A Közraktárak átalakítására már a 90-es évek közepe óta készült a fővárosi önkormányzat. Addig raktárak és alter-kult-szórakozóhelyek lakták az épületet, illetve újabb javaslatok születtek arra, hogyan lehetne kulturális helyként tovább éltetni. A Közraktárakra 2005-től már a Demszky-korszak új szimbólumaként is gondoltak: azt lett volna hivatott jelezni, hogy a városvezetés búcsút int Schneller István és Atkári János városépítészeti és pénzügyi konzervativizmusának. Ezt mutatta a kulturális főváros (EKF) pályázat is, melyben a főszerepet a Közraktárak és az óbudai gázgyár kulturális átalakítása játszotta. Habár a pályázat elbukott, a Közraktárak-projekt a megvalósítás útjára lépett. A városháza kritikusából az EKF-pályázat projektvezetőjévé előlépett Bojár Iván András építészetkritikus (és Z. Halmágyi Judit építész) a 2006-os választások után már a fővárosi liberális frakció "újhullámos" tagjaként debütált.
Kedvező széljárás
A fő probléma természetesen a pénzhiány volt. Hogyan lehetne önkormányzati kiadások nélkül, az ingatlant saját tulajdonban tartva, magas építészeti színvonalon megvalósítva és a közfunkciókkal harmonizáló módon működtetve tető alá hozni a projektet? 2005 végén - többek között az Erste hasznosítási tanulmányai alapján - döntöttek a PPP (public private partnership) egy olyan változata mellett, amelyben az ingatlan nem kerül ki a köztulajdonból: ennek értelmében a beruházó megtervezteti, felújítja a Közraktárakat - még hozzá is építhet -, aztán 25 éven keresztül kulturális-kereskedelmi központként üzemelteti; a főváros pedig cserébe szolgáltatási díjat fizet. (Az előzményekről lásd: Mi lesz a Közraktárakkal?, Magyar Narancs, 2007. május 3.)
Fotó: Németh Dániel
A szolgáltatási konstrukció és az építészeti ötlet együtt volt a kiírás része, amelyen 2007 júniusában a meglepetéscégnek számító, hárommilliós törzstőkéjű, Máltán bejegyzett tulajdonossal rendelkező Porto Investment Hungary Kft. nyert. Pedig két nagyágyú versenytársa volt: a Wallis és a Trigránit (utóbbi visszalépett a végső ajánlattétel előtt). Habár sokan várták, hogy a máltai cég anonim tulajdonosai ismert befektetőkként lepleződnek le, róluk csak az tudható, ami egy nyilvános beszélgetésen elhangzott. A városvezetés is megelégedett a cégvezető, Márton Imre szóbeli közlésével, miszerint ő és John Benfold üzletember a tulajdonosok. Az ajánlattevőknek igazolniuk kellett minimum hatmillió eurónyi lekötetlen saját forrást, ami a Portónál - az Állami Számvevőszék (ÁSZ) 2011-es megállapítása szerint - csak feltételesen, egy kölcsönszerződés teljesülése esetén állt volna a cég rendelkezésére. E körülmény fölött azonban a zsűri átsiklott.
Márton Imre erdélyi származású német állampolgár, aki itthon korábban az egykori Pamuttextil Művek (XI. kerület) irodaházzá alakításában vett részt. A Dorottya udvar fejlesztője, a Magyarországon élő brit Grant Boyd Gibbins 2002 körül szemelte ki magának a Közraktárakat - ám nem jutott dűlőre a városvezetéssel. Az ötletet Márton és John Benfold vitte tovább a budaörsi Premier Outlet Center megépítése után. A Közraktárak építészeti koncepcióterveit ketten dolgozták ki: Kas Oosterhuis holland építész, a non-standardnak hívott építészet talán legismertebb képviselője (erről lásd Non-standard című keretes anyagunkat), és a Közti építésze, Tima Zoltán (ő tervezte a Dorottya udvart). Oosterhuis munkáit itthon az Octogon című lap közölte, melynek főszerkesztőjével, Bojár Iván Andrással Márton régóta jóban volt - Oosterhuisnak a Figyelőben megjelent interjúja szerint együtt utaztak ki hozzá megnézni a munkáit.
Ez azonban hónapokkal a tender meghirdetése előtt történt. A felhívás 2006 májusára datálódik, míg az első - még MOLO néven futó skiccek - 2006 februárjából származnak. A független építészetkritikusból a fővárosi politikusság felé vezető út közben Bojár - a történetet ismerő forrásaink szerint - az építészeti konzultációkon és a működtetési koncepciót kialakító megbeszéléseken is aktívan részt vett (utóbbiakat a Cushman & Wakefield főhadiszállásán tartották). Geszti Péter is felbukkant (a Porto-csapattal), aki már 2002-ben előállt a Közraktárak mint "budapesti Covent Garden" ötletével. A kezdeti építészeti skicceken a Közraktárak régi, egymással párhuzamos épületei és Oosterhuis kiegészítése fizikailag még elkülönültek: a házak Nehru-park felé eső végébe tervezett egy buborékszerű formát, amely tetőként föléjük nyúlt. A konzultációk során a régi és az új rész összenövesztésével jött létre a maival lényegében megegyező forma, amely a CET becenevet kapta (amely a Central European Time betűszavaként is működik). A zsűrit ez az építészeti vázlatterv lendítette át azon, hogy a Wallis sokkal előnyösebb üzleti tervvel pályázott - az építészeti megoldást ugyanis kiemelt súlyszámmal vették figyelembe a tenderen. (Épületkritikánkat lásd: Gyorsan avuló újdonság, Magyar Narancs, 2011. március 17.) A zsűrinek történetesen Bojár Iván András is tagja volt, immár a fővárosi önkormányzat kiemelt fejlesztések bizottságának (kfb) delegáltjaként. (Bojár több ízben visszautasította, hogy a Narancsnak nyilatkozzon a CET-ről.)
A kfb többek között a fővárosi építészeti nagyberuházások előkészítéséért volt felelős. A bizottság egyrészt a Hagyó Miklós ellenzékéhez tartozó szocialistákhoz állt közel (elnöke az MSZP fővárosi pártpénztárnoka, Somlyódi Csaba volt), másrészt Mesterházy Ernőhöz, Demszky tanácsadójához. Utóbbit támasztja alá, hogy a Polgár és Bebők ügyvédi iroda kapta meg az ügyvédi munkákat, három év alatt összesen 40 millió forintért (a kapcsolat a BKV körüli botrányból derült ki). A bizottság ülésein állandó külsős meghívott volt a Mesterházy számára kreált hivatal, a Kormányzati Koordinációs Központ képviselője, de legtöbbször Hagyó hivatalából is ült ott valaki. A Fidesz részéről Kovács Balázs (jelenleg Zugló alpolgármestere), a KDNP-ből Bagdy Gábor (most főpolgármester-helyettes) bizottsági tagok szedték ízekre az előterjesztéseket, de általában leszavazták őket.
Itt dőltek el a Közraktárak tenderével, a szolgáltatási konstrukcióval, az építészeti tervekkel, a bérleteztetéssel kapcsolatos kérdések; a közgyűlésnek minderre minimális rálátása volt. Így például az, hogy az eredményhirdetés után egy évvel gyökeresen megváltozott a főváros CET-ügyben vállalt kockázata, a helyzet megítéléséhez szükséges háttéranyagok, illetve ezek bírálata nélkül került a közgyűlés elé. Már a korai szakértői anyagokban megjelent az a kitétel, hogy a fővárosnak közvetlen megállapodás keretében garanciákat kell adnia a projektfinanszírozó banknak, de annak tartalmát a nyertes ajánlattól és a három fél megállapodásától tették függővé. 2007 közepén került képbe a projektet finanszírozó MKB, amely a válság előtt nem szokatlan 90-10 százalékos arányban, 28,4 millió euró erejéig biztosított hitelt a Portónak. A megegyezés értelmében, ha a Porto valamilyen okból fizetésképtelenné válik, a főváros egy összegben téríti meg a banknak a társaság hitelét és járulékait.
Jók és jobbak
A CET tervezése 2007 szeptemberében kezdődött. Oosterhuis létrehozott egy budapesti irodát, az ONL Hungary Kft.-t, ahová a digitális építészethez értő fiatal építészeket szerződtettek: ők foglalkoztak a tégla- és vasbeton szerkezetek tervezésével, az acél héjszerkezetet (a bálnát) a rotterdami irodában tervezték. Az anyairodából egy fiatal projektépítészt delegáltak Pestre, míg Oosterhuis háromhetente jelent meg pár napra. Az egyik itteni tervező önkritikus vallomása szerint "nem voltunk egy ütőképes csapat". A fiataloknak nem volt számottevő tervezői tapasztalatuk, a hollandok nem voltak eleget Budapesten, és nem volt erős magyar hátvédjük. A külföldi építészek éppen a magyar jogszabályok, hatósági eljárások és megbízók csapdáinak elkerülésére szoktak összeállni helyi irodákkal, ám ez ezúttal pénzügyi okokból meghiúsult.
Az építész és a beruházó a tervezés elejétől nem értett szót egymással. Márton Imre szerint az építésziroda hibásan és késve teljesített, Oosterhuis és munkatársai viszont a beruházót kritizálták a rossz döntéseiért. A szakítás közvetlen oka az volt, hogy másképp képzelték a bálna kivitelezését. Oosterhuis alapelve, hogy a non-standard épületek létrehozása elképzelhetetlen az építész és a kivitelezők szoros együttműködése nélkül, mert ez biztosítja, hogy az épület esztétikai és műszaki értelemben szerves egységet alkosson. Ezzel indokolta, hogy elindult a Porto acélhéjszerkezeti tenderén, konzulensi szerepben az utrechti épületét, a Cockpitet kivitelező cégek konzorciumával. Márton visszásnak tartotta, hogy a tendert kidolgozó építész maga is érdekelt az egyik pályázó sikerében, az ajánlatot pedig a túl magas árra és más okokra hivatkozva "elfogadhatatlannak" tartotta. A beruházó érvelése szerint "bár Kas Oosterhuis igen jó dizájner, a non-standard architecture elveit követő tervei kiválóak, ez nem jelenti azt, hogy csak ő képes ilyesmit megvalósítani". Oosterhuis úgy véli, hogy a megbízói "makacs módon a tervezési folyamat elejétől kezdve (2007 ősze) a saját, hagyományos építési módszereikhez ragaszkodtak" - holott a Porto épp a non-standard miatt nyerhetett 2007-ben. (Sem Oosterhuis, sem Márton nem járult hozzá az általam javasolt szövegváltozat közléséhez, így a velük folytatott beszélgetésekre a cikkben sehol sem hivatkozom. A fenti idézetek a "Kommentár Kasper Oosterhuisnak a CET projektet érintő kijelentéseire" című anyagból származnak, amely az epiteszforum.hu-n jelent meg. - S. N.)
A 2008-on áthúzódó vita végére egy karácsonyi tárgyalás tett pontot, amikor az elbeszélések szerint a már igencsak indulatba jött felek közül Márton önuralmát elvesztve ordította: "Kinyírlak benneteket!" Oosterhuis mögül 2009 elején végleg kifarolt a főváros: a Bojárnak, Z. Halmágyinak, Demszkynek címzett leveleire nem kapott választ. Tavasszal szerződést bontottak a Portóval, az év végére Oosterhuis szerzői felügyeletének gyakorlása is lehetetlenné vált. Az építész az eredeti tervektől való eltérés miatt eljárást indított a Budapesti Építészkamaránál, amit a hivatal megalapozottnak talált - az ügy jelenleg bírósági szakaszban van.
A CET a szakítás után mint építészeti projekt lehetetlen helyzetbe került: a háznak nem volt generáltervezője, a tervkészítés háromfelé szakadt szét. A Stúdió100 csak a műemléki részek tervezését vállalta, a héjat egy osztrák iroda, az AFC kapta meg, 2009 tavaszán utolsóként került képbe az acélszerkezeti gyártmányterveket készítő Bánáti- Hartvig iroda. A bálna megvalósításának mikéntjét az AFC és az üvegpaneleket gyártó Wicona nevű cég dolgozta ki. A két társaságot a technológiájukkal együtt kötelező alvállalkozóként kapta a Portótól a bálnát kivitelező miskolci cég, az Euro-Norp Harcon Zrt. úgy, hogy sem az AFC, sem a Wicona nem vállalt garanciát a munkájáért. Az Euro-Norp másutt Európában gyártott már non-standard acélszerkezeteket, és az itthoni kihívásnak megörülve nem ügyelt rá, hogy jogilag körülbástyázza magát - a cég a CET-en vérzett el 2010 tavaszán. (Lásd a Bálna másképp című keretes anyagunkat)
Permanens átadás
Az eredeti átadási határidőt az önkormányzati választások elé, 2010 augusztus végére ütemezték - ehhez képest engedélyezett a kiemelt fejlesztések bizottsága a vis maiorra hivatkozó Portónak két hónap hosszabbítást. Az új, Tarlós-féle városvezetés viszont már nem érezte magáénak a CET-et - a Porto újabb határidő-módosító kérésére kötbérköveteléssel reagált. A cég visszadobta a labdát: az önkormányzat által alá nem írt közműszerződések miatt ő is kötbért követelt. A főváros többek között beázásokra és összetört üvegpanelekre hivatkozva vitatta, hogy az épület egyáltalán elkészült, továbbá kifogásolta a főváros túlzott kockázatvállalását - minderre tekintettel nem csoda, hogy minden bejelentett átadási és nyitási határidő meghiúsult az elmúlt egy évben.
A CET-ügyet a választások után főpolgármester-helyettessé lett egykori kfb-tag, Bagdy Gábor saját ügyeként vitte. Szándékait erősítette, hogy a kormány hadat üzent a PPP-konstrukcióknak, Tarlós István pedig a Demszky-korszaknak. Műszaki kérdésekben egy fővárosi cég, a CET műszaki ellenőrzését végző Fiműv Zrt. új vezérigazgatója, Nagyunyomi-Sényi Gábor lett az illetékes. Ez azért érdekes, mert 2007-ben Nagyunyomi még az Európai Építő Zrt. egyik vezetőjeként indult a Portóval a Közraktárak-tenderen. Amikor a cég nem sokkal később csődbe ment, generálkivitelezőként történetesen a felszámolási eljárást indító egyik társaság, a WHB cégcsoport tagja lépett a helyébe - ami feltételezni engedi (különösen a Porto éles sajtóközleményei alapján), hogy személyes sérelem is közrejátszhatott a patthelyzet kialakulásában.
Idén januárban Bagdy Gábor bekeményített, és hibás teljesítésre hivatkozva lehívta a 3981 ezer eurós jóteljesítési garanciát, annak ellenére, hogy meghosszabbítását aznap személyesen mutatta be neki a Porto. A főpolgármester-helyettes egyébként csak közgyűlési felhatalmazással léphetett volna, ám azt utólag szerezte be. A Porto a WHB Építő Kft.-vel közösen beperelte Budapestet a szerintük jogszerűtlen lehívás miatt (a garanciát egyébként a WHB és öt alvállalkozója adta össze), majd a Porto a Nemzeti Nyomozóirodánál is feljelentést tett. A következő feljelentésre júliusban került sor, az ÁSZ a CET PPP-konstrukciójánál feltártak miatt lépett. Az önkormányzat pénzügyi helyzetéről készült jelentés állítja, hogy a Porto eredeti ajánlatában sokkal alacsonyabb szolgáltatási díj szerepelt, mint ami a szolgáltatási szerződés díjképlete alapján kijön (így a főváros 25 év alatt az ajánlatban szereplő 20,2 milliárdnál 13,2 milliárddal többet fizet ki). Márton Imre ezt cáfolta az ÁSZ elnökének küldött reakciójában, kifejtve, hogy "saját és nemzetközi szakértőink véleménye szerint hibásak és tévesek" a számvevők megállapításai.
A Porto az önkormányzat súlyos szerződésszegésére hivatkozva augusztus 31-én felmondta a szolgáltatási szerződést, és közleményben tudatta, hogy a fővárosnak több mint tízmilliárd forintot kell fizetni, ha hatvan napon belül nem szünteti meg a szerződésszegést. A városvezetés erre azzal reagált, hogy a felmondás a Porto "tehetetlenségének nyílt beismerése". Az biztos, hogy a kivitelezők még jó ideig várhatnak a pénzükre. A WHB-nak több mint másfél millió euróval tartozik a beruházó, de a cég annak dacára nem kapta meg a teljesítési igazolást, hogy október közepén a Porto és az MKB jegyzőkönyvben rögzítették, hogy az épület rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban van. Az 1,3 milliós garanciális visszatartásról csak a műszaki átadás után lehet szó. A WHB állítja, hogy amint a pénzéhez jut, kifizeti az alvállalkozóit, amelyek közül többen a csőd szélére kerültek.
A szerződésbontás október 29. óta végleges, azaz a főváros most már megbízhat új üzemeltetőt a Porto helyett. A gazdasági bizottság jegyzőkönyvei szerint az önkormányzat legfeljebb 6-6,5 milliárdra becsüli a CET kiviteli költségeit - 8,7 milliárd forint helyett. A lehívott bankgaranciából a hátralévő munkákat akarják befejezni, és helyreállítani az üvegszerkezetet, aminek a költségét 450-550 millió forint körüli összegre becsülik. Ezt a Porto kivitelezőivel csináltatnák, a szintén Nagyunyomi által vezetett Fővárosi Vagyonkezelő Zrt. felügyelete alatt. Már ha bejutnak a bálna körzetébe: a Porto ugyanis nem adta át a kulcsokat, és jelenleg egyedül a WHB tartózkodhat jogszerűen a - még mindig - építési területen.
Non-standardKas Oosterhuis a non-standardnak hívott építészet legismertebb képviselője és filozófusa, aki magyar származású képzőművész feleségével, Lénárd Ilonával közösen hozta létre az ONL irodát. Olyan tervezési eljárást alkalmaznak, amellyel a hagyományos építéstechnológiákkal kivitelezhetetlen formák megépítése is lehetséges. Lényege, hogy minden egyes szerkezeti elem eltér egymástól, és a terveket a számítógépről küldik a gyártósorra. Oosterhuis régóta dolgozik ezzel az eljárással, amelynek legkiforrottabb alkalmazása Utrechtben látható az autópálya mellett: az autószalont és zajgátló falat kombináló Cockpit (pilótafülke). Oosterhuis a Delfti Műszaki Egyetem professzoraként tanítja és kutatja a non-standard építészetet. |
Miről beszélünk?Az egyszer talán megnyíló CET egy bevásárlóközpont és egy kulturális központ keveréke lesz. A Porto azzal a feltétellel kapta hasznosításra, hogy legalább 25 százalékát kulturális funkcióval tölti meg. Az első nyolc évben a szolgáltatási díj megegyezik a bérleti bevétellel, amiből fedezi az üzemeltetési költségeket, a hitel törlesztését, a felújítási és karbantartási költségeket, valamint az önerő visszafizetését. Az első két évben, ha szükséges, a főváros 500 ezer, illetve 300 ezer euróig kipótolja a szolgáltatási díjat, a nyolcadik év után viszont fix díjat fizet. A fővárosi bevétel a bérleti díjból és az üzemeltetési költségből (utóbbi a budapesti bevásárlóközpontokéra jellemző 11 euró+áfa/nm) áll, de csökkenti az üzemeltetőnek fizetett jutalék és a bérlőknek megítélhető kedvezmény - növelheti viszont a forgalomarányosan változó díjszabás, amihez mindössze az ország gazdasági helyzetén kéne javítani. A projekt akkor nullszaldós Budapest számára, ha az éves bevétel a 9. és 25. év között legalább bruttó 4-5 millió euró. Az ebből visszaosztható átlagos négyzetméterár 16-17 euró (ami a Narancs által megkérdezett ingatlanpiaci szakértő szerint reális; az más kérdés, hogy teljesíthető-e, a Tarlós-féle városvezetés szerint nem). A 72 bérbe adható helyiség közül tizenhatot adtak ki eddig (a kiadható terület felét), de a bérlők közül többen új helyet keresnek. A Porto zártkörű meghívásos pályázaton versenyeztette a bérlőket, a fővárosnak pedig egyetértési joga volt, azaz régen egyetértett, a választások után viszont további szakértői vizsgálatokat kért a minimumdíjak alátámasztására. A CET belső térkialakítása a bevásárlóközpontokénak felel meg, különlegessége a bálna fejében található Event Hall, vagyis az étteremmel és terasszal együtt háromszintes, 2655 nm-es dunai panorámás eseménytér, amivel kipipálható a 25 százalékos kulturális arány. Ezt az elsők között vitték át még az előző ciklusban; a nyilvánvalóan erre a munkára létrehozott CET Event Kft. vette ki. A cég első tulajdonosa, Rezi István a Dorottya udvarban dolgozott cateringesként, később vásároltak benne üzletrészeket két ismert vendéglátós - Schmidl Péter és Hlatky-Schlichter Hubert - érdekeltségei. Ezt a teret 10+15 évre átlag 4 eurós négyzetméteráron adták bérbe, ami a Fidesz szerint irreálisan olcsó (kedvezményeket is kaptak), a Narancs által megkérdezett szakértő szerint viszont e díjszabás és a mai körülmények mellett a lehetetlennel határos nyereségesen üzemeltetni. A CET Event már hónapokkal azelőtt elkezdte csináltatni a belsőépítészeti terveket, hogy a főváros rábólintott volna a szerződésre - a terveket készítő ArtFrontot viszont máig nem fizették ki. (Szintén szerzői jogi ügy lett belőle a Budapesti Építészkamaránál.) |
Bálna másképpNem kérdés, hogy Oosterhuis eredeti elképzelése a megvalósult látványhoz képest elegánsabb és finomabb, légiesebb, hi-tech megjelenésű épület lett volna. Igaz, ennek a mikéntje nem teljesen világos. A kiviteli szakaszban dolgozó építészek és mérnökök diplomatikusan arra utaltak, hogy "Oosterhuis kiváló dizájntervező", de nagy munka volt alkalmazhatóvá tenni a tenderterveit. Oosterhuis elképzelését szerintük a Porto és az AFC között született két döntés módosította lényegesen. Az acélcsöveket közvetlenül összeépítették a héj háromszögletű üveglapjaival, míg az eredeti elképzelés szerint a héj az acélszerkezettől eltartva épült volna meg - ebből eredne sajátos könnyed megjelenése (és magasabb kiviteli költsége). Mivel a háromszögpanelek eltérő szögben találkoznak, ezeket a csúnya csomópontokat alukorongokkal fedték le. A korong és a fedőléc találkozásánál viszont hézag keletkezett, amit nem sikerült esztétikusan kitölteni - döntően ez a fugázási technika csúfítja el a bálna megjelenését. (Ez egyébként csak közelről látszik, távolról megmaradt a látványtervekből ismert külső.) Mivel az összeépített kemény anyagok mindegyike másképp reagál a hőmérséklet-változásra, az üveg törhet, a hézagnál pedig beázhat a héj. |
