Kezdjünk távolabbról, egy a valós hazai ingatlanpiaci folyamatokat nagyjából tükröző példával. Jenőnek öt éve elhalt az édesanyja, akitől örökölt egy budapesti, belvárosi lakást. Azóta kiadta albérletbe egyetemistáknak (ami adózás, lelakás, költségek után a lakás piaci értékének úgy 4 százalékára rúgó hozamot produkált), majd idén eladta (az inflációt is leszámítva) 160 százalékkal többért, mint amennyibe örökléskor került, ami évi 18 százalékos hozamnak felel meg.
Manapság, amikor a komolyabb központi bankok negatív kamatokat fizetnek a betétekre és a hazai megtakarítók észt vesztve vásárolják a 3 százalékos infláció mellett nominálisan 3,5–6 százalékos hozamú Állampapír Pluszt, az évi 4+18 százalék öt éven át, viszonylag kicsi kockázattal, brutálisan magas reálhozam.
Persze, aki öröklakásban lakik, annak örökölnie (illetve második lakásba befektetnie) sem kellett, a saját lakása is produkálta ugyanezt a nyaktörő felértékelődést – de amíg nem megy albérletbe vagy nem költözik kisebbe, az ilyenfajta vagyongyarapodás pusztán virtuális, úgynevezett papírprofit. Tegyük hozzá: az, aki csak bérli az otthonát, mindebből csak a növekvő lakbért látja.
Vajon honnan jött Jenő óriási haszna? Szemben a vállalati részvények hozamával, ami mögött vállalkozás, termelés, mostani vagy majdani haszon vagy osztalék reménye lapul, vagy a kötvényekével, amik mögött a vagyon rövid távú élvezetéről való lemondás áll, hogy azokat hasznos célra, befektetésre lehessen fordítani, az ingatlan értékgyarapodása mögött (az esetleges új épületek felhúzásán túl) elsősorban a földtulajdon fölértékelődése áll.
Márpedig a föld adott és véges: új területeket – a tengert feltöltő hollandoktól eltekintve – nem tud teremteni senki. Ha felértékelődik, az nagyrészt állami és közösségi döntéseknek köszönhető: városi ingatlanok esetén a közműveknek, az építési szabályzatnak, a közeli parkok és iskolák minőségének, a bűnözés sikeres visszaszorításának, vagy a szomszédok kilétének. Ha mindez javul, és/vagy ha a – részben szintén a gazdaságpolitikától függő – konjunktúrának és demográfiai változásoknak hála a kereslet is meglódul, a nem gyarapítható városi földingatlan és vele a rá épített lakások értéke emelkedik.
| ||
Mint a legtöbbféle befektetésnél, itt is fellépnek persze kockázati elemek és kialakulhatnak buborékok (hogy ti. az árakat felhajtó pluszkeresletet maga a felértékelődés reménye táplálja), de az ingatlanfelértékelődés legalább részben akkor is a lakott környezet közösségi fejlesztésekből fakadó hasznának privát lefölözése.
Az pedig mélyen igazságtalan, ha ezt a hasznot nem adóztatjuk meg, lehetőleg csurig – legalábbis ezt hirdette Henry George, a 19. század egyik legnagyobb befolyású, mára elfeledett amerikai reformere, akit valaha Tolsztojtól Einsteinig a közvélemény-formáló értelmiségiek tucatjai tartottak óriási becsben.
| ||
A szaporíthatatlan, eleve adott föld értékén gazdagodni – mondta George – olyan, mint rabszolgát tartani: ha gazdasági rutin is, mélyen antihumánus. Ráadásul, írta a Haladás és szegénység c. magnum opusában, az ún. földjáradék adó formájában való beszedése olyan adónemek kulcsainak csökkentését tenné lehetővé, melyek a szegényeket terhelik, vagy visszafogják a hasznos gazdasági aktivitást.
Igaza volt-e? A közgazdaságtan főáramának mai véleménye szerint, ha nem is a földingatlan hasznának 100 százalékos megadóztatásában, és nem is abban, hogy ez az egy adónem helyettesíthetné az összes többit, de abban, hogy a telek értékéből fakadó vagyongyarapodás alapos megadóztatása igazságos és hatékony lehet, tehát helye van egy jó adórendszerben, Henry George nem tévedett.
Különösen igaz ez az önkormányzati szinten: ha a polgármester jól teszi a dolgát, és a város rendezett, élhető, biztonságos, az a helyi ingatlanok felértékelődéséhez vezet – ugyan miért ne azok finanszírozzák a helyi közszolgáltatások javításának költségeit, legalább részben, akiknek a zsebében telkük, házuk, lakásuk értéknövekedése formájában a közös kiadások haszna megjelenik?
És most vissza Jenőhöz. Ha Jenő nem pluszingatlanával, hanem arca verejtékével keresne pluszpénzt, azt 15 százalék személyi jövedelemadó, 10 százalék nyugdíjjárulék és 8,5 százalék egészségbiztosítási és munkaerőpiaci járulék terhelné, és a bruttó fizetése után a munkaadója további 17,5 százalék szochót és 1,5 százalék szakképzési hozzájárulást fizetne. De ugyebár nem munkával keresett pénzről van szó.
Ha kamatra tenné be öröklött pénzét a bankba, vagy a tőzsdén emelkedne a részvényeinek értéke, csak 15 százalék szja-t fizetne. Egyenes ági örökösként örökösödési illetéket nem kell lerónia, akármennyit is ér, amit örökölt. Az egyetemistáktól érkező lakbér után ugyancsak 15 százalék szja-t fizet (ez a rezsi adózása miatt voltaképp kicsit bonyolultabb, de ezzel nem fárasztom az olvasót).
| ||
A lakás óriási felértékelődése jelentette haszon után viszont, ha türelmesen kivárja a törvényben meghatározott öt évet, egészen pontosan nulla százalék adót kell fizetnie. Az a Jenő tehát, aki kiadható második ingatlanvagyona tanúsága szerint szinte biztosan a magyar háztartások legnagyobb vagyonú, felső ötödébe tartozik, jelentős haszna után egy fillért sem adózik, szemben a szegényebb többséggel, akik agyonadóztatott munkajövedelemből élnek, és eladni való lakásuk nincsen.
Ha van kiáltóan regresszív, igazságtalan adórendszer, ez biztosan az.
Ha már a központi állam nem teszi, a magyar törvények szerint a lakóingatlan értéke vagy akár értéknövekedése után az önkormányzat vethetne ki települési adót. Vethetne, de gyakorlatilag nem teszi: fél a lakástulajdonosok haragjától; nem hiszi, hogy meg tudja győzni őket akár arról, hogy ez így méltányos, akár arról, hogy a tetemes adót olyan ügyesen költené el, és ezáltal annyival vonzóbbá válik a város vagy a kerület, hogy többet nyer rajta az ingatlantulajdonos, mint amennyitől az adó megfosztja.
Ebből a csapdából bátran kitörni, ciklus elején az ellenállást felvállalva bevezetni a lakóingatlan értékét érintő valamilyen adót, és azt bölcsen befektetni a település élhetőbbé tételébe, az lenne a valódi trouvaille – üzeni az új, magukat baloldalinak mondó polgármestereknek 1879-ből Henry George. Nem pedig a könnyen kikerülhető, pusztán szimbolikus, a szupergazdag budapestieket automatikusan a rendszer kitartottjaival azonosító Tiborcz-adó.
