Építészet: Gyárlátogatás (A Dorottya Udvar)

Alig néhány éve dózerolták le a Magyar Optikai Művek szocreál stílű gyárépületeit, hogy utóbb majd helyükön húzzák fel bevásárlóközpontjával és lakóépületeivel az esztétikai értelemben mindenképp kétes értékű MOM Parkot, amelynek stílustalan otrombaságán csak az Alkotás Pont Irodaház üvegtömbjei enyhítettek valamit mostanában. Az ipari épületek sorsa a "posztindusztriális korban" persze másképp is alakulhat. Erre a hetvenes évek Nyugat-Európájában nemcsak a hagyományaikat tisztelő, a fenntarthatóság elvét követő építészek, de még a kultikus Pink Floyd zenekar is felhívta a figyelmet Animals című lemeze borítófotóival és az album promóciójával. A nyilvánvaló környezetvédelmi mondanivaló mellett a londoni Battersea-erőmű kéményei között lebegő jelképes léggömbdisznó a pusztulásra ítélt, igényes tervezésű ipari objektumok kívánatos megmentését is sugallta. Az Egyesült Királyságban az elmúlt évtizedekben sorra meg is születtek a remek példák a volt ipari épületek értő újrahasznosítására, melynek mára már klasszikusnak mondható három alapesete a loftlakás, a kulturális célú átépítés és az irodaház-funkció megteremtése. Az angol példák közül nemzetközi hírű a Tate Modern, mely az eredeti épület karakterét messzemenően tiszteletben tartva lett egyszerre modern művészeti tárlatokat befogadó múzeumépület és az angol ipari építészet emlékműve is. Kevésbé ismert példa az Európai Unió egyik leginkább multikulturális régiójában több négyzetkilométeres terepen elterülő Alte Völklinger Hütte. A Saarbrückentől délre fekvő hatalmas ipari monstrum, a német acélipar egykori fellegvára ma a világörökség részeként kultúrközponttá alakul át hangversenytermekkel, kávézókkal és kiállítótermekkel. A hatalmas ipari szoborcsoportként sorakozó öntödeépületek éjjel land-art műalkotásként izzanak narancsos, lila neonvilágításban. Biztató hazai példát is egyre többet lehet említeni. Ilyenek például a Hajógyári sziget irodaépületei, Újpesten a MEO, a Trafó a Ferencvárosban, a Harbor Park a Nagytétényi úton, Kelenföldön a Fonó vagy éppen - ugyanitt - a Dorottya Udvar.

Ez utóbbi kétségtelenül jelképévé lett az egykori ipari ingatlanok újrahasznosítása alig néhány éves hazai történetének. Nem véletlenül, hiszen a beruházók innovatív hagyománytisztelettel,

értő módon

kezdtek hozzá feladatukhoz. Mint azt Tima Zoltán (Közti Rt.), a Dorottya Udvar építész-tervezője elmondta, mivel katonai létesítményről van szó, a levéltárakban nincs nyoma az eredeti terveknek, így nem tudható pontosan, ki is tervezte eredetileg a gyárépületet, amely 1910-től 1911-ig épült fel a hadtáp és utánpótlási szempontból is nagy fontosságú kelenföldi vasútvonal mellett. A kezdetben az Osztrák- Magyar Monarchia hadseregének egyenruhagyáraként, később Titánia néven az ország legnagyobb cipőgyáraként, majd a II. világháború után ismét textilipari üzemként működő értékes ipari épületet - mely az elmúlt bő egy évtizedben végül a Caola "holt" ingatlana volt - a lassú, de annál biztosabb pusztulástól az Apollo Real Estate Investment Fund és a Sundance Investment által alapított AP Sundance Kft. irányította felújítás mentette meg. Az utolsó tulajdonosváltást legfeljebb csak a kilencvenes évek második felében a romos épületben próbáló zenekarok nem üdvözölték maradéktalan lelkesedéssel. Az épület ugyanis lehangoló állapota ellenére a közelmúltban sem volt teljesen elhagyatott. Mint azt Hajdu Gábor, a zenekarok egykori közös képviselője elmondta, itt építette ki próbatermét a Fresh Fabrik, az UP, a Kim Nowak, a Warpigs, a Publo Hunny, a Negus, az Ági és a Fiúk, a Korog, a Placidy és a Quimby is. (A gyárban működött mellesleg a rossz hírű Patex Diszkó is.) Az ipari ingatlanok újrahasznosításának korai, amolyan "szabad privatizációs" korszakára mi sem jellemzőbb, mint hogy a fent említett zenekarok jó része a Caola előtt a MOM-ban próbált, a Caola után pedig például a Fonóban, illetve más ipari ingatlanokban, főként a III. és a IX. kerületben.

A Dorottya Udvarról számos esztétikai indíttatású kritika született az elmúlt hetekben (pl. Szász Katalin Találkozás Dorottyával című cikke az Octogon Architecture & Designban vagy Vargha Mihály Dorottya esete a kéménnyel című írása az ÉS-ben), amelyek némileg fölöslegessé teszik hasonló cikkek megjelentetését, már csak azért is, mert a Tima Zoltán tervei nyomán megvalósult új irodaépület értékelésében ritka szakmai konszenzussal találkozhat az olvasó. Mármost egy kulturális produktum megértését azonban - legyen az realista regény, olasz opera, kora újkori enciklopédia, avagy kortárs épület - nem lehet csupán a műtárgy értelmezéséből levont következtetésekre építeni. Szükség van a szélesebb kulturális, urambocsá´ eszmetörténeti kontextus megértésére is, amelyekből nem maradhat ki a kultúrát alapjaiban meghatározó gazdasági, üzleti folyamatok legalább vázlatos vizsgálata sem. Márpedig a Dorottya Udvar fémjelezte "trend" működésében döntő szerep jut az efféle szempontoknak. Ugyanis az épület népszerűsége messze nem csupán az építész egyébként igen remek munkájának köszönhető. Az ingatlanfejlesztők kezdettől fogva összetett kommunikációs stratégiával dolgoztak, amelyben a design fogalma az itthon szokásosnál jóval tágabb értelemben képzelendő el. Az épület még romos állapotban volt, amikor egy cilinderes, távcsöves férfi és a hozzá tartozó headline (Látta-e már Dorottyát?) óriásplakátokon hirdette a később befejezendő beruházást. A fejlesztők kommunikációs stratégiájának kulcsfontosságú része volt, hogy a Dorottya Udvart mint "terméket" vezessék be a hazai piacra, a távcsöves kampány ezt a - reklámnyelven szólva - "pozicionálást" szolgálta. Ám hogy nem csupán az elmúlt bő egy évtizedben és különösen az "újbauhauzos", egyre jellegtelenebb architektúrájú lakóparkok esetében oly sokszor tapasztalt, lelketlen üzleti fogásról van szó, azt már a Dorottya Udvar logója is elárulja. Nem más ez, mint a homlokzati kiképzést markánsan meghatározó oszlopfőkre rímelő, a párkányokon sorakozó, virágtartószerű ornamens sematikus rajza. A zsurnálkritikus számára ez a logó nem csupán a termék jelképe, de egyúttal szimbolizálja az angol fejlesztőknek a beruházás teljes folyamatát meghatározó, rokonszenves hozzáállását a hazai építészet történetének értékeihez. Az AP Sundance meghatározó egyéniségei számára a régi ipari épület felújítása egyebek mellett éppen azért volt érdemi kihívás, mert - ahogy ezt Grant Boyd-Gibbins ügyvezető igazgató és Richard Bennett projektvezető nyilatkozta a Narancsnak - számukra mindazon esztétikai sajátosságok, amelyek a 19. és a 20. század fordulóján a hazai építészetet jellemezték, megőrzendő értéket képviselnek. Boyd-Gibbins szerint a felújítás során a legtöbb örömet és lelkesedést "azoknak az energiáknak a csodálatos újjáélesztése nyújtotta, amelyek egykoron megteremtették a Dorottya elődjét". Mi sem bizonyíthatja jobban a bő száz évvel ezelőtti eklektikus Budapest építészetének világraszóló népszerűségét, mint a messziről jött ingatlanfejlesztők rajongása. "Budapest szecesszió korabeli napjai, a büszkeség, amivel az épületeket emelték, a kereskedelemből származó biztató jólét mind a mai napig visszatükröződnek a főváros építészetében" - így Bennett. Az efféle, régiónk értékeit becsülő vélemény azonban sajnálatos módon még egyáltalán nem bevett a hazai piacon. Sütő András Balázs építészetkritikus és ingatlanfejlesztési tanácsadó szerint az AP Sundance - az ING Real Estate-tel, azaz a Mémosz-székház fejlesztőivel egyetemben - azon kevés, igényes cég egyike nálunk, amelyek "az építészeti értéket hozzáadott értékképző erőnek tekintik ingatlanfejlesztési gyakorlatuk során".

Mint Bennett elmondta, a Dorottya Udvar felújításakor három rendkívül fontos tényezővel számoltak. Elsőként a fenntarthatóság elvét említette, mely különösen nagy szerepet játszik a kortárs környezetérzékeny gondolkodásban. Az építkezés során tekintélyes mennyiségű, már meglévő építőanyagot használtak fel, megőrizték az épület lényegi szerkezetét a homlokzatokkal egyetemben. Igyekeztek minél kevésbé beavatkozni az épület környezetének mindennapjaiba, és energiatakarékos megoldásokkal a pazarlással kapcsolatos környezetvédelmi előírásoknak is messzemenően eleget tettek. Másodikként Bennett a környék urbanisztikai újjáélesztését említette, amelyben a Dorottya - mint a körzet kiemelkedően karakteres épülete - kulcsszerephez juthat. Az igényesen épített környezet példaadó lehet a jövőbeli beruházások számára, és talán megtöri a délnyugati városkapu drive-in éttermei, autószalonjai jellegtelen kulisszaépítészetének egyeduralmát. Lévén a Dorottya Udvar irodaház, a környező lakóövezet újjáélesztésében nagy szerepet játszhat az üzlet, a kereskedelem visszacsábítása is. Sütő elmondása szerint egyébként a főváros vezetésében mára már megfogalmazódott az igény az ún. rozsda- vagy ékterületek, azaz a most döntően lepusztult volt ipari zónák újjáélesztése. A városvezetés szakemberei egyebek mellett éppen az ipari ingatlanok újrahasznosítását vélik az egyik legjobb megoldásnak a főváros új életre keltésében. A divatos loftlakások például képesek lehetnek arra, hogy megindítsák az alvóvárosokból ingázó tömegek viszszacsábítását Budapestre. Ez minden, a mostani polgármesterjelöltek által ígért csodával szemben valóban hathatós lépés lenne a fővárosi úthálózat elviselhetetlen túlterheltsége ellen. Más kérdés persze, hogy a loftlakások természetüknél fogva átlagosan 200 m2 feletti alapterületűek, ez pedig százmillió körüli árat sejtet, ami nem épp hétköznapi summa. Arról nem is beszélve, hogy a loftházak környékének felújítása, azaz nagyobb tömbrehabilitációk nélkül a jövendőbeli lakosoknak a súlyos ipari környezetszenynyezés következményeivel és a szlömösödés egyéb nemkívánatos kellemetlenségeivel is számolniuk kell. Bennett harmadik, a Dorottya-projekt mellett szóló érve a rekonstrukciós munka összetettsége volt. Az ingatlanfejlesztők, a designer, a területfejlesztők, a kommunikációs és marketingszakemberek "teammunkája", melyben egy kiforrott, jó koncepció valósulhatott meg, és a kulturális örökség megmentése minden érintett szakember számára mindvégig elsőrendű feladat volt.

Ami a néhai ipari ingatlanok újrahasznosításának pénzügyi hátterét illeti, Boyd-Gibbins szerint két kulcskérdést kell figyelembe venni. Egyfelől természetesen

jól kell vásárolni

Ez régi épületek esetén azt jelenti, hogy a később felmerülő, váratlan kockázatokkal már előre számolni kell, azaz olyan áron kell megvenni az ingatlant, hogy a fejlesztés a kockázati tényezőkkel együtt is megérje a befektetést. Persze az előre kalkulált biztonsági keret nem mindig jelent százszázalékos garanciát. A Dorottya esetében az alapozással voltak gondok, ám a biztonsági keret ezúttal lehetővé tette a felújítást, és mivel más kardinális probléma nem merült fel, a beruházás időzítése is a tervek szerint alakult. Az efféle időelőny pedig mindig alkalmas lehet a "piac felpörgetésére". Hogy a Caolával végül is a biztonsági keretet megteremtő árban tudtak megállapodni, a Caolát finanszírozó bankok nyomásának köszönhető, akik értelemszerűen nagy erőkkel szorgalmazták a fölöslegesnek tűnő, ráfizetéses ingatlanok minél gyorsabb eladását. Az Apollo Real Estate Investment Fund számára két döntő oka volt a Dorottya-projekt finanszírozásának. Egyfelől lehetőséget láttak arra, hogy biztonsági kerettel dolgozhassanak. Másrészt a hazai piacon egyre magasabb iroda-túlkínálat számított, amely a DTZ Zadelhoff Tie Leung tanácsadó cég felmérése szerint idén már 23 százalék feletti, de a legoptimistább becslések is 20 százalék közeliek. Az ipari ingatlanok üresedési rátája a Jones Lang Lasalle Ingatlan Szaktanácsadó Kft. felmérései szerint 2002-ben 10 százalék fölé emelkedett ugyan, a Dorottya beruházói azonban továbbra is bizakodóak, hisznek irodaházuk egyedi vonzerejében. Boyd-Gibbins szerint az új építésű irodákkal szemben kezdetben főként költségelőnyük volt, most viszont már "szépségelőnyük" (beauty advantage) van. Nem más ez, mint a már említett "hozzáadott értékképző erő" fejlesztői szakzsargonban. "Lehet, hogy ma már a Dorottya bérleti díjai nem alacsonyabbak, mint amilyeneket a Science Park vagy az Alkotás Pont kínál, ám a Dorottya karaktere sokkalta lenyűgözőbb, mint azoké a modern épületeké" - nyilatkozik Boyd-Gibbins, hozzátéve, hogy persze mindez ízlés dolga. E pontosítás már csak azért is fontos, mert az Építész Stúdió Kft. említett irodaházai esztétikai szempontból a Dorottyáétól eltérő, ám magas minőséget képviselnek, amely az ingatlanértékesítés során éppúgy latba vethető az arctalan irodaházakkal szemben, mint a Dorottya értékei. A cégimázs szempontjából kulcsfontosságú a cég irodaépületének arculata és környezete; egy fiatalos, modern cég például nem feltétlenül retró kontextusba vágyik. Egyre többen vannak azonban, akik a jellegtelen, built to suit irodaházsilók helyett szívesebben bérelnek egykori ipari ingatlanokban. Az AP Sundance munkatársai egyébként külön hangsúlyozták, hogy a Dorottya minden retró arculat ellenére A kategóriás, high-tech irodaépület, azaz megfelel minden modern technikai követelménynek, éppúgy, mint a vezető, újonnan épült budapesti irodaházak. Sőt állításuk szerint üvegszálas optikai hálózatuk korlátlan csatlakozási lehetőséget kínál a bérlők számára, ami egyelőre egyedülálló az irodapiacon. A bérlők döntése a Dorottya és a Science Park vagy az Alkotás Pont között így tehát már valóban főként imázskérdésnek tűnik.

Szentpéteri Márton

A Dorottya-projekt résztvevői: projektmenedzsment: AP Sundance Kft.; építész tervezőiroda: Közti Rt.; építkezési tanácsadó: Gardiner and Theobald; kommunikációs tanácsadó: CNS Europe International Business Consulting; építkezési és területfejlesztési tanácsadó: Cobal-f; mérnöki és tervező tanácsadó: WSP Group; marketing: DTZ Zadelhoff Tie Leung és Bradmore Consulting