Igen nehezen követhető, hogy a bonyolult képlet alapján privatizált CD Hungary Rt. (CDH), a volt diplomataellátó páratlan ingatlanvagyona merre vándorolt és milyen áron. Az egykor irigyelt CD-lakások vevői között mindenesetre neves brókerek, bankárok, menedzserek, jobboldali politikusok és azok családtagjai találhatók.ACD Hungary Rt.-t az állami vagyonkezelő (ÁPV Rt.) 2001. augusztus végén értékesítette az OTP Bank-csoport által létrehozott Magyar Ingatlan Befektető (MIB) Kft.-nek. Az ÁPV Rt. kezében egy aranyrészvény maradt, amely meghagyta a vétó lehetőségét a társaság alaptőkéjét, tulajdonosi szerkezetét, tevékenységi körét érintő kérdésekben.
A CDH ingatlanportfóliója - zömmel kiemelt körzetekben fekvő villák, irodák és lakások - sokak szerint 30 milliárd forintnál is többet ért. Az OTP értékbecslői 2002. kora tavaszán állítólag 33 milliárdra taksálták - pedig ekkorra már kikerültek belőle bizonyos vagyonelemek. Ezért is volt meghökkentő, hogy a vételár végül 18,2 milliárd forintban realizálódott.
Egyben vagy darabra
A privatizációs tanácsadó, a berlini AT Kearney GmbH szerint 20 és 30 milliárdot ért a CDH. Az első becslés az 1999-es konszolidált eredményből kiindulva a cég pillanatnyi jövedelmezőségét tükrözte, a második az ingatlanállományban meglévő potenciált. A jelentés vélelmezte, hogy a működés racionalizálásával (az ingatlanvagyon csökkentésével, az anyagi-személyi költségek lefaragásával, a bérbe adható ingatlanok jobb kihasználásával és a fejlesztési beruházások révén nyert értéktöbblettel) a cég eredménye középtávon felturbózható. Maga az ingatlanbecslés visszafogott volt: a könyv szerinti érték csak töredéke volt a valódi piaci áraknak.
Noha a cég részekben történő eladása a többszörösét eredményezhette volna, az ÁPV Rt. az "egyben" való értékesítést szorgalmazta. A feltételeknek (például: a pályázó magyar cég legyen és rendelkezzék 1 milliárdnyi bánatpénzzel) az egyedül induló OTP íziben alakított projektcége felelt meg. Az ÁPV Rt. még a 19,2 milliárd forintos limitárjavaslatból is engedett (vö.: az Állami Számvevőszék jelentése az ÁPV Rt. 2001. évi működéséről).
A deal finanszírozása ma már klasszikus, privatizációs tankönyvekbe illő történetnek minősül. A MIB-et az OTP stafírozta ki hitelekkel. Refinanszírozására friss szerzeménye, a CDH Rt. és egy 20 millió Ft-os alaptőkével létrehozott cég, a Szinva 2001 Rt. vállalkozott: a két cég 2:1 arányban nyújtott kilencmilliárdos értékpapírkölcsönt a projektcégnek - máig nem tudni, hogy a Szinva milyen fedezetre tette ezt. Tavaly aztán a Szinva két lépésben megszerezte a CDH-t. Júliusban az ingatlanhasznosító (CDH Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Rt.) egyesült a projektcéggel (MIB), majd az új kreációt (amelynek CDH Ingatlanhasznosító Forgalmazó és Szolgáltató Rt. a neve) tulajdonosa, az OTP Bank-csoport novemberben 200 millióért eladta a Szinvának. A CDH legatyásodott ugyan a sok hiteltől, amire rámegy bevételének nagy része, de a tulajdonosnak legalább nem kell kifizetnie sok adóforintot, és a végén az övé a megmaradt ingatlanvagyon. (Az ügyletről részletesen lásd: Lenyúlni a magasból, Magyar Narancs, 2003. március 6.) Bár az ÁPV Rt. is kushadt az aranyrészvényén, mi csak azon csodálkozunk, hogy a magát prudens pénzintézetnek tartó bankcsoport hogyan számol el a részvényeseinek, hiszen mégiscsak egy tizenöt milliárdos ingatlanvagyonnal bíró céget passzoltak el ötödmilliárdért - még ha a CDH mozdulni sem tud az OTP Bank nélkül. (Egy következő írásunkban erről is szólunk majd.)
Állami segítség
Ennél is meglepőbb, hogy a születésénél fogva - papíron - harmatos tőkeellátottságú Szinvával milyen előzékenyen bánik a "piac". Mielőtt a Szinva megvette volna a CDH-t, az OTP 4 milliárdot fizetett 11, jól fialónak mondott CD-ingatlanért; ezekkel teremtette meg saját ingatlanalapját. A Szinva amúgy ebben az alapban is résztulajdonos. Még érdekesebb, ahogy a CDH (azaz, mint idővel kiderült: a Szinva) az állami vagyonkezelővel és a kincstári vagyonőrökkel folytatott dealekből kikerül. Az ÁPV Rt. új felügyelőbizottságának jelentése szerint 2001 júniusában - még a privatizáció lezárása előtt - döntés született, hogy a CDH-t elnyerő cégtől három ingatlant vásároljanak vissza. Végül csak a kanadai nagykövetséget elszállásoló XII. kerület, Budakeszi út 32. alatti ingatlant vették meg. A másik két ingatlant - nem sokkal a tavalyi választások előtt - a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) vásárolta meg összesen 1,159 milliárd forintért: a XII. kerületi Határőr u. 35. (amit aztán Schmidt Mária alapítványa kapott bérbe) és a XII. kerületi Eötvös út 35. (amit a Magyar Protestáns Tanulói Alapítvány használ) alatti ingatlanokért amúgy összesen 733 millióval fizetett többet a KVI, mint ami a vagyonleltárban szerepelt. 2002 februárjában az ÁPV Rt. CDH-val szembeni követelését kapta meg a KVI saját követelése ellenértékeként, amit a CDH a Podmaniczky- palota (VI., Eötvös u. 14.) átadásával fizetett meg. Mivel az üzleten a KVI-nek 72 milliós tartozása maradt, ez újabb ingatlancserékről szóló megállapodást eredményezett az állami és a magánügynökség között, amit máig nem hajtottak végre: a számítások szerint a végén megint a KVI maradna adós. (Lásd: Népszava, 2003. április 12. és 15.) Úgy látjuk, hogy az állam ezekkel a vételekkel költségvetési pénzből óvta a CDH (vagyis a Szinva) pénzügyi stabilitását.
Találati arány
Vajon kik állnak a Szinva mögött? A rendelkezésünkre álló információk alapján erre nem tudunk felelni. (Az üzleti konstrukció körül őgyelgőkről lásd Bábák című keretes írásunkat.) Közelebb vihet a megoldáshoz az ingatlanvagyon mozgásának a tanulmányozása, ám itt is rengeteg a kérdőjel. Forrásainkat összesítve ugyanis arra a következtetésre jutottunk, hogy fogalmunk sincs, pontosan hány ingatlan sorsáról döntöttek a privatizáció során. Lapunk a már hivatkozott márciusi cikkben 160-ról írt, de megjelentek ennél nagyobb számok is. Szigeti Zsolt, a CDH jelenlegi vezérigazgatója az adatot üzleti titoknak minősítette, majd hozzátette: "meglehetősen jó találati aránnyal" becsültünk. Tudomásunk szerint az ingatlanok számát és összetételét tekintve a privatizációs tanácsadó (AT Kearney) és a jogi átvilágítást végző cég (White & Case) listája sem egyezett. Az AT Kearney 2000 novemberében keltezett jelentésében 149 ingatlant említett (137 a CDH, 12 a leányvállalatai birtokában). Ezzel egyidejűleg a White & Case a Fővárosi Kerületek Földhivatalában végzett összehasonlító vizsgálatot, aminek alapjául egy ÁPV Rt.-s ingatlanleltár szolgált. Úgy tudjuk, a három lista legfeljebb 85-90 százalékban fedte egymást. A tulajdoni lapok bejegyzései szerint akadtak olyan ingatlanok, melyek a CD Hungary birtokában voltak, de nem szerepeltek az ÁPV Rt. vagy a privatizációs tanácsadó leltárában - és fordítva. Már csak a vételár minősítése miatt is fontos lenne ismerni, hogy végül hány ingatlan landolt a vevőnél. Nem értjük, miért üzleti titok ez - hacsak a privatizációs transzfer nem leplezett olyan korábbi ingatlancseréket is, melyek valódi kedvezményezettje nem a papír szerinti vevő. Ebben az esetben a diszkrét ár nyilván a diszkréciót előlegezte meg. (Már a Diplomáciai Testületet Ellátó Igazgatóság - DTEI - praxisától sem volt idegen, hogy egyes lakások, minivillák "kikerültek", nem beszélve a CDH 1992-es alapítását követő időkről.) Úgy látjuk, egyelőre az sem biztos, hogy a transzfer idején megvolt a 160 ingatlan; mindenesetre az OTP Bank-csoport által készíttetett - a cégbíróságon hozzáférhető és nyilvános - 2002. márciusi vagyonleltár csupán 122 "ingatlan objektm" meglétéről tanúskodott. (A fenti számok ingatlanobjektumot tükröznek, többségében egy, olykor 2-3 bérleménnyel.)
Társasház-alapítók
Kutatásaink során bukkantunk azokra az ingatlanokra, amelyek röviddel a privatizáció előtt morzsolódtak le a CDH-portfólióból. 2001 februárjában szerezte meg például a Tenzum Ingatlanforgalmazási Kft. az MTI naphegyi épületével szemben fekvő, Lisznyai u. 15. sz. alatti lakóingatlant, amelynek a vagyonleltárban foglalt könyv szerinti piaci értéke 173 790 000 forint volt. A redukált - tehát a hasznos területet figyelembe vevő - négyzetméterár így 122 000 forintra rúgott. Nincs tudomásunk a valós vételárról, de a társasház megalapításával és a lakások egyenként történt értékesítével a Tenzum extraprofitra tehetett szert, miközben talány, hogyan jutott hozzá a házhoz közvetlenül a privatizáció előtt. (Megjegyzendő, hogy a magánosítást követően több olyan esetet is feljegyeztünk, amikor a többlakásos lakóingatlant nem lakásonként értékesítette a CDH, hanem egy másik ingatlanforgalmazónak adta el, amely a társasház alapító okiratát is megszülte. Ez ellentmond annak az íratlan ingatlanszabálynak, hogy a kisebb egységek értéke fajlagosan nagyobb. Reálisan csak azok a cégek mennek ebbe bele, amelyek pénzügyi zavarban vannak, és szolid haszonnal is hajlandók túladni a lakóingatlanon.) A Lisznyai utcai ház eredetének megállapítását nehezíti, hogy a CDH nem szerepel a tulajdoni lapokon. Ezt a Fővárosi Kerületek Földhivatala munkatársa - Fiedler Péter hivatalvezető távollétében - azzal indokolta, hogy az alapító okirat előtti bejegyzések csak a törzslapon találhatók. A különlapok tanúsága szerint Deutsch Péter, az exsportminiszter fivére is ebben a házban szerzett négyszobás lakást.
VIP top
Amikor felröppent, hogy a CDH vagyonleltára milyen alacsony négyzetméterárakat állapított meg, a sajtóhíradások megelőlegezték: VIP-listának is lennie kell. Az adásvétel részleteit nem ismerjük, de rábukkantunk néhány prominensre az új lakók között. Hernádi Zsolt Mol-vezérről és Rejtő E. Tiborról, a K&H elnök-vezérigazgatójáról már korábban megírták, hogy a diplomataellátó két villáját vették meg - még a privatizáció előtt. A pénzvilágból ismert személyiségek közül Madarász László (a Postabank volt elnöke, Orbán Viktor tanácsadója), Andrási Miklós (a Fidesz-kormány alatt az ÁPV Rt. vezérigazgató-helyettese) és Dolleschal György brókerek, a politikusok közül Nagy Andor (a Miniszterelnöki Hivatal korábbi, fideszes kabinetfőnöke) és Gógl Árpád volt egészségügyi miniszter lánya nevén találtunk közelmúltban vásárolt CDH-s ingatlant. A tulajdoni lapok szerint Nagy Andor a privatizáció után, 2002-ben a CDH-tól, a többiek pedig az elmúlt két évben ingatlanforgalmazóktól vették a lakást. Megkeresésünkre Madarász László, Nagy Andor és Gógl Árpád válaszolt, utóbbi kettő a Fidesz sajtóosztályán keresztül: ők nem járultak hozzá válaszuk közléséhez (lásd Faxolgatunk című keretes cikkünket).
Azt nem tudjuk, hogy az ingatlanforgalmazók mennyiért vették és kínálták a lakásokat: a vagyonértékelés sarokszámai az ingatlanok nívójától függetlenül alacsonyabbnak tűnnek, mint a piaci ár. A leltár mindenesetre a belvárosi, Dunához közeli, 62 m2-es, magánlakást 7,79 millióra (126 ezer Ft/m2), a budai tájvédelmi körzetre néző 703 m2-es tíz év körüli, négy lakásból álló luxusingatlant összesen 175,38 millióra (250 ezer Ft/m2) taksálta. Úgy tudjuk, az AT Kearney vagyonértékelése szerint a II. kerületi nem diplomata-, de presztízsingatlanok átlagos négyzetméterára 160 ezer forint, a XII. kerületieké pedig 240 ezer volt. Összehasonlításul: a CDH frissen épült lakásokat kínál a honlapján a Bimbó úti lakóparkban, 537-547 ezer Ft-os négyzetméteráron. Mivel a lakásokat épületenként kívánja értékesíteni, ezen még lehet kalkulálható haszna egy másik ingatlanforgalmazónak is.
Bogár Zsolt
Bábák
A Szinva 2001 Rt.-t közösen alapította két extakarékbankos bankár: Hernádi Zsolt Mol-vezér és Garancsi István, az Esztergom és Vidéke Takarékszövetkezet elnöke. Az első igazgatóság tagja volt a CD Hungary jelenlegi vezérigazgatója, Szigeti Zsolt, akit aztán az OTP Bank-csoport is felkért, hogy segítsen CDH-s pályázatuk előkészítésében. Hernádit régi ismeretség fűzi Csányi Sándorhoz, az OTP Bank elnök-vezérigazgatójához, együtt ülnek a Mol igazgatóságában is. Hernádi 2002 augusztusában papíron kiszállt a Szinvából, ami ma Garancsi 99,5 százalékos tulajdonában van. Hernádiról korábban megírták: rózsadombi villája egykor CDH-s ingatlan volt. Nem mellékes, hogy a privatizáció előtt a CDH vezérigazgató-helyettese és két leányvállalatának ügyvezetője, Fiedler Péter ma a Fővárosi Kerületek Földhivatalának a vezetője.
Faxolgatunk
A Narancs a VIP-lista összeállításához több - itt most meg sem nevezett - tulajdonoshoz elküldte kérdéseit. Érdeklődtünk, hogy kitől és mikor vásárolták az ingatlant, honnan értesültek arról, hogy eladó, tisztában voltak-e azzal, hogy CDH-s lakást vesznek; tehermentesen került-e hozzájuk, és hogy mennyi volt a vételár (urambocsá´, az megfelelt-e az aktuális ingatlanpiaci viszonyoknak). Végül megkérdeztük, mik a terveik az ingatlannal. Madarász Lászlón, Gógl Árpádon és Nagy Andoron kívül mások is válaszoltak megkeresésünkre, ami viszont még mindig kevesebb, mint a nem válaszolók aránya. A Postabank volt elnöke telefonon elmondta: a lakást ingatlanforgalmazótól vette, "és ez mindent megmagyaráz". (Azaz piaci áron, gondoljuk.) A publikus és nem publikus közlésekből faxkommandónk azt szűrte le, hogy a saját háza táján senki nem tapasztalt kirívó értékvesztést. Az OTP Bank sajtósához eljuttatott faxunkra "illetékességből" Szigeti Zsolt reagált. Érdemi információt az OTP ingatlanalapjára vonatkozóan kaptunk, azonkívül, hogy megtudtuk, meglehetősen jó találati aránnyal becsültük meg az ingatlanok számosságára vonatkozó adatokat. Nem kaptunk ugyanakkor választ arra a kérdésre, hogy hány ingatlan került ki a 2002. márciusi leltárig, a MIB és a CDH júliusi összeolvadásáig, illetve a CDH Szinvának történt értékesítéséig. Szigeti Zsolt arról viszont tájékoztatott minket, hogy a CD Hungary Rt.-vel kapcsolatban nem hozható nyilvánosságra olyan adat, amely üzleti titoknak minősül.
