A rózsadombi SZOT-üdülő átalakítása - Mindig magasabbra

  • Somlyódy Nóra
  • 2006. február 16.

Belpol

Az egykori szakszervezeti (SZOT-) üdülő két dologról ismert: egyrészt ívelt alakja a fővárosi Rózsadomb jellegzetes formája, másrészt a szálló története összefonódott a rendszerváltás utáni legnagyobb sikkasztási és tőkebefektetési botránnyal, az ún. Globex-üggyel. Most újra van miért írni az épületről.

Az egykori szakszervezeti (SZOT-) üdülő két dologról ismert: egyrészt ívelt alakja a fővárosi Rózsadomb jellegzetes formája, másrészt a szálló története összefonódott a rendszerváltás utáni legnagyobb sikkasztási és tőkebefektetési botránnyal, az ún. Globex-üggyel. Most újra van miért írni az épületről.

A SZOT-üdülő a hetvenes évek eleje óta ott csücsül a Rózsadomb alsó lejtőjén; 1971-ben, a kádári szocializmus szimbolikus térfoglalásaként született, néhai Vass Antal tervei alapján. Sokan fel tudják talán még idézni a balra lent kiugró presszónyúlvánnyal, jobbra fent étteremdobozzal díszített monstre épületet. Manapság szerkezetig lecsupaszított és visszabontott. "Totális, élő színpad (É) ideálisabb helyet ma Budapesten nem lehet elképzelni mindazoknak a gondolatoknak a megvalósítására, amelyek így vagy úgy mindannyiunkat kísértettek" - mondta Grunwalsky Ferenc egy interjúban a SZOT-torzóról, Jancsó Miklós Az utolsó vacsora című filmjének fő helyszínéről.

A szálló története emlékezetes módon fonódott össze a rendszerváltás utáni legnagyobb sikkasztási és tőkebefektetési botránnyal. A jogszabályhézagok között evező, ügyfelei pénzének csoportosítgatásán gyarapodó Globex cégcsoport 1998-ban ennek az ingatlannak a fejlesztésébe bukott bele, amikor a Postabank összeomlásá-val fedezet nélkül maradt. Ekkor derült ki, hogy kilencéves fennállása során a Globex mintegy hétmilliárd forint értékben károsított meg több száz kisvállalkozót, két budapesti önkormányzatot, legnagyobb részben pedig Sopron város önkormányzatát. A leányvállalatok felszámolás alatt vannak, a cégcsoport vezetői, Vajda László és Vellai Györgyi pere változatlanul folyamatban van - és máig nem tudni, hová lett a pénz.

A szálló a botrány kirobbanásakor az elkótyavetyélt 3,5 milliárdos értékpapírvagyon kártérítéseként került Sopron városához, melynek önkormányzata - a sikertelen értékesítési kísérletek után - 2004 nyarán a Pro-Hill Kft. jóvoltából szabadult meg tőle. A Pro-Hill új hasznosítási modellel állt elő, és a tizenöt év alatt fiókba került építészeti tervek sorozata után egy újabb tervnek szerzett érvényt. A Pro-Hill "Excelsior Budapest Spa" néven három szinttel magasabb és három méterrel szélesebb épületté alakítaná a ma látható torzót. A beruházás összköltségét lazán "10-20 milliárdra" becsüli Gyarmati Zoltán ügyvezető igazgató, az Autóker-Holding volt vezérigazgató-helyettese. A házban 93 luxuslakás lesz, termál wellnessfürdő saját forrásból, bár és étterem - de a négyzetméterenkénti 1-3 millió forintos vételárral mindenekelőtt a panorámát fizetik meg a tulajdonosok. "Ennek a terméknek ma Magyarországon nincs konkurenciája. Ez olyan, mint a Rolls-Royce - nem piacfüggő" - tájékoztatta a Narancsot Gyarmati Zoltán.

Átlagok és méterek

A második kerületi önkormányzat 2004 elején vette tervbe, hogy rendezi a Frankel Leó úttal határos és a hajdani szálló telkéhez közel eső, azon beépítetlen önkormányzati telek helyzetét, ami a hatvanas években befejezetlen pontházas (ún. Lottó-házak) beépítésből maradt vissza. A megoldáshoz koncepció kellett, majd egy ennek megfelelő kerületi szabályozási terv (kszt). Koncepciója a Pro-Hillnek volt - igaz, a cég akkor még csak reménybeli tulajdonosa volt az üdülőnek, hiszen Sopronnal az adásvételt csak 2004 augusztusában ütötték nyélbe. De a cég biztos volt abban, hogy rendezni tudja a Globex Deutschland AG támasztotta, általunk nem megismert eredetű követelést, ami elől eladdig minden ingatlanfejlesztő hanyatt-homlok menekült.

Miközben e probléma bámulatos egyszerűséggel rendeződött, a cég és a kerület közös finanszírozásában készült a szabályozás, illetve az épület új terve is. Építészeti terv elvben csak jóváhagyott szabályozási terv alapján készülhet; a két terv engedélyeztetése mégis párhuzamosan futott, mert a Pro-Hill egy korábbi ingatlanfejlesztőnek, az RDMB 2002 Kft.-nek köszönhetően 2004 augusztusától jogerős építési engedéllyel bírt egy másik építésziroda (Vadász és Társa) más funkciójú (apartmanszálló) házára.

Az új terv szerzője Maghegyi György, akit a szakmában csak a "Globex házi tervezőjeként" ismernek, hiszen a cégcsoport karrierje az általa tervezett luxusvillák építésével kezdődött a kilencvenes évek elején. Maghegyi jegyzi a Globex többi építési beruházását is, köztük a SZOT-szállóra készült tervet, ami alapján 1998-ban a kivitelezés el is indult. Míg Maghegyi titokzatosan "ismeretséggel" indokolta újbóli fellépését a SZOT-projektben, a Pro-Hill arra hivatkozott, hogy "befektetőbarátabb" építészre volt szüksége, hiszen a beépíthetőség teljes kihasználására a korábbi tervhez képest magasabb házat akartak. Bár a Vadász-iroda meglepetéssel értesült arról, hogy a lakóházat már nem ő tervezi - egy ideig a Pro-Hill is vele akart dolgozni -, terve módosításának engedélyeztetése már sínen volt; a projektcégnek a szerzői jogokat kellett megszereznie, és az új tervre szabni a szabályozást.

A Maghegyi-féle tervnek és a kszt-nek először az engedélyezésre, illetve véleményezésre jogosult hatóságok során kellett átmennie. A kszt tervezetét a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH) és a fővárosi tervzsűri nem fogadta el: előbbi a budai Duna-part világörök-ségi zónájának a közelsége, utóbbi a kiemelt városi helyszín miatt volt illetékes. A KÖH szakvéleménye kifogásolta, hogy a szabályozás nincs tekintettel a "városképi és a műemléki környezet együttélése, megjelenésének minősége" támasztotta elvárásokra, és az emeletráépítéssel tovább súlyosbítja az épület domináns pozícióját a városképben. A KÖH vezetősége aztán, saját magának homlokegyenest ellentmondva, a lakóépületre már kiadta a szakhatósági engedélyt: ennek okát nem tudjuk, a dokumentumot ugyanis nem bocsátották a Narancs rendelkezésére.

2004 márciusában, amikor a kszt-t és a lakóépület-tervet egyazon napon vitatta meg a fővárosi tervzsűri, kiderült, hogy a vonatkozó jogszabályok "gumiból vannak". Az adott IZ (intézményi és zöld-) övezetben a terület beépíthetőségének mértékét a "környezetre jellemző" adatok átlagán belül kell meghatározni. Mivel a "környezet" fogalmát közelebbről nem értelmezték, esetünkben nemcsak a szomszédos villákat és társasházakat, hanem a domb aljában odébb fekvő, jogilag szomszédos, ám korántsem "jellemző" nyolcemeletes Lottó-házakat is a környezetbe tartozónak ítélték, ami jól feltornászta a beépíthetőségi átlagot. Továbbá: a területen nem épülhet 30 méteresnél magasabb épület - a ház mégis eléri a 31 métert, miközben papíron alig 22 méter magas. A magasságot a bejárati szint és a legfelső járószint között mérik - így tényleg 22 méter. Akkor is, ha a bejárati alatt a lejtőn még két szint található - így már 28 méter. Aztán a szabályozás előnyben részesíti a tetőtér jellegű beépítést a kiugró teraszok helyett, ám az nem számít bele a magasságba. És már meg is van a 31 méteres, Pestre néző homlokzat.

A tervtanács a fentiekre és a terv elfogadhatatlan építészeti minőségére hivatkozva eluta-sította a kérelmet, ahogyan a kszt-t is. Dévényi Tamás opponenciájában "semmilyen körülmények között" nem tartotta engedélyezhetőnek az "erődszerű, harsogó és kivagyi" épülettervet, amely ha megépül, "vissza nem fordítható károkat okoz Budapest egészének". A tervtanács nyílt építészeti tervpályázat kiírásához kötötte az épület átalakíthatóságát.

Támogatók és ellenzők

A II. kerület júniusban fogadta el a kszt-t. A honlapon hozzáférhető képviselő-testületi jegyzőkönyvből kiderül: a szocialista polgármestert adó, kiegyenlített erőviszonyú kerületben a fideszes és MSZP-s képviselők páratlan összhangban mellette, a szabaddemokraták a terv ellen érveltek. Utóbbiak a fővárosi tervtanácshoz hasonlóan tervpályázat kiírása mellett kardoskodtak. Végül a nagy pártoknak köszönhetően nevetségesnek ható kompromisszum született: a kszt-t elfogadják azzal a kitétellel, hogy az épület használatbavételét egy majdani építészeti tervpályázat nyertes tervének megvalósításához kötik. Vagyis engedélyeztetés nélkül engedé-lyeznek egy ismeretlen tervet. A napirendi pont tárgyalása végén Horváth Csaba polgármester felolvasta a Pro-Hillnek a képviselő-testülethez intézett levelét, melyben a cég kifejti: elfogadja a kerület - a levél írásakor a cég számára még ismeretlen - döntését, amennyiben ingatlanfejlesztési tervét nem akadályozzák. A jegyzőkönyv továbbá idézi egy képviselő szíves közlését is, aki az egyik Lottó-ház lakójától értesült a Pro-Hill ígéretéről: ha a lakók nem fellebbeznek az engedély ellen, a társaság kitatarozza a házukat.

A fővárosi tervtanácsnak valójában nincsen jogi eszköze arra, hogy egy magánberuházás keretében készíttetett rossz terv megvalósulásának keresztbe tegyen. E tehetetlenségnek tulajdonítható Schneller István budapesti főépítésznek a kerületi döntésekre reagáló nyílt levele, melynek lényege: "A tervpályázat csupán a magánérdek elvtelen kiszolgálásának elkendőzé-sére szolgálna. A Fővárosi Tervtanács tiltakozik az ily módon legalizálni kívánt beépítés ellen." A tervtanácstól szokatlan nyilvános tiltakozás ellenére ősszel végül az ő bábáskodása mellett írták ki a pályázatot. A feladat a meglévő vas-beton vázszerkezet felhasználásával "a legnagyobb haszonnal értékesíthető" lakóépület tervezése, valamint az épület "Duna-parti látványba ékelése" volt.

Az előzmények után nem meglepő, hogy a tervpályázaton kevesen indultak. Viszont kuriózum, hogy egyazon építésziroda, a Mérték Stúdió két terve nyerte a megosztott első díjat: az egyik vagány fricska volt a SZOT egész tervezés- és politikatörténetének, a másik konzervatív rutinterv nagy házra penthouse-zal. (A Mérték egyébként az utóbbi időben sorra elvitt minden fővárosi megbízást: a Gozsdu udvart, a József Attila Színházat, a Sajtópalotát és az Úttörő Áruházat; de a kecskeméti Malom Centert is ők jegyzik.) Gyarmati Zoltán a Narancsnak elmondta: a Pro-Hill közvélemény-kutatás segítségével állapította meg, kivel szerződjön, s a budapesti lakosság a konzervatív megoldás mellett döntött. Lett tehát újabb terv "a domb érdekében".

Ítéletek és fellebbezések

A Pro-Hillt már csak egy dolog hátráltatja az építkezésben: a Budapest Világörökségéért Alapítvány (BVA) júniusban a közérdek és a jogszabályok megsértésére hivatkozva a Fővárosi Közigazgatási Hivatalnál (FKH) megtámadta az építési engedélyt. A BVA közhasznú szervezet, célja a "budapesti világörökségi területek érvényesülésének elősegítése" (főépítésze, Korompay Katalin készítette elő anno Budapest világörökségi pályázatát). A BVA érvelése szerint a tervezett építkezés megsérti a világörökségi panorámát, hiszen közvetlenül a védett Duna-parti terület fölött helyezkedik el. E meggyőződésében támogatta a BVA-t a műemlékvédelmi világszervezet, az ICOMOS állásfoglalása is, amely kimondja: a ráépítést "meg kell akadályozni". Mindeközben egy UNESCO-szakértői vizsgálat is folyamatban van; megjegyzendő, tavaly a budai alsó rakpart bőví-tése az UNESCO ráhatására hiúsult meg.

Ám az FKH a beadványt érdemben meg sem vizsgálta, hanem határozatában kimondta, hogy a BVA nem tekinthető ügyfélnek. A civil szervezet ezért a Fővárosi Bírósághoz (FB) fordult ügyfél mivolta elismertetéséért és az építési engedély visszavonásáért. Azt is kérte, hogy az FB függessze fel az építkezést a per jogerős lezárásáig, amit a bíróság még szeptemberben el is rendelt. A Közigazgatási Hivatal ez ellen fellebbezett, a Pro-Hill pedig beavatkozóként perbe lépett; fellebbezését azonban a Fővárosi Ítélőtábla hivatalból elutasította. Értesülésünk szerint a Pro-Hill a Legfelsőbb Bírósághoz fordult: ha a társaság ott is veszít, akkor a per végéig le kell állítani az építkezést, és az építési engedély felfüggesztése véglegessé válik. A cég mindenesetre már most is dühöng: hiszen a lakások felét eladta, és a CIB Banktól a projektre felvett kölcsönét havi 50 milliós kamat terheli.

Neked ajánljuk