A pénzpiacokról indult gazdasági válság az ingatlanok piacát sem hagyta érintetlenül: a beszűkülő és megdráguló hitellehetőségek minimálisra csökkentették a keresletet, azaz a piac gyakorlatilag leállt. De mivel idehaza nem alakult ki ingatlanlufi, az árak mindaddig nem zuhannak drasztikusan, amíg a kínálati oldalon meg nem jelennek a muszájból eladók. A veszélyt a devizában felvett lakáshitelek esetleges bedőlése jelentené (lásd: Húsz esztendő eladó, Magyar Narancs, 2009. január 29.), míg a nagy befektetési ingatlanok árszintjét a komoly szereplőként jelen levő ingatlanalapok is befolyásolhatják. Utóbbiak vagyonának elkótyavetyélése mindenféle külön állami segítség nélkül is elkerülhető volna, "csak" arra lenne szükség, hogy a befektetőik döntő többsége most ne akarjon megválni a tulajdonától. A jelen helyzetben még a legracionálisabbnak tekinthető döntést viszont számos tényező gátolja: az ingatlanalapok és a befektetők heterogenitása, a korábbi szabályozás hibái miatt elillant bizalom, nem különben a veszteségminimalizálásra törekvés természetes emberi szándéka, párosulva a pénzügyi kultúra hiányosságaival. A befektetési jegyet vásárlók között ugyanis több mint százezer, viszonylag kispénzű lakossági befektető is van, akik annak idején azzal a tudattal szálltak be, hogy a jegyeiket bármikor visszaválthatják. Õk most azzal szembesültek, hogy jegyeiket a korábbi ígéreteknél később váltják vissza, és nem tudni, akkor mennyit fognak érni - az ilyenkor hamar elterjedő elméletek szerint persze ki akarják őket fosztani, vagyis jobb minél előbb menekülőre fogni.
Összeadás
Az ingatlanalap - a többi befektetési alaphoz hasonlóan - olyan vagyontömeg, amellyel az alapkezelő részvénytársaság a befektetők megbízásából és az ő érdekükben sáfárkodik. A befektetők a betett pénzük mértékét megtestesítő jegyekért cserébe az alapkezelőre bízzák, hogy ő az előre meghirdetett stratégiája alapján milyen ingatlanokat vásároljon - helyettük. Az alap azt is szabadon eldöntheti, hogy a betett pénzeknek végül is mekkora hányadából vesz ingatlanokat, de hogy a kiszállóknak is tudjon fizetni, a vagyona legalább 15 százalékát likvid eszközökben (bankbetét, rövid lejáratú állampapír) kell tartania. Előnye még e konstrukciónak, hogy bármilyen kis pénzzel be lehet szállni, és az ingatlan hasznosításával sem kell a befektetőnek foglalkoznia. Ha az alapkezelő betartja a tőle általában elvárható, valamint jogszabályokkal körülbástyázott prudens és átlátható működés szabályait, akkor nem vonható felelősségre az esetleges rossz döntéseiért; ha nem alakul jól a hozam, a befektetők úgyis a lábukkal szavaznak. Ingatlanalapot bárki alapíthat, ha igazolja a szükséges hozzáértést, és van legalább egymilliárd forintja a biztonságos működtetés beindítására. Az alapban lévő eszközök tehát a befektetők tulajdonában vannak (a vásárolt befektetési jegyek arányában, de természetesen osztatlanul; nincs például olyan, hogy melyik konkrét irodaház melyik ötven emberé). Az alapkezelő tulajdonosának a jutalékért éri meg az üzemeltetés.
Magyarországon a legnagyobbra a bankok gründolta alapok nőttek, hiszen a befektetési jegyeket a bankfiókokban forgalmazva könnyen elérték a potenciális ügyfeleket. Ezen a ponton könnyű félreértelmezni a viszonyokat, de a lényeg, hogy a banknak az alapban levő ingatlanokhoz semmi köze nincs. A pénzintézet pusztán az alapkezelő cég működtetésével keres nyilván nem keveset, és a banki tulajdonú alapkezelő általában éppen a tulajdonosát bízza meg a letétkezelés nem olcsó elvégzésével.
A befektetési vagyontárgy hasonlósága mellett a saját ingatlan és az ingatlanalap befektetési jegyeinek tulajdonlása között további különbségek is vannak. Ha valaki befektetésként vesz egy lakást, és azt kiadja albérletbe, akkor a mostani környezetben sem nagyon jut eszébe túladni rajta, mert látja, hogy az nem volna jó bolt. Ha összeállnak öten, mindenki bedob kétmilliót, és mondjuk nyolcmillióból vesznek egy garzont, akkor egyvalaki kiszállhat utólag a kétmilliójával, de a másik négynek meg kell egyeznie az eladás elhalasztásáról. Ha mégis muszáj a lakást sürgősen meghirdetni, akkor biztosak lehetnek abban, hogy manapság az eredeti kétmilliónál kevesebb jut fejenként; és nagyon mérgesek lesznek arra a társukra (meg magukra is), akit még engedtek annyival kiszállni. Az ingatlanalapokból kiszállást ez utóbbitól már lényegében csak a méret, a tulajdonostársak száma és az eladás folyamata különbözteti meg. Meg az, hogy az alapok működése szabályozott, az állam pedig valamennyi befektetőt köteles megvédeni - akár a saját tulajdonostársaik rájuk nézve rossz döntéseitől is.
A bizonytalanság az 1992 óta létező, de sikerpályára az ezredforduló környékén állt és működésüket, stratégiájukat, befektetőiket tekintve egymástól igencsak különböző (lásd Az egyik tojás című keretes írást) ingatlanalapok csak egy részére vonatkozik. A zárt végű alapok lényegi tulajdonsága, hogy az oda betett pénzt csak az előre meghirdetett, többéves futamidő végén lehet kivenni. Tehát az abban lévő ingatlanok értékesítése pontosan tervezhető, nem kell azzal számolni, hogy az esetleges tőkekivonás leállítja a folyamatban levő építkezéseket, vagy a vagyon egy részét gyorsan, ezért alacsony áron pénzzé kell tenni. A nyílt végű alapok jellemzője ezzel szemben, hogy nincs fix futamidő, a befektetési jegyeket bármikor vissza lehet váltani, legfeljebb több-kevesebb időt, de semmiképpen sem éveket kell a pénzre várni. Ez népszerűségük titka: rugalmasabb és jobb, mint a lekötött bankbetét. Ugyanígy egyértelmű, hogy a konstrukció csak akkor életképes, ha nem akarják egyszerre nagyon sokan kivenni a pénzüket. (Hiszen még egy bankot is tönkre lehet úgy tenni, ha mindenki berohan a pénzéért.)
Az alapok az elmúlt években az ingatlanpiac fontos szereplőivé váltak. A tulajdonukba kerülő kereskedelmi ingatlanokból (irodaházak, ipari csarnokok, bevásárlóközpontok stb.) származó bérleti díjak biztosították az alapok hozamait, az árfolyamok gyakorlatilag folyamatosan emelkedtek. Még a banki hátterű alapok jószerivel kockázat- és izzadságmentes működése (adott esetben még a bankfiókokat is megvette az alap a saját anyabankjától) is termelt átlagosan évi 7-8 százalék hozamot, ami kicsivel meghaladta az aktuális betéti kamatokat. Az alapok tőkéje 2004-ben összesen 100 milliárd, 2005-ben 360 milliárd forintra nőtt, míg a kamatadó alól még utoljára mentesítést biztosító 2006-os döntés után tavaly márciusig 590 milliárdra emelkedett. Azóta - az amerikai ingatlanpiac fejleményei generálta bizalmatlanságtól nyilván nem függetlenül - lassan csökkent, míg aztán tavaly októberben megindult a roham.
Kivonás
Egyetlen hónap leforgása alatt a befektetők 110 milliárd forintot vontak ki a honi ingatlanalapokból. Időközben megjelent ugyanis az alapok létező legnagyobb ellensége, a magas kamatszint: a kiszáradt bankok meghirdették a 12-13 százalékos akciós betéti kamataikat, ráadásul a betétgaranciát is megemelte az állam, és a befektetési jegyek mindezzel nem tudtak versenyezni.
Világos volt, hogy a vagyonuk nagy részét ingatlanba fektető alapoknak pillanatokon belül elfogy a mozgósítható pénzük, milliárdos ingatlant eladni meg nem lehet két nap alatt. Vehettek volna föl hitelt, amit a vagyon tíz százalékáig a készpénzállomány növelésére is fordíthattak volna, csakhogy hitel éppen egyáltalán nem volt a válság miatt (most sincs nagyon). Márpedig az első fizetésképtelen alap híre borítékolhatóan pánikot okozna, és a visszaváltási hullám előbb-utóbb a jó likviditású alapokat is elérné. Azaz egyébként problémamentes ingatlanokat kellene tömegesen kiszórni a nem létező piacra, ahol a "békebeli" reális árnak talán a felét sem lehetne elérni. Egy ilyen folyamat a befektetési jegyek durva leértékelődésén túl messzebb ható következményekkel is járhatott volna. Ha ugyanis megszületnek az első kényszerértékesítési árak, akkor ezek hamar beépülnek az egyéb ingatlanértékelésekbe is: a jelzáloggal terhelt ingatlanok alól elfogy a fedezet egy része, ami a fejlesztéseket is hazavágja, és a bankok stabilitását is aláássa. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) ezért időt kért, és november 7-én tíz munkanapra felfüggesztette az alapok működését (vagyis se forgalmazni, se jegyet visszaváltani nem lehetett). Ez persze reflektorfénybe állította a problémát, és sokan vitatták a döntést. A legkisebb ingatlanhányadot tartó alapok meg büszkén reklámozták magukat azzal, hogy náluk nincs is baj (azt nem tették hozzá, hogy "egyelőre").
"A felügyeletnek az összes ingatlanalapra vonatkozó felfüggesztési határozata és annak visszhangja rendkívüli helyzet elé állított minket, és keresztülhúzta az akkor még aktuális tőkebevonási terveinket - közölte lapunkkal Szeles Nóra, a független Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója. - De természetesen elfogadtuk, hiszen a hatóság feladata dönteni, és nagyon különbözőek a piaci érdekek. Az ingatlanalap-piac nagyon heterogén. Ahány szereplő, annyi stratégia. A határozat egyeseknek hirtelen kedvezett, másoknak igencsak ellenére volt, de ez minden válságban jellemző a beavatkozásokra" - fűzte hozzá.
A tíznapos kényszerszünet alatt a PSZÁF utasította az ingatlanalapok kezelőit, hogy tájékoztatóikban (ami az efféle tömegtermékeknél a szerződés részét képezi) térjenek át a tőkepiaci törvényben maximumként szereplő 90 banki napos visszaváltási teljesítésre (azaz ennyi nap után fizessék ki a követelést), de semmiképpen se alkalmazzanak 31 napnál rövidebb intervallumot (utóbbit egyedül a legtöbb likvid eszközt tartó Erste Ingatlanalap választotta). Az alapok közötti verseny ugyanis jellemzően T (a megbízás napja) +3 napra tornázta le a visszaváltási csúszást. Továbbá a törvényhozás a már korábban elkezdett munkáját villámgyorsan befejezte: módosították a tőkepiaci törvényt, így lehetővé vált a nyílt végű ingatlanalapok számára, hogy zárt végűvé alakuljanak, illetve az alap kérelmére a felügyelet 180 napra felfüggesztheti a nyílt végű befektetési alap tevékenységét, ha az adott időn belül végképp nem boldogul a problémával.
Mindezek következményeként több mint százezer kisbefektető szembesült azzal, hogy mégsem veheti ki pár nap alatt a pénzét - mint addig hitte -, hanem a legjobb esetben is csak hónapok múlva; sőt, ha nem akarja, hogy lényegesen kevesebbért váltsák vissza a befektetési jegyét, és ezért csatlakozik az átalakuló zárt végű alaphoz, akkor meg 3-4 év múlva. Ez azoknak a legsúlyosabb, akik ennyi ideig egyszerűen nem tudják nélkülözni a félretett pénzt. Bankjuk - a csoporthoz tartozó ingatlanalapban lévő befektetést fedezetként elfogadva - a megszorulóknak hajlandó lombardhitelt nyújtani, de a 20-30 százalékos kamat miatt ezzel nincsenek kisegítve. Érthető, ha az internetes fórumokon megjelenik a karácsonyra félretevő nyugdíjas vagy a gyerek ruhavásárlását kényszerűségből elhalasztó szülő felháborodása.
Bonyolult műveletek
Mindeközben az óra ketyeg, a 90 banki napos visszaváltási moratórium az első visszaigénylőknél április 6-án lejár. Az ingatlanok valódi ára természetesen csak az eladáskor derülhet ki, de mivel a befektetések árfolyamát folyamatosan tudni kell, az egy jegyre jutó nettó eszközértéket napi szinten aktualizálják: a visszaváltani szándékozók a T+90. napon érvényes árfolyamon szállhatnak ki, esetleg addig meggondolhatják magukat. A döntés nyilván függ majd az akkor érvényes árfolyamtól is, ami pedig egyelőre meg sem jósolható.
Az ingatlanértékeléseket független értékbecslő cégek végzik, amelyek mostanság egyáltalán nincsenek könnyű helyzetben. Az értékelés alapja lehetne a piaci összehasonlító ár (az elhelyezkedésükben, hasznosításukban hasonló ingatlanok eladási árából konvertált virtuális érték), csakhogy jelenleg alig akadnak tranzakciók. Az egyébként is csak pszeudoárat tehát rengeteg további feltételezés terheli. Az eddigi leértékeléseknél azt kellett számszerűsíteni, hogy a finanszírozás beszűkülése mennyivel csökkenthette az ingatlanok értékét, hiszen ha a hitel bevonásával vásárlók tűnnek el a piacról, akkor a még szóba jövő jelöltek alkupozíciója igencsak megerősödik. Az árfolyamcsökkenés természetesen nagyban függ attól is, hogy mennyire biztos az ingatlanok bérlője (például a szupermarket válság idején megnyugtatóbb, mint a pláza). Amennyiben a nagyszámú visszalépés miatt számolni kell az időkorlátos értékesítéssel, az további leértékelést hoz, hiszen ha az eladót viszonylag rövid határidő köti, akkor a végén mindig kénytelen engedni. Ilyen helyzetben értékbecslő legyen a talpán, aki eltalálja az árat. Ha túllő a célon, akkor az ingatlan mindaddig eladhatatlan lesz, amíg kisebbet nem mond - az általa megállapítottnál olcsóbban ugyanis az alapkezelő nem árulhatja. Ennél is nagyobb bajt idézhetne elméletben elő, ha esetleg magasabb árfolyamon fizetnék ki a kiszállókat, mint amennyit az értékesített ingatlan végül kialakuló eladási ára indokolna. Így a hamarabb visszaváltók a bennmaradók kárára nagyobb tulajdonrészt vinnének magukkal, mint amennyijük valójában volt. Ha meg kicsi árat mond, a befektetők is meggyűlölik, kenyéradója, a magas árfolyamot mindig szívesebben nézegető alapkezelő rövid úton kirúgja, és a benchmarkká váló adatok még a jelzáloghiteleseket is bajba sodorják. "Amíg nincsenek tranzakciók, addig szakmailag meg tudjuk védeni az értékeléseinket. Ezért miközben óriási a nyomás rajtunk, néha még örülünk is, hogy nincsenek adatok" - érzékeltette a helyzetet a Narancsnak az egyik neves ingatlanértékelő cég szakértője.
Teljesen logikus tehát, ha a kényszerértékesítéseket mindenki szeretné elkerülni. "A befektetőknek valójában attól kell csak félniük, hogy visszaváltásaikkal a saját és a többi befektető megtakarítását is leértékelik, és ezt a veszteséget egyben zsebre is teszik" - mondja Szalai Sándor, a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) elnöke. A szövetség ezért az elkövetkező időkben részletes és átfogó kommunikációval igyekszik segíteni a befektetőknek a minél helyesebb döntés meghozatalában. Az alapkezelők három lehetőség közül tudnak választani: marad az alap nyílt végű, és a jelenlegi formában működik tovább, zárt végűvé alakul, vagy végelszámolással megszűnik. A megoldás az egyes alapok sajátosságaitól is függ. A kevés, főleg intézményi befektetővel kapcsolatban álló független alapok a helyzetet értő, kevésbé pánikoló, likviditási gondokkal nem küzdő ügyfeleikkel könnyebben megtalálják a hangot. A Macrogamma MAG alapja például a kevés visszaváltási igényt már teljesítette, a bent maradó befektetőivel pedig egytől-egyig megállapodott, hogy az alap stratégiáját zárt végű formában folytatják, négyéves futamidővel; erre már a felügyelet is áldását adta.
Sokismeretlenes műveletek
Speciális helyzetben vannak azok az alapok, amelyek a többi ingatlanalap papírjaiból állítják össze "vegyes" portfóliójukat. "A fő célkitűzésünk, hogy tovább működjünk. De a törvénymódosítás az alapok alapjairól elfeledkezett, mi nem alakulhatunk zárt végűvé" - tudtuk meg Fatér Gyulától, a Budapest Alapkezelő vezérigazgatójától. Ha tehát azok az ingatlanalapok, amelyekbe a Budapest Ingatlan Alapok Alapja befektetett, nyílt végűként működnek tovább, akkor a visszaváltási igényeket az után tudják kielégíteni, hogy az összes alap fizet nekik. Ha valamelyik érintett alap zárt végűvé alakul, akkor onnan az alap alapja kénytelen kivonni a pénzét. "Egy esetben futunk mi is és az ügyfeleink is kockázatot: ha lesz olyan alap, amelyik április 6-án nem tud fizetni" - tette hozzá.
Az alapkezelőknek február 10-ig kellett a PSZÁF-nak részletesen bemutatniuk, hogy a továbbiakban milyen stratégiát kívánnak követni, majd erről minden befektetőt is értesíteniük kell. Egyelőre annyi tudható, hogy az OTP és az Erste ingatlanalapja nyílt végűként kívánja folytatni. Õk nyilván úgy kalkulálnak, hogy a még mindig magas likvideszközarányuk miatt nem kell tartaniuk a kényszerértékesítésektől. A Raiffeisen ingatlanalapja a zárt végűvé alakulás mellett döntött, a kedvcsinálás végett a négyéves futamidőre tőke- és hozamgaranciát is nyújtanak. Az ehhez nem csatlakozók visszaváltási megbízásait anyabanki források bevonásával igyekeznek pótolni. Valamennyi alapra igaz, hogy a törvénymódosítás értelmében a vagyonuk 50 százalékáig felvehető hitelből is fizethetik a kilépőket. Persze a magas kamatok beépülnek az alap költségeibe, azaz a bennmaradók jegyeit leértékelik. A szintén nem túl jó árfolyamokkal kecsegtető felszámolás pedig csak akkor elkerülhetetlen, ha a kérhető 180 napos felfüggesztés alatt sem sikerül vásárlót találni az akkor már valószínűleg igen olcsó, és így jó befektetésnek számító jegyekre. A jelenlegi befektetők viszont csak akkor járhatnak jól, ha az ingatlanpiac magához téréséig képesek várni. Aki pedig nem tud szabadulni a rossz emlékű ingatlanszövetkezetekkel való összehasonlítástól, az az alapkezelő honlapján megnézheti a portfólió alkotóelemeit, és a földhivatalban ellenőrizheti a tulajdonviszonyokat.
A szabályozáson persze muszáj lesz alakítani. A nemzetközi gyakorlat és a kockázatok alapján egyébként már egy éve folyik a törvénymódosítás előkészítése, csak most a válság beelőzött, a hitelcsatornák eldugulására pedig valóban nem volt senki felkészülve. Az unió tizenkét országában működnek ma is nyílt végű, nyilvános ingatlanalapok - emlékeztet Szalai Sándor -, azonban például Szlovákiában T+180 nap, míg Olaszországban ennél is jelentősen hosszabb a visszaváltás teljesítése. Ilyen módon azok az alapok a nyílt végű és zárt végű formáció közti befektetésnek minősülnek, és lényegesen jobban igazodnak az ingatlanpiac jellegzetességeihez. Azokon a piacokon, így például Németországban, gyakori a nyílt végű ingatlanalapok felfüggesztése. A különbség abban rejlik, hogy ott a befektetők megismerték és megszokták ezt a befektetési formát, nálunk pedig még nóvum.
Az egyik tojás
Az ingatlanalapok egy része ingatlanfejlesztéssel is foglalkozik, a többi csak vesz-elad. Előbbiek 4-5 éves időtávon és 70-80 százalékos ingatlanfeltöltöttséggel magasabb hozamot tudnak elérni, viszont a hozam a fejlesztési ütemeknek megfelelően ingadozik, amit inkább a hosszabb periódusokban gondolkodó intézményi befektetők fogadnak el. E független alapok akár zárt végűként is működhetnének, de a zárt végűekre vonatkozó hazai szabályozás rugalmatlan, az utólagos tőkebevonás csak újabb sorozatok kibocsátásával lehetséges (a 26 ingatlanalap közül 20 nyílt végű). Az ingatlanforgalmazással foglalkozó alapok valamivel kisebb, de egyenletes hozamokat produkálnak, így ők a lakossági befektetők kedvencei. A négy legnagyobb, banki hátterű alap lefedi a piac háromnegyedét, de közöttük is nagy különbségek vannak. A Raiffeisen és az Unicredit csoporthoz tartozó Európa ingatlanalapok tőkéje 60-70 százalékban ingatlanokban állt, míg az OTP és a legkésőbb induló, de magát piacvezetővé kinövő Erste alapja 40 százalék alatti feltöltöttséggel fogadta a rohamot. Korábban sok kritikát is kaptak, hogy miféle firma az, amelyikben csak lötyögnek az ingatlanok, a gyanútlan bankolókat az elnevezésükkel megszédítik. Az már a pénzpiaci válságból adódó paradoxon, hogy mostanra a sok likvid eszközüknek hála kategóriájukban ők állják legjobban a sarat.
Ez a méreg
A bennragadók egy csoportja megalakította a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségét, nevükben is jelezve, hogy tulajdonképpen nem is az ingatlanalapokkal van problémájuk. A lapzártánk idején mintegy 300 tagot felvonultató nem hivatalos formáció a média kezdeti húzódozását megtörve mára folyamatos megjelenést harcolt ki magának, továbbá szinte az összes lehetséges úton elindultak: az ügyészségtől és a bíróságtól kezdve a fogyasztóvédelmi hatóságon, az ORTT Panaszbizottságán, a PSZÁF-on, a Gazdasági Versenyhivatalon át az Alkotmánybíróságig. A jogi elégtételre mindazonáltal viszonylag kicsi az esélyük, noha ők úgy vélik, visszamenőleges hatályú és egyoldalú szerződésmódosítás áldozatai. Az utóbbi kétségtelen, de a lehetősége (a legfeljebb 90 napos visszaváltási határidő) kifejezetten szerepelt a törvényben, csak eddig nem alkalmazták a gyakorlatban. Az új tájékoztatók pedig a módosítás napjától érvényesek, nem visszafelé - a felkészülési idő elhagyása felvethető, igaz, az egyéb területen már megszokott tőkepiaci beavatkozások célja éppen az azonnali cselekvés. Egy magánszemély ugyanakkor az Alkotmánybíróságon a tőkepiaci törvény módosítását is megtámadta. Ám a zárt végűvé alakulás beemelése miatti aggályokat az átalakulás előtti kiszállás lehetősége valószínűleg eloszlatja, az esetleges 180 napos felfüggesztés pedig a már beadott visszaváltási megbízásokat nem befolyásolja, tehát az sem tűnik visszamenőleges hatályúnak.
A fogyasztók esetleges megtévesztése már nehezebben megítélhető, és emiatt is kerültek inkább a forgalmazók (bankok) az indulatok célkeresztjébe. Egyfelől úgymond bárki elgondolkodhatott volna azon, hogy a befektetési jegynek még a nevében is szerepel az ingatlan szó, márpedig a saját lakás eladásakor sem számíthat senki biztos, pláne nem gyors és jó áron való eladásra. Általában nem elbújtatva, leginkább a tájékoztatók legelején szerepelt, hogy ez egy hosszú távú befektetés, az ajánlott futamidő legalább egy év. Sőt, az ez előtti visszaváltásra legtöbbször 1-2 százalékos büntetőjutalékot is meghatároztak, az ilyesmi fölött pedig egy árérzékeny vásárló azért nehezen siklik el. Másrészt, ha valakinek megpendíti a banki ügyintéző, hogy volna itt egy, a betétnél többet hozó, ráadásul bármikor visszaváltható befektetési forma, akkor - hacsak nem szakmabeli az ügyfél - a legalaposabb utánajárással lehetett volna eljutni a 90 napos visszaváltás elméleti lehetőségéig. Éppen a befektetési termékek bonyolultsága miatt született meg 2007-ben az az uniós irányelv (MiFID), melyet aztán Magyarországon is becikkelyeztek: eszerint csak akkor lehet egy terméket eladni, ha bebizonyosodott, hogy az ügyfél megértette a döntése következményeit. De a MiFID-teszteket csupán tavaly nyár óta alkalmazzák (már ahol; és ott sem túl nagy sikerrel), olyan meg nem nagyon van, aki ezután fektette a pénzét ingatlanalapba.
A felelősök halmazába természetesen a befektetők, az alapkezelők, a forgalmazók, a jogalkotók, a média és a felügyelet is beletartozik, de rövid távon mindig az ügyfelek járnak a legrosszabbul. Megjegyzendő, hogy a PSZÁF egy 2006-os tanulmányában már felhívta a figyelmet a tömeges visszaváltások veszélyeire. Túl hangosan ugyan nem mondták, viszont a devizában felvett lakáshitelek kockázatára évek óta és erőteljesen figyelmezteti a lakosságot a felügyelet, a jegybank és az Állami Számvevőszék - az eredmény közismert.
