Interjú

Üresen vagy félig lakottan

Szekér András a szociális bérlakásrendszer megújításáról

Belpol

Közel 1,5 millió embert érint ma a lakhatási szegénység, miközben a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint körülbelül 470 ezer üres lakás van az országban. Hajléktalanoknak, mélyszegénységben élőknek, önállósodó fiataloknak, devizahiteleseknek és közműhátralékosoknak nyújthat jelentős életmódváltozást a szociális bérlakásrendszer megújítása. A szociális lakásügynökség (SZOL) lényege, hogy a meglévő lakásállomány hasznosításával bővítené a szociális bérlakások számát. A SZOL-modellt a Városkutatás Kft. és a Habitat for Humanity Magyarország dolgozta ki a közelmúltban. Az utóbbi igazgatójával beszélgettünk.

Magyar Narancs: Hogyan született a hazai szociális lakásrendszer megújítását célzó koncepció?

Szekér András: A koncepció egyrészt nem új, és nem is a Habitat (lásd keretes írásunkat) és a Városkutatás Kft. agyszüleménye - másutt ez egy működő modell. Sok országban a lakáspolitika abból indul ki, hogy az a legolcsóbb, leghatékonyabb és leggyorsabb megoldása a támogatandó csoportok lakhatásának, hogy a magánkézben lévő üres lakásokat kell bérbe venni. A dolog idehaza sem ismeretlen: a Menhely Alapítvány Budapesten hajléktalanokat segít lakásokba költözni, a református szeretetszolgálat a hátralékos családoknak próbál lehetőséget biztosítani, a Máltai Szeretetszolgálatnak is vannak hasonló kezdeményezései. Két-három éve kezdtünk arról beszélgetni, hogy mit lehetne tenni azért, hogy a valós szükségletet - mintegy 300 ezer háztartásról van szó - jobban kielégítse ez a megoldás. Jelenleg az önkormányzati bérlakás-rendszerben körülbelül 120 ezer lakás van, ráadásul ebből csak 70-80 ezer szociális bérlakás. Vizsgálni kezdtük, hogy mi áll annak az útjában, hogy a modell Magyarországon tömegesen is megvalósuljon, illetve hogyan jöhetne létre. Tavaly ősszel elnyertük az Open Society Institute támogatását, amely lehetővé tette, hogy a Városkutatás Kft. megkutassa ennek a megoldásnak a nemzetközi és hazai hátterét, a hazai bevezetést akadályozó tényezőket, illetve az itthon kínálkozó lehetőségeket.

MN: Milyen a mostani magyar lakáspolitika, van-e egyáltalán?

SZA: 2010-ben még helyettes államtitkári szinten volt a lakásügy, aztán főosztály-vezetői szintre került, most egy-két osztályvezetőről lehet elmondani, hogy a terület hozzájuk tartozik. Amikor azon gondolkodtunk, hogy melyik minisztériummal érdemes beszélni a SZOL-ról, akkor azt hiszem, a honvédelmi tárca esett csak ki a sorból, mert kiderült, hogy a lakhatás egy kis szelete kicsit mindenkihez tartozik. Magyarországon vannak lakások, vannak lakástámogatások, van szabályozás, változó szabályozási környezet, különböző célcsoportok pedig lehetőségekhez jutnak. Ezeknek a lépéseknek az öszszessége kirajzol egy lakáspolitikát, akkor is, ha nincs egy központi dokumentuma vagy tulajdonosa.

MN: És mit lehet elmondani erről a lakáspolitikáról?

SZA: Világszerte nagy vita van arról, menynyire hatékonyak és hatásosak a tulajdonszerzést támogató lakáspolitikák. Elég komoly szervezetek és tisztségviselők mondják, hogy ennek a kora lejárt, ez a fajta támogatás ingatlanpiaci hullámzáshoz vezet, illetve nem éri el a szegényeket, vagyis rosszul célzott politikáról van szó. Ez azért érdekes, mert Magyarországon is többnyire a tulajdonszerzést elősegítő támogatások érhetők el. A Városkutatás Kft. kigyűjtötte, hogy a költségvetésnek 2012-ben milyen lakhatási kiadásai voltak, és ezeknek mekkora volt az értéke. Az derül ki ebből, hogy az egész hajléktalanellátás éves szinten 8 milliárd forintjába került a központi költségvetésnek. Eközben a tavalyi különleges év volt, mert a végtörlesztés után a bankok a végtörlesztés költségeinek egy részét leírhatták a bankadóból - ez 116 milliárd forint -, és jelzáloghitelek kamattámogatására és a lakás-takarékpénztári programokra szintén egy 100 milliárdos nagyságrendű pénz ment el adósságkezelésre és lakásfenntartási támogatásra - a klasszikusan alacsony jövedelmű, rászoruló családokat elérő támogatásokra - 30 milliárd. Noha a 15 ezer hajléktalanra jutó 8 milliárd forintot nem lehet összehasonlítani azzal, hogy van 150 ezer hátralékos devizahiteles, és egy részük megsegítésére 116 milliárd forintot fordítottak, de, mondjuk, a lakásfenntartási támogatás (LFT) és az adósságkezelés a maga 30 milliárdjával, aminek 400 ezer háztartás a potenciális haszonélvezője, már egy összehasonlítható összeg. Azt látjuk, hogy továbbra is a tulajdonszerzést támogató, szociális szempontból gyengén célzott lakáspolitika valósul meg, ami elmegy olyan lehetőségek mellett, amilyen a SZOL, néhány örökölt problémára pedig nem talál megoldást. Az egyik ilyen, hogy nagyon sok önkormányzat - pénzügyi helyzete és a támogatási rendszer miatt - ellenérdekelt a szociális bérlakásállomány fenntartásában. Ez a feladat az önkormányzatokhoz került a rendszerváltáskor, de ezután masszív lakásprivatizáció történt, ami azóta sem állt meg. Még a 2000-es évek közepén is - amikor állami pénzekkel támogatták a szociális bérlakások építését - csökkent az önkormányzati bérlakásállomány, vagyis több lakást privatizáltak, mint amennyi épült.

MN: Ilyen keretek között hol lehet lobbizni a SZOL-lal?

SZA: A javaslat keresi a helyét a kormányzaton belül. Vannak érdekes beszélgetéseink, de nem érezzük azt, hogy ebből biztosan lesz valami idén vagy jövőre. De a rövid távú célunk nem is az, hogy a néhány százezer lakás megtalálja a 300 ezer háztartást - és fordítva. Jelenleg csupán azt javasoljuk, hogy induljon el egy kísérleti projekt, ami azért elég nagy volumenű ahhoz, hogy körbe lehessen járni a kutatás során kialakított hipotézist: milyen okai vannak, hogy nem találják meg egymást az üres lakások és a háztartások? Ez azért érdekes, mert ha nem lakáspolitikai, hanem közgazdasági szempontból nézzük, akkor ez egy egyszerű piaci kudarc: lenne kereslet és kínálat is, de a kettő nem találkozik. De nagyon fontos ok a bizalmatlanság és a megfelelő jogi szabályozás hiánya is. Jelenleg, ha egy bérlő és egy bérbeadó szerződést köt, de nem tesznek külön rendelkezéseket, és nem foglalják közjegyzői okiratba, akkor a jelenlegi jogi helyzetben nemfizetés, aszociális viselkedés, nagy amortizáció esetén olyan helyzet áll elő, amelyben a bérbeadónak évekbe is telhet, amíg újra birtokba veheti saját lakását. Ez a jogi helyzet nagyon sok ingatlantulajdonost eltántorít a bérbeadástól. Ellenben, ha úgy dönt a bérbeadó, hogy védeni akarja a saját érdekeit, írhat a polgári törvénykönyv (Ptk.) alapján nagyon durva bérleti szerződést, ami bármilyen önkényes indokkal is lehetővé teszi, hogy felszólítsa a bérlőt az ingatlan - akár azonnali - elhagyására. Ha ezt közjegyzői okiratba foglalják, akkor ez egy nagyon erősen a bérbeadót védő szerződés lesz. Ehhez képest a magyarországinál szabadabb piacokon, de még az USA-ban is sokkal részletesebb jogi szabályozása van, hogy amikor létrejön egy bérleti jogviszony, melyik félnek mi a joga, kötelezettsége, az esetleges jogvitáikat hogyan döntsék el, a nemfizetés különböző eseteinek milyen következményei vannak, milyen eljárások társulnak hozzá. Vagyis általában adott egy jogi és egy működő intézményi környezet, amelyben ezeket a szabályokat érvényesíteni is lehet.

MN: Mi a helyzet az adózással?

SZA: A támogatást két-három formában is el lehet képzelni: az egyik maga is egy lakástámogatás, ami segíti, hogy a bérlő olyan bérleti díjat tudjon fizetni, ami mellett a bérbeadónak is megéri kiadni a lakását. Ezt a pénzt nem feltétlenül kell a bérlőnek odaadni, lehet, hogy egy közvetítő cég veszi bérbe a lakást, és adja bérbe a bérlőnek, és ez a támogatás a két bérleti díj különbözete. Szintén sokat segíthetne az ilyen jellegű lakásbérletek adómentessége. Ez nem lenne újdonság, mert jelenleg is, ha egy lakástulajdonos három évre szociális célra bérbe adja az önkormányzatnak a lakását - persze kell, hogy az önkormányzat bérbe akarja venni -, akkor az szja-mentes bevétel a számára. Kockázati oldalról a szabályozás mellett az a legnagyobb garancia, ha ott van az intézmény a bérbeadó és a bérlő között, és azt tudja mondani, garantálom, hogy amíg fennáll a szerződésünk, megkapod a bérleti díjat, és garantálom, hogy olyan állapotban kapod vissza a lakást, amilyenben átadtad.

MN: Csak a politikai akarat hiánya gátolja a SZOL megvalósulását?

SZA: A hibás modellek bevezetése nagyon nagy károkhoz vezetne, és nagyon nehéz lenne helyrehozni vagy visszacsinálni a hibákat. Türelmetlen ember vagyok, ezért amikor először hallottam a SZOL-modellről, azt kérdeztem, hogy miért nem akarjuk holnap bevezetni. De a tapasztaltabb kollégák felvilágosítottak, hogy egy rosszul bevezetett támogatás mindössze annyit érne el, hogy felveri a lakbéreket. Hogyha nem megfelelő intézményi felállással indul el ez az egész, nagyon nagy veszélyei vannak a visszaéléseknek: annak, hogy szubsztandard lakások jutnak a családokhoz, esetleg valamilyen korrupciós elem jelenik meg a lakások kiosztásánál, vagy egyszerűen annyira frusztrálódnak a felek, hogy ha valami nem megy jól az együttműködésükben, akkor az egész modell meghal. Ezért javasoljuk a lépcsőzetes bevezetést, először egy kísérleti programban nézzük meg, hogyan működik a modell, aztán a Habitat következő lobbitémája az lesz, hogy volt, mondjuk, egy egymilliárd forintos pilot, aminek a keretén belül néhány száz család élhetett ezzel a lehetőséggel, most ezt terjesszük ki minél szélesebb rétegre.

MN: Milyen érdeklődés van a SZOL iránt?

SZA: Szeptemberben és novemberben nagyon jó látogatottságú konferenciákat szerveztünk a témában. Szakértők, önkormányzati, kormányzati szakemberek is érdeklődnek, illetve van olyan önkormányzat is, ahol jövőre jó eséllyel bevezetnek egy kisebb volumenű, helyi SZOL-t. Amikor a Habitat eldöntötte, hogy lakáspolitikával is foglalkozni fog, még az 1,2 milliós számot használtuk, ma már 1,5 millió embert érint a lakhatási szegénység. Ha a Habitat arról beszél, hogy felszámoljuk a lakhatási szegénységet, vagy legalábbis minőségi változást akarunk elérni a lakhatási szegénységben élők életében, akkor ehhez elengedhetetlen a szélesebb körű társadalmi összefogás és a jó szakpolitika. Éppen ezért a széles értelemben vett lakáspolitika minden lehetséges szereplőjével keressük a kapcsolatot, ebben benne van a kormányzat, politikai pártok, néhány országgyűlési bizottság, de vannak benne szakértői műhelyek, közszolgák, önkormányzatok, civil szervezetek és az érintettek is.

Habitat for Humanity

A világ 80 országában működő ökumenikus keresztény civil szervezet a lakhatási szegénységgel foglalkozik, célja, hogy minden ember egészséges, megfizethető, méltó módon élhessen otthonában. A szervezet Magyarországon 1996 óta működik. Hagyományos modelltevékenységeként 2009-ig önkéntesekkel és az érintett családok bevonásával építettek új lakásokat, amelyeket a családok kamatmentes, kedvezményes részletekben fizettek ki. Ezután új programot indítottak: kisebb költségvetésű, energiahatékonyságot javító felújításokat végeztek, illetve olyan képzési programokat dolgoztak ki, amelyek a támogatottak pénzügyi és műszaki tudatosságát fejlesztik. 2012 óta éves jelentésben foglalják össze a lakhatási szegénységgel, lakáspolitikával kapcsolatos legfontosabb adatokat, fejleményeket.

Neked ajánljuk