Újabb fejlemények a Lágymányosi-öböl ügyében - Se vele, se nélküle

  • Mészáros Bálint
  • 2009.09.10 00:00

Belpol

A Kopaszi-gát környékének fejlesztéséről eddig is megoszlottak a vélemények: vajon méretes ingatlanpanamáról, avagy az önkormányzati ingatlan példás hasznosításáról van-e szó. A legújabb fordulat, hogy a privatizált területet üzemeltetésre visszavenné Budapest XI. kerülete. A korábbi rossz gazda mégis vállalkozna.
A Kopaszi-gát környékének fejlesztéséről eddig is megoszlottak a vélemények: vajon méretes ingatlanpanamáról, avagy az önkormányzati ingatlan példás hasznosításáról van-e szó. A legújabb fordulat, hogy a privatizált területet üzemeltetésre visszavenné Budapest XI. kerülete. A korábbi rossz gazda mégis vállalkozna.

A dél-budai Lágymányosi-öblöt körülvevő terület fejlesztése immár hat éve kitüntetett figyelemben részesül, mivel az ország első, magántőke bevonásával létrehozott parkjáról van szó. Márpedig Magyarországon a magán- és a közszféra együttműködése egyet jelent a közpénz vagy a közvagyon ostoba, esetleg éppen ellenkezőleg, fifikás lopással fűszerezett elherdálásával. A Kopaszi-gát határolta Duna-parti öböl körüli területet ráadásul egyenesen eladta a XI. kerületi önkormányzat - igaz, a nagyközönség elől továbbra sincs elzárva. Az elmúlt években aztán a korábban sitthalmok, húgyszag és elvadult növényzet jellemezte, de a West Balkánnal, az Aranyhal vendéglővel feljavított romantikus trágyadomb helyén pompás park jött létre. A kérdés eddig az volt, hogy eközben érte-e kár az önkormányzatot, történt-e vagyonvesztés, vagy pedig jól járt a köz az ügylettel. Mostanra ehhez még az is hozzájön, hogy a továbbiakban mi lesz a sorsa a megújult zöldterületnek.

Nem kell

Az ingatlan hasznosításának menetét lapunk is követte (lásd: Láb az ajtórésben, 2004. május 13. és Benn a házban, 2005. szeptember 29.): Újbuda önkormányzata 2003-ban létrehozta az Öböl XI. Kft.-t, melybe két ütemben bevitte a gátat, az öblöt és a szűk parti sávot tartalmazó 36 hektárnyi ingatlanrészeket, a megrendelt értékbecslésnél valamivel magasabb, 1,56 milliárd forintos értéken. A befektetőtárs a Leisztinger Tamás érdekeltségébe tartozó Eravis Rt. lett, amely egy jelképes üzletrész megvásárlásával szállt be az Öböl XI.-be. Egyúttal magával hozta az önkormányzati ingatlan melletti, korábban a Budapesti Erőmű Rt. francia tulajdonosától megvásárolt 8,5 hektáros építési telket, mellyel így 50 százalékos tulajdonrészre tett szert a közös projektcégben. A későbbiekben további Leisztinger-közeli cégek (Arago Rt., Forrás Rt., Öböl Invest Kft.) beszállásával és tőkeemeléssel szerezték meg a többségi tulajdont, az önkormányzatnál 25 százalék maradt. A befektetők "saját" területükön szállodákat, lakásokat, irodákat, sportcentrumot kívántak építeni, az öböl partjára pedig szépen elrendezett parkban vízi játszóteret, strandot, éttermeket, kávézókat, a gát végén a túlpartra ívelő gyaloghíddal egyetemben.

Már ekkor felmerült az esetleges értékaránytalanság, hiszen a vállalkozás által apportált terület jóval kisebb volt az önkormányzat hozományánál, mégis előbbi lett a többségi tulajdonos. Nagy különbség persze a két ingatlan között, hogy az erőmű mellettire lehet építkezni, ezért nyilván sokkal értékesebb, mint egy rekreációs terület, ami inkább viszi a pénzt, de önmagában legalábbis nem nagy üzlet. A közös cégben egyesített területekben éppen ez volt a vonzó: a felépítendő lakásokból, irodákból, szállodákból pazar a kilátás, könnyen megközelíthető, azaz jelentős árnövekedést lehet a vízparti rész megszerzésével és felújításával elérni. Viszont az önkormányzati telek értéke nem mérődött meg a piacon, hiszen nem volt pályázat. Bár az is kétségtelen, hogy önmagában valószínűleg nem lett volna kapós, az említett okból leginkább csak a "szomszédnak" volt értékes - hogy menynyire, és ehhez képest az értékbecslés mennyire volt reális, azt talán sosem tudjuk meg.

A szocialista-szabad demokrata többségű önkormányzat ellenzéki képviselőinél végül azért szakadt el a cérna, mert a városvezetés (egy százalékot megtartva) 2004-2007 között eladogatta részesedését a tulajdonostársnak. Az ok: a kerületnek kellett a pénz. A vételár csaknem kétmilliárd forint volt, tehát az elméleti beszállási értéket valamivel az infláció fölött sikerült a kerületnek növelnie, viszont a fejlesztés (telekegyesítés, övezetátsorolás, közművesítés stb.) miatti folyamatos értéknövekedésből így már nem részesedhetett a köz - ámbár a rendezés pénzébe sem került. 2007 nyarán az Öböl XI. Kft.-t a belső mozgások következtében 99 százalékban birtokló Öböl Invest Kft. háromnegyedét Leisztinger Tamás eladta a legnagyobb portugál építőipari, pénzügyi-befektetési cégekből (Mota-Engil, Finibanco, Estia) álló konzorciumnak (lásd: Portugálok a gáton, Magyar Narancs, 2007. június 21.). A vételár persze üzleti titok, bár minden sajtóorgánumnak voltak "úgy tudjuk" információi: ezek 22 és 30 milliárd között szóródtak. Ha az intervallum nagyjából fedi a valóságot, abból elméletileg az következne - persze akkor is csak számszakilag, üzletileg nem feltétlenül -, hogy a kerület egynegyednyi tulajdona is megért volna korábban 2 helyett vagy 7-10 milliárdot. Ehhez viszont az is kellett volna, hogy a fejlesztések finanszírozásába is beszálljon a helyhatóság - ami azonban a kezdeti tervek között sem szerepelt. A magánbefektetők viszont a fejlesztés nulladik ütemeként a tavalyi átadásra 4,5 milliárdból rendbe tették az öböl környékét (a befejezés már az új tulajdonosi struktúrájú Öböl XI.-re maradt). A medret kikotorták, a szemetet, építési törmeléket elszállították, a példásan kivitelezett parkban part menti strandot alakítottak ki, jachtkikötő létesült, a Lágymányosi Spartacus kajak-kenu telepe, a vízirendőrség és a hajókikötő új épületeket kapott, valamint pályázaton kiválasztott tervek alapján felhúztak 15 pofás, kisebb-nagyobb, gyalogutakkal-hidakkal összekötött pavilont. Az öböl végébe ígért gyaloghíd ellenben nem készült el, aquapark sincs, a szomszédos nagy építkezés a mélygarázsoknál tart, a válságidőszakra jellemző tempóban.

Mégis kell

Az persze valószínű, hogy amenynyiben az önkormányzat rendes vállalkozóként, hibátlan üzleti szemlélettel képes tartani az ütemet az ország egyik legnagyobb tőzsdecápájával, jóval többet kereshetett volna a bolton - még ha erre egyetlen újkori példa sincsen. A vélelmezett vagyonvesztés miatt egyébként két évvel ezelőtt hűtlen kezelés gyanújával büntetőfeljelentést tett Schneller Domokos, a Fidesz kerületi képviselője (az eljárás még folyamatban van). Elképzelhető lett volna az is, hogy az öbölre és partjára külön keres vevőt az önkormányzat: ebben az esetben azzal kaszálhatott volna a legtöbbet, ha szabályozó, engedélyező és építési hatóságként kellően förtelmes épített környezethez és funkciókhoz adja a hozzájárulását; ha ragaszkodott volna a mostanihoz, nem nagyon kell senkinek - legalábbis parküzemeltető magáncégről nem hallani. Vagy választhatta volna az önálló hasznosítást, ami drága építkezést (baráti cégeknek dupla áron, minőség nem számít) és fenntartást jelentene. Az önkormányzat vezetése ezért mindvégig inkább az "ilyen volt" - "ilyen lett" érvelést használta. A lepusztult terület a város egyik, ha nem a legszebb parkjává alakult úgy, hogy a kerület nem költött rá egy fillért sem, nem neki kell fenntartania, ráadásul ugyanúgy használhatják a kerület lakói (meg bárki), mint korábban. A hazai gyakorlatot alapul véve valóban jól sikerült vagyonhasznosításnak tűnik a konstrukció (persze csak akkor, ha nem igazolódik be a bűncselekmény gyanúja).

Természetesen ez így már túl szép ahhoz, hogy minden stimmeljen. Egyrészt nincsen arra jogi garancia, hogy a magánterület nyílt közpark marad, s nem zárja be egyszer a tulajdonosa. Nagy-Mélykuti Bence, a parkot jelenleg tulajdonló Bay Park Kft. ügyvezetője erről azt mondta a Narancsnak, hogy egyáltalán nem áll szándékukban elzárni a nyilvánosság elől a területet (az akkor még érvényben lévő illetékszabályok miatt az Öböl XI.-ből tavaly vált ki öt projektcég, a Bay Park így lett a szóban forgó ingatlanrész gazdája). A mintegy tíz év alatt befejeződő beruházás alatt ugyanis kifejezetten érdekük, hogy mindenki lássa, milyen minőségben képesek fejleszteni, mire számíthatnak a készülő ingatlanok leendő tulajdonosai, bérlői. A teljes projekt elkészülte után pedig pláne nem volna értelme a bezárásnak, mivel hosszú távra terveznek, ezért ország-, régió- és világszerte a jó hírnév kialakítását tartják a legfontosabbnak.

Ennek ellenére a képviselő-testület múlt heti ülésére Molnár Gyula (MSZP) polgármester azzal az előterjesztéssel készült, hogy az önkormányzat szerezze meg a terület hasznosítási jogát: a kerület fizesse a fenntartást, és részesedjen a reménybeli bevételekből. A magyarázat: "Az elmúlt két esztendő tapasztalata alapján látható, hogy a nagy múlttal és komoly referenciákkal rendelkező ingatlanfejlesztő cégnek (többségi tulajdonos) nem áll szándékában a közösségi fejlesztés teljes kapacitással történő üzemeltetése, miközben ugyanez nem mondható el az önkormányzatról." Az eddig a magántőke bevonása mellett szóló egyik fő érvet, miszerint nem kell a fenntartással foglalkoznia az önkormányzatnak, a polgármester most önként tenné zárójelbe. A törekvésnek - az örökmozgó, a lakosságért bármikor tenni kész városvezető politikai haszonnal kecsegtető látszatán túl - konkrét oka is van. Az elkészült (de értelemszerűen válaszfalak, belső burkolatok és gépészet nélküli) könnyűszerkezetes épületeknek egyetlen éttermet és a rendőrségi épülettel közös kávézót leszámítva máig nincsenek bérlői. Így aztán a gát kicsit lehangoló, a beruházás nincs kihasználva, a pavilonok faburkolataira és az előttük húzódó járdák dekorléceire már most ráférne némi karbantartás. A polgármesteri kalkuláció szerint az évi 200 millió forintos fenntartási költséget (őrzés, közüzemi díjak, kertészet, karbantartás) kompenzálhatnák a kikötő, a parkoló, a strand, a vízirendőrség, a pavilonok bérbeadásából és az esetleges rendezvényekből származó bevételek. A testületi ülésen nyomatékosította, hogy az egész csak terv, és ő maga is csak akkor támogatja az üzemeltetés átvételét, ha látszik, hogy az kihozható minimum nullszaldósra. Az előterjesztett szerződéstervezet egyébként a létrehozandó üzemeltető cégben 95 százalékos önkormányzati tulajdoni hányadot képzelne el, a használatért, a bérlésért cserébe nem járna pénz a többségi tulajdonosnak, ám ha mégis haszon keletkezne, annak 40 százalékát megkapná. Ha a 25 éves üzemeltetés alatt bármikor az önkormányzat netán elhanyagolná a fenntartást, akkor a garanciális passzus értelmében a tulajdonos felmondhatja a megállapodást, és az önkormányzatot kártérítési kötelezettség terheli.

Homályban

Innen kezdve viszont két lényeges kérdés merül fel. Miért nem akarja a portugál tulajdonos fenntartani a saját parkját? Mégis, mitől válna az önkormányzat hirtelen a magáncégnél ügyesebb üzemeltetővé? Mint Nagy-Mélykuti Bencétől megtudtuk, szó sincs arról, hogy ne foglalkoznának az üresen álló épületek bérbeadásával; az átadásuk óta folytatnak tárgyalásokat, de mivel szigorúak a feltételeik, eddig nem jártak sikerrel, most pedig nyilván a válság sem könnyíti a dolgukat. A mindenáron való hasznosítással szemben a park hangulatához igazodó bérlői összetételben gondolkodnak, ezért a minőségi vendéglátás és a kulturális funkciók kerülhetnek inkább szóba. A Bay Parkot az önkormányzat kereste meg, és természetes, hogy leültek velük tárgyalni: az érdekük ugyanaz, ha pedig a kerületnek a magáncégnél jobb lehetőségei vannak, érdemes kihasználni a szinergiákat. Kérésünkre példaképpen a kerület üzemeltetéssel foglalkozó apparátusának igénybevételét, önkormányzati rendezvényeket, jelenlegi önkormányzati bérlőket említett, valamint a további fejlesztések esetén a kerület (uniós) pályázati lehetőségeit. A lényeg, hogy nagyon az elején tartanak, ennélfogva az esetleges közös üzemeltető cég tulajdoni arányairól sem született még konkrét megállapodás - az előterjesztett szerződéstervezetet sem egyeztették.

Így viszont felmerül, hogy a koalíciós kerületi vezetés a teljes előkészítetlenség állapotában vajon mihez kérte volna a képviselő-testület támogatását? A válasszal végre elérkeztünk a mai magyar állapotokhoz. Idén májusban ugyanis Schneller Domokos újabb feljelentést tett, ezúttal hivatali visszaélés és közokirat-hamisítás gyanújával: az Öböl XI. Kft.-ből az Eravis Rt.-nek eladott első, 100 ezer forintos üzletrészről szóló képviselő-testületi döntés 2004. február 19-én született, holott a cégbírósági bejegyzés már január 26-i adásvételről tud, tehát a feltételezés szerint "valaki" felhatalmazás nélkül járt el. Molnár Gyula nyilatkozata szerint február végén történt meg a szignálás, egyszerűen elírták a dátumot. Akárhogyan is, a polgármester ezután bármilyen kezdeti tárgyalásról, puhatolózásról memorandumot készít, beviszi a testület elé, és minden apróságról döntést kér, mert "nem vagyunk már ennyire nyeretlenek". Egyelőre ahhoz kapott felhatalmazást, hogy rendes piacfelmérést és gazdaságossági számításokat végeztessen - ebből meg a politikai cirkusz miatti, a korábbinál transzparensebb működésből pedig önmagában nem lehet baj.

Neked ajánljuk