"Ez a ház már mûemlék, mi pedig nem költözünk innen sehová" - csapja be a kaput a tudósító orra elõtt a Kazinczy utca 47. alatti, az erzsébetvárosi önkormányzat rendezési tervében bontásra jelölt ház egyik lakója. A szecessziós lakóépület egyfajta "állatorvosi ló": az önkormányzat sok más lakóingatlanhoz hasonlóan opciós szerzõdést kötött egy ingatlancéggel az eladásáról, késõbb pedig a mûemlékvédelmi hatóság ideiglenes és területi, azaz nem egyedi védett-ség alá vonta. A beruházó a többi ugyanilyen ügylethez hasonlóan akkor vehetné meg és kezdhetné bontani a régi, majd építeni az új házat, ha már valamennyi lakóval megállapodott az elhelyezésükrõl, ám erõsen kérdéses, hogy az új helyzetben nem áll-e el az üzlettõl. A házat ugyanis szinte biztosan mûemlékké nyilvánítja a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH), vagyis a bontás szóba sem jöhet, a felújítás tetemes költségeit pedig máshogy nehéz lesz kigazdálkodni. A Kazinczy utcai hölgy indulatait érthetõvé teszi a képünkön látható Holló utcai ház torzója, amely a háztömb túloldalán épp az õ épületének építészeti rímpárja: az "ezüstmûves" ház a megkezdett bontás miatt ma már menthetetlen, a mellette épülõ új "Holló Ház" pedig sajnos nem lesz az utca építészeti csúcspontja.
Észbekapás
A KÖH a múlt héten öt Kazinczy és Dob utcai lakóház ideiglenes mûemléki védelem alá vonásáról határozott. A döntés senkit nem érhetett váratlanul, miután a hivatal június közepén már a teljes volt zsidó negyedet, azaz a Belsõ-Erzsébetváros Károly körút- Dohány utca-Klauzál utca-Csányi utca-Király utca által határolt részét egy évre ideiglenes mûemlékvédelem alá helyezte. E váratlan fejleményrõl a hivatal egyik, névtelenséget kérõ forrása lapunknak elismerte: csakis az idõnyerés motiválta. A KÖH mostani lépése viszont már annak a folyamatnak a része, melynek során a szakemberek egyenként felmérik azt a 70 épületet, amelyek a zsidó negyedben mûemléki szempontból értékesek lehetnek, és minden valószínûség szerint néhány hónap alatt nagy többségüket ideiglenes védelem alá helyezik. Az egyes épületek végleges védettségérõl szóló, a KÖH határozatait minden bizonnyal jóváhagyó rendeletet a kulturális miniszter hozza majd meg, ezután pedig vagy lejár, vagy feloldható lesz az egész területre vonatkozó egyéves bontási-építési moratórium.
Ha a mûemlékvédelmi hatóság tíz évvel ezelõtt és magától lépett volna fel a zsidó negyed építészeti értékeinek védelme ügyében, feltehetõleg nem kavar vihart a döntéssel. Sajti Zsuzsa, a KÖH területi felügyelõje azonban a Narancsnak elmondta, hogy a látszat ellenére - miszerint a mûemlékvédelem csak az utóbbi hónapok látványos épületbontásai miatt beindult civil tiltakozásokra és a sajtóvisszhangra reagált - azóta dolgoznak a zsidó negyeddel kapcsolatos feladatokon, hogy 2002-ben az Andrássy utat a világörökség részévé, Belsõ-Erzsébetvárost pedig annak védõövezetévé nyilvánították. Azt viszont õ is elismeri, hogy a fáziskésésben lévõ hivatalban az elmúlt hónapok eseményei miatt felgyorsult a munka; szerinte december végéig végeznek a 70 épület felmérésével.
A negyedben az ingatlanpiaci mozgást a Madách sétány koncepcióját tartalmazó, jelenleg is érvényes, 2000 márciusában elfogadott rendezési terv indította el. Az önkormányzat számos, a tervezett sétány nyomvonalán vagy annak környékén található épületet jelölt ki bontásra, és többrõl opciós szerzõdést kötött a beruházókkal. A kijelölt házakat szemügyre véve látható, hogy általában építészetileg érdekes vagy értékes, hangulatos lakóépületekrõl van szó, amelyek a sok évtizedes elhanyagoltság miatt végtelenül lepusztultak. Az önkormányzat koncepciója érthetõ: a sétány újra életet lehelne a meglehetõsen kihalt városrészbe, az ingatlanárak emelkednének, a klasszicista, eklektikus és szecessziós épületek között új házak épülnének, a környék megújulna.
Pró, kontra
A Madách sétány ellenzõi, így a sajtónak riadót fújó és a védendõ épületeket lepecsételõ "vás Egyesület vagy az epiteszforum.hu honlap tanulmányainak szerzõi, Eva M. Amichay és Martinkó József szerint jóvátehetetlen hiba a negyed építészeti egységét feladni, mivel az épülettömbök pótolhatatlan értéket képviselnek, és lebontásukra nem szolgálhat indokul az, hogy az állam rossz gazdaként évtizedeken át elmulasztotta a szükséges felújításokat. Hasonlóan rossz véleménnyel vannak a bontások másik indokáról, a tervezett parkosításokról, mivel például a Wesselényi utcai, méltatlanul csúnya Greenpoint 7 irodaház elõtti új "parkocska" mindenre alkalmas, csak pihenésre nem.
A környéken sokan nem osztják a városvédõk aggodalmait. A régi lakások alacsony komfortfokozatúak, a házak, az utcák elhanyagoltak, és ezért számos lakó cseppet sem bánná, ha a negyedben vagy a városrészben máshol új vagy legalábbis jobb állapotú lakásba költözhetne. Ráadásul hiába hosszabbítja meg 1994 óta az erzsébetvárosi önkormányzat saját hatáskörében a bérlakások kedvezményes (20 százalékos) megvásárlásának lehetõségét évrõl évre, a bontásra kijelölt épületek lakói természetesen nem élhetnek ezzel a lehetõséggel. A lakhatási körülmények javulására szinte csak a bontási lehetõségekre váró vállalkozói tõke kínálhat esélyt, mivel az önkormányzatnak nincs pénze a probléma megoldására. Az ingatlanpiac azonban most feltehetõen kivár, miként azok a "szerencsés" telektulajdonosok is, akik még sok éve szereztek telkeket a negyedben építési kötelezettség nélkül, és amíg a piac beindul, havi sok száz ezer forintot kasszíroznak a parkoltatással.
A Narancs tudósítója nyolc épületben, mintegy 30 lakóval folytatott, nem reprezentatív felmérése alapján arra az álláspontra jutott, hogy a legtöbben szívesen maradnának, ha az épületeket és a lakásokat színvonalasan felújítanák. Ám ha erre nincs esély, akkor inkább elköltöznének a kerületen belül máshová, mint hogy még sokáig elviseljék a jelenlegi állapotokat. A városvédõk koncepciójával szembeni kételyeket a legtömörebben a szintén a környéken lakó Bruck András fogalmazta meg a Magyar Hírlapban megjelent olvasói levelében. Szerinte ma már nem lehet halogatni a döntést, és ha a járhatónak tûnõ útra most akadályt gördítõ civilek nem tudnak mûködõképes, alternatív rehabilitációs javaslatot letenni az asztalra, akkor - bár osztja a kulturális értékekért érzett aggodalmukat - õ inkább a buldózert pártolja. "Az, hogy körülugrálunk egy épületet, és nem teszünk semmit, nem jelent elõrelépést" - fogalmazott lapunknak igen maliciózusan Hunvald György, Erzsébetváros szocialista polgármestere a civilek épületpecsételési akciójáról.
"Hazugság, hogy erõszakos lakosságcsere zajlik a kerületben" - reagált Hunvald az "vás Egyesület egyik képviselõjének vádjára. Az építész Perczel Anna az újságíróknak szervezett kisbuszos "városnézés" során beszélt errõl, mivel szerinte az új lakások árát csak magasabb jövedelmû családok tudják majd megfizetni, ami a mostani lakók fokozatos kiszorulásával és egyben a negyed hagyományos élettereinek a szûkülésével, a gangos átjáróházak, a kis lakóközösségek és az õket kiszolgáló kisiparosmûhelyek maradékának gyors eltûnésével jár. Hasonló lakosságcsere egyébként a ferencvárosi tömbrehabilitáció során is történt, igaz, ott a régi épületeknek sokkal kisebb hányada maradt meg.
Hunvald szerint a kerület vezetése számára a lakók érdekeinek védelme a legfontosabb cél, ezért csak az ezt garantáló megoldásokat vették fontolóra. Mint mondta, az önkormányzat a bérlakások kedvezményes eladásának fenntartása mellett egyes bontandó épületek helyén vagy helyett önerõs bérlakásépítéssel (a kedvezményes megvásárlás lehetõségét ez esetben is fenntartva) gondoskodik a bérlõkrõl, továbbá a fent már említett módon, amikor a vevõk csak a bérlõk elhelyezése után kerülhetnek birtokon belül a bontandó vagy rehabilitálandó épületekben (egy ilyen projekt van, a Király utca 25-27-29.). A polgármester a Narancs kérdésére elismerte: a kerület vezetése, ha dönteni kell, valóban fontosabbnak tekinti a lakókat az épületeknél, ám igyekszik menteni, ami menthetõ, és csak a menthetetlen vagy gazdaságosan egyáltalán nem felújítható házak esetében engedélyezte a bontást. Meglátása szerint a Madách sétány végül nem azért nem fog megépülni, mert az egész koncepció megbukott, hanem mert a jelek szerint ellenzõinek sikerül azt a stratégiai bejáratok helyén álló házak levédetésével ellehetetleníteni.
Az önkormányzati ingatlanok sorsát nem csak a civilek kifogásolták. Kecskés Gusztáv, a képviselõtestület jogi bizottságának fideszes elnöke szerint bár szándékosságról most nem lehet beszélni, csak súlyos gondatlanságról, a zsidó negyedben okozott kár mértéke a 80-as évek erdélyi falurombolásaihoz hasonlítható. Kecskés úgy látja: a mûemlékvédelem gyors közbeavatkozását maga az önkormányzat idézte elõ a profithajhászással, mivel a belsõ-erzsébetvárosi ingatlanügyleteknek szerinte több aggodalomra okot adó körülménye van.
Lényeg a lényeg
A képviselõk a nyári szünet elõtti utolsó (zárt) testületi ülésen a kerületi vezetés elõterjesztésére úgy döntöttek: az egymilliárd forint alatti ingatlaneladási tranzakcióknál a kerületnek nem kell pályázatot kiírni. Mivel eddig egyetlen befektetés sem érte el ezt az összeget, a határozat a gyakorlatban azt jelenti, hogy a képviselõ-testület (egyszerû többséggel) annak adja el például a bontandó épületek vételi jogát, akinek akarja. A helyzetet tovább árnyalja, hogy a többek közt a belsõ-erzsébetvárosi ingatlanok eladásáról szóló határozatok elõterjesztõje általában maga Hunvald György volt. Ilyenkor az elõterjesztés rendre úgy kezdõdött, hogy "megkeresett bennünket X. Y. a Z ingatlan ügyében", az önkormányzat pedig végül megszavazta a javaslatot. Kecskés szerint ilyenkor az ellenzék nehéz helyzetben van: egyrészt hiába próbálták megtudni, hogy a vevõjelölt hogyan "kereste meg" a kerületet, ugyanakkor a határozatok megszavazásakor nem akartak a kerület fejlõdése kerékkötõinek tûnni.
A polgármester a szerzõdések születésének körülményeit firtató kérdésünket azzal hárította el, hogy egyrészt azokat az önkormányzat általában egyhangúlag fogadta el, másrészt egyelõre nem hatályosak, továbbá ha az önkormányzat elõsegíti, hogy valaki egy bontandó épületben lakó bérlõt kártalanítson, vagy új lakást ajánljon fel neki, akkor az önkormányzat nem kárt okoz, hanem éppen hogy segít. Az mindenesetre valóban különös, hogy az önkormányzat nemegyszer olyan társaságokkal szerzõdött, amelyek még bejegyzés alatt álltak - ezt a gyakorlatot a képviselõ-testület jogi bizottsága egyhangúlag kifogásolta. Bár az építõiparban nem szokatlan egyes beruházásokra "projektcégeket" gründolni, az nem szerencsés, ha közhatalmi szerv be nem jegyzett céggel köt nagy összegû szerzõdést. Különösen, ha e cégek jelentõs része egy szûk tulajdonosi körhöz köthetõ.
A cégkivonatok szerint például a beszélõ nevû Dob Center Kft., Király Garden Kft., Király Palace Kft. vagy a Hajnal Király Kft. egyazon székhelyre, a Vilmányi Ügyvédi Iroda belvárosi címére vannak bejegyezve: a tulajdonosok különbözõ összetételben rendre ugyanazok a magánszemélyek - Szíjjártó Piroska, Haffner Zoltán, Hajnal László -, és a cégek bejegyzése néhány héten belül történt. Általában minden kft. egy-két bontandó erzsébetvárosi ingatlanra kötött egyéves opciós szerzõdést, néhány tíz milliótól néhány száz millióig terjedõ áron, amihez hozzájön a bérlõk elhelyezésének a költsége. Természetesen szerettük volna megkérdezni a cégek vezetõit arról, hogyan értesültek a vételi lehetõségrõl, miként alkudtak meg az árról a kerület vezetõivel, és mik a terveik most, hogy az ingatlanok zömét várhatóan védetté nyilvánítják, de az irodát vezetõ Vilmányi Ágnes az ügyvédi etikára hivatkozva nem adta meg a cégvezetõk elérhetõségét.
Ingatlanpiaci szakértõk szerint egy "nullkilométeres" projektcég nagy elõnye, hogy érdeklõdés esetén könnyen eladható: adótartozás miatt nem kerülhetett még bajba. Ingatlanvételi opciót birtokló cég eladásakor az eladó (ez esetben az önkormányzattal szerzõdõ alapító) úgy juthat tetemes haszonhoz, hogy a cégalapítás költségein kívül másra nem kell költenie, hiszen a lakók elhelyezésének költségét, a vételárat és az illetéket a tényleges vevõ fizeti majd ki.
Egy-egy ilyen céget értelemszerûen az ingatlanportfóliója tehet vonzóvá, különösen, ha azt az önkormányzattól olcsón sikerült megszerezni. Bár a KÖH közbelépése feltehetõen nem tett jót az üzletnek, és az elõszerzõdések megkötése óta amúgy sem telt el sok idõ, egy-egy épületen a szerencsések nagyon sok pénzt kereshetnek. A Narancs például több ingatlanpiaci pletykaforrásból is úgy tudja, hogy az önkormányzat egyik legnagyobb összegû adásvételi ügyletének a tárgya, a 600 millió forint plusz kiköltöztetési költségért "elõértékesített", de még el nem adott Király utcai (25-29.) tömb projektcége eladó. Egyes hírek szerint 4 millió euróért, mások szerint egymilliárd forintért - plusz a kiköltöztetési költségért.
Hunvald György lapunknak kijelentette: a városrészt és az ingatlanpiacot csak úgy lehet vitalizálni, ha jogbiztonságot és mûködõképes modellt tudnak kínálni a befektetõknek, ilyesmirõl azonban a KÖH váratlan intervenciója óta nem lehet beszélni. "A szigorú mûemlékvédelmi megkötések mellett is van esély a házak eladására, legfeljebb nem a legelsõ vevõ veszi meg az épületet" - mondja ugyanerrõl Sajti Zsuzsa, a KÖH területi képviselõje. A jövõt firtató kérdésünkre Hunvald azt válaszolta: a véglegesen védetté nyilvánított épületek bérlõirõl az önkormányzat gondoskodni fog, arra azonban nincs lehetõségük, hogy a házak fenntartásával, felújításával kapcsolatos, a védettségbõl fakadóan megnövekedett terheket az önkormányzat állja. Ezért e 60 házat az önkormányzat vissza fogja adni az államnak. Azt, hogy ilyenkor mi történik, a Dohány utcai, szintén levédett, majd késõbb teljesen összeomlott Hungária fürdõ esetében sajnos már láttuk.
Miklósi Gábor
