszi döntésre: "Megvan a bizalom, hogy jól fogok dönteni, még soha nem volt olyan ajánlat, amely érdemben jobb lett volna az általam elõterjesztettnél. Nem tartom mindenre alkalmasnak a pályázati rendszert, nem hoz mindig jobb eredményt; kialakult piaci viszonyok között lehet tudni, hogy mi mennyibe kerül."
A történet ezen a ponton kísértetiesen kezd hasonlítani az erzsébetvárosi viszonyokhoz (lásd: Lesz mit aprítani, Magyar Narancs, 2004. július 22.). A kabinet befektetõ cégekkel tárgyal, egyeztet, majd egy "beérkezett" ajánlat alapján általában Fürst György elõterjeszt, a koalíció bólint. Az Andrássy út 3. új tulajdonosának kiválasztott hárommilliós jegyzett tõkéjû projektcég, az A3 Express Kft. az adásvételi szerzõdés aláírásakor még nem volt bejegyezve. Székhelye megegyezik a Moldován, Marosi és Társai Ügyvédi Iroda belvárosi címével, ám sem ott, sem máshol nem tudtuk megszerezni elérhetõségüket. Az árajánlatban szereplõ három referenciaszemély közül kettõt ugyan elértük, de a megnevezett partnereknek sem a cég, sem Écsi Anita ügyvezetõ-résztulajdonos neve nem rémlett.
Esetleg mégis
Az egykori Saxlehner-palota egyik bérlõje a Postamúzeum, amely most nagyon tart attól, hogy kiteszik a szûrét, holott az elmúlt években több száz milliós felújítást-restaurálást végeztek az épületen. Ez azonban elméletileg nem fordulhat elõ: a fõvárosi vagyonátadó bizottság 1994-ben csak bizonyos feltételekkel adta az ingatlant a terézvárosi önkormányzat tulajdonába. A máig élõ határozatnak megfelelõen a lakások, üzletek, irodák egyenkénti elidegenítése nem lehetséges, az épületben lévõ múzeumi funkciót fenn kell tartani, valamint az esetleges funkció- és tulajdonosváltáshoz a mûemlékvédelmi hatóság hozzájárulása szükséges. Ez utóbbit az adásvételkor a KÖH meg is tette, továbbá elõvásárlási jogáról is lemondott (persze mibõl is vette volna meg?). A garanciák a múzeumot mûködtetõ Postai és Távközlési Múzeumi Alapítvány ügyvezetõ igazgatóját, Kovács Gergelynét egyáltalán nem nyugtatják meg. Tart attól, hogy egy újabb értékes közcélú intézményre következnek rossz idõk, és úgy gondolja, "erkölcsi kötelességünk, hogy felemeljük a szavunkat". Az alapítvány egy neve mellõzését kérõ munkatársa például arra hívta fel lapunk figyelmét, hogy a szerzõdésben az ellenérték megállapításánál többek között figyelembe vették az épület "leromlott mûszaki állapotát". Ehhez képest az értékbecslés megállapítja: "A vizsgált, közel 6000 négyzetméter alapterülettel rendelkezõ épület szerkezeteit 1980-tól folyamatosan felújí-tották, ami a tetõszerkezeten és héjaláson kívül kiterjedt a gépészeti alapvezetékekre, a falfreskók és díszítések restaurálására. Mindezek következtében az épület mûszaki színvonala, korszerûsége már megközelíti a jelenlegi követelményeket, funkcionális avultsága is alacsonyabb a környezetében található Andrássy úti házakénál." Árulkodónak találják azt is, hogy az értékesítésrõl szóló képviselõ-testületi határozat (némileg a magyar nyelvvel is harcban állva) úgy fogalmaz: "Éa vevõ a vállalt felújítási munkálatokat a bérlõkkel való megállapodást követõ két éven belül, de legkésõbb 2008. december 31-ig befejezi, valamint a bérlõk kiköltöztetését". Az értékbecslés készítõi pedig tanulmányukban az épület fekvése, presztízse, többcélú hasznosíthatósága miatt reálisnak tartják, hogy külhoni cégközpont, európai hivatal vagy regionális centrum kapjon ott helyet. Az alapítvány ezért a közeljövõben keresetet kíván benyújtani a Fõvárosi Bírósághoz, melyben a szerzõdés semmisségének és érvénytelenségének kimondását kéri. Mindezt több, általuk kibogarászott és szabálytalannak vélt momentum alapján tennék. Törvénytelennek tartják, ahogy a fõváros lemondott az elõvásárlási jogáról: a fõpolgármester a döntés jogát egy ízben átruházhatja ugyan másra, és ezt egy fõosztályvezetõ javára meg is tette - a dokumentumon mégis egy harmadik személy aláírása szerepel. Marosi András ügyvéd a szerzõdést annak aláírása után négy nappal ellenjegyezte, tehát az aláíráskor szerintük nem volt jelen, ráadásul a dokumentumról hiányzik a vevõ több lényeges adata - nem beszélve arról, hogy vajon a 3 millió forintos jegyzett tõkéjû vevõ teljesítõképességét ellenõrizték-e. Marosi András nem kívánt a Narancsnak mindezekre reagálni.
Volt jobb
Lászay János, a Polgári Koalíció frakciójának tagja lapunkkal közölte: bizonyítéka van arra, hogy az Andrássy út 47. és 21. esetében voltak más árajánlatok is, melyekrõl a képviselõ-testület nem tárgyalt. Fürst ezeket inkább "leveleknek" nevezi, és állítja: nem tartalmaztak jobb feltételeket. A lapunknak átadott, összesen kilenc ajánlat között valóban nem voltak jobbak: vagy az összeg alacsonyabb, vagy valamelyik kötelezettség (felújítás, bérlõk kiköltöztetése) vállalása hiányzik.
Ettõl még persze létezhetnek ilyenek, és a háttértárgyalásokról sincsenek ismereteink (az ajánlattevõk neve - hozzájárulásuk hiányában - nem szerepelt a dokumentumokon). Az alpolgármesternek más érve is van: "Ha bárki jobb ajánlatot tett volna, akkor nyilván nem hagyná, hogy ez a dolog elússzon: másnap elmegy a sajtóhoz, a harmadik nap beperel. Ilyen viszont egyik ügyben sincs. És ha ez ilyen jó üzlet, akkor a fõváros is élt volna az elõvásárlási jogával." Az elidegenítések ügyét törvényességi szempontból jelenleg a közigazgatási hivatal vizsgálja, de Lászay János kijelentette: annak le-zárulta után az önkormányzati vagyonvesztés miatt az ügyészséghez fordulnak.
Mivel az árak nem versenykörülmények között alakultak ki, a miheztartást az önkormányzattal átalánydíjas szerzõdésben lévõ Dollar Land Kft. értékbecslése szolgáltatta. A testületi ülések (amúgy igen szórakoztató) jegyzõkönyveibõl kiderül, hogy az ellenzéket nem gyõzték meg a leírt számok, és - logikusan - ellenõrzõ értékbecslést szerettek volna készíttetni. Fürst György ennek nem látja értelmét, hiszen az ajánlatok után az általuk megrendelt tanulmány már tulajdonképpen ellenõrzés volt, egy újabb elkészítése milliókra is rúghat, és semmi biztosíték arra, hogy az majd megfelel a tamáskodóknak. "Jobban meg fog-e bízni az ellenzék az ötödik értékbecslésben, mint az elsõben? Volt, ahol csináltattunk, de a harmadikkal sem voltak elégedettek. Ez egy technika az ellenzék részérõl: így három hét alatt be lehet vonni újabb nem valós ajánlatokat, el lehet menni a sajtóhoz, a bérlõkhöz, kicsit megnehezíteni az egész adásvételt."
Az Andrássy út 3. számú épületet az értékbecslés 1,2 milliárd forintra taksálta, ami az A3 Express Kft. ajánlatánál mintegy 28 millió forinttal volt kevesebb. Az ellen-értékbõl 328 milliót kap az önkormányzat, 660 milliót szánnak a kiürítésre és 240 millióban van az épület teljes rekonstrukciója. A 47-es szám alatti ház már korántsem mondhat magáénak ilyen fiatalos kinézetet. Az önkormányzat itt 150 millió forintot zsebelhet be az Ennet Ingatlanfejlesztõ Kft.-tõl, de a felújítások 840 millióban lesznek, a bérlõk kiköltöztetésére is szánni kell vagy 550 millió forintot. Az Andrássy út 21. alatti épület 92 százalékáért - a restauráláson, kiürítésen kívül - a testületi döntés értelmében az Amelus Kft.-tõl kaphat 292 millió forintot és egy 114 milliót érõ helyiséget (Andrássy út 4., fürdõszoba-szaküzlet) a kerület úgy, hogy a vevõnek opciós joga van a csereingatlan megvásárlá-sára (a két utóbbi ingatlannál információink szerint még nem írták alá a szerzõdést).
Nem, de
Az egyik trükköt éppen ez utóbbiban látja Lászay János. A cserehelyiségre az önkormányzatnak szerinte semmi szüksége, viszont a vevõ egy-két év múlva visszavásárolhatja korábbi tulajdonát. "Magyarul: hitelt nyújtunk" - világít rá a lényegre, hozzátéve, hogy effélére már korábban is volt példa a Király utcában. Fürst György azt emeli ki, hogy ez csak egy helyiség, tehát a teljes épülettel nem kell a kerületnek foglalkoznia, ráadásul az új szerzemény nem is szorul felújításra.
Lászaynak egy sor további kifogása is van. Elmondta, hogy idén lejárt a helyiségbérletekre vonatkozó tízéves moratórium, mostantól térítés és cserehelyiség biztosítása nélkül mondhatók fel a szerzõdések, azaz a vevõknek erre a tételre nem nagyon kell költeniük. Szerinte a lakásbérlõk kiköltöztetésére is túlzó összegeket számítottak be, az önkormányzat ugyanis a neki kedvezõbb megegyezésért õket is zsarolni és presszionálni szokta. További problémát jelent, hogy az elõzõ ciklusban több helyiségbérlõvel kötöttek 10-30 évre szóló, határozott idejû szerzõdést, mivel ezzel a biztosítékkal lehetett rávenni õket a magasabb díj vállalására. Ha õk ettõl nem akarnak elállni, az önkormányzat nem tehet semmit.
A szocialista frakcióvezetõ egyik felvetést sem tartja helytállónak. Mint mondja, a határozott idejû szerzõdések érvényességének egyik feltétele az lett volna, hogy azokat a vagyongazdálkodási bizottság elõzõleg jóváhagyja. Ám õ eddig csak olyan dokumentumokkal találkozott, ahol ez a döntés hiányzott (van, ahol a dátum is ki van pontozva), tehát az önkormányzat részérõl nem felhatalmazott személy írta alá, így azok nem érvényesek. Az aláírókkal szemben a képviselõ-testület több ügyben büntetõfeljelentést is tett, a vizsgálat még tart. Ha a késõbbiekben elõkerül is szabályos szerzõdés, az a vevõnek jelent majd gondot, hiszen az önkormányzat nem vállalt garanciát a bérleti szerzõdések felmondására. A helyiségbérletekrõl megjegyezte, hogy bár valóban lejárt a tízéves moratórium, a lehetõséggel nem lehet visszaélni. Az ugyanis nem a bérlõk zsarolására szolgál, akkor lehet vele élni, ha például életveszélyes épületrõl van szó, vagy nem lehet a bérleti díj emelésérõl megegyezni, illetve ha valaki nem fizet. Több önkormányzat megpróbál-kozott az összes helyiségbérlet felmondásával, de az érintettek a döntést bíróságon megtámadták, és kivétel nélkül nyertek. A lakásoknál pedig a bérleti jog piaci értékétõl (ez a tulajdonjognál általában 15 százalékkal alacsonyabb, tekintve, hogy korábban ekkora hányadért vehették meg a lakók a bérleményeket) nem nagyon lehet eltérni. Fürst szerint a szerzõdésekben szereplõ összegekbõl nemigen lehet megoldani a kiköltöztetést.
És így tovább. Mindeközben az Andrássy út 20. szám alatti ház az új tulajdonosnak köszönhetõen szépül, a balettintézet az új tulajdonosnak köszönhetõen nem, 2006-ban pedig önkormányzati választások lesznek.
Mészáros Bálint
